養老地產的“遠方”

賀文

房地產項目只是“眼前”，只是解決養老產業最開始的一環，一個項目的持續經營，需要從最基礎的生活照料，到醫療護理，以及保險等產品的嫁接。

地產商涉足養老產業，除了情懷和眼光，更是因為近水樓臺的天然優勢：養老房產作為整個產業鏈中的上游，是養老服務業的載體，一些嗅覺敏銳者早在2010年前后就已經入場，比如萬科、保利、綠城、萬達等。

養老行業是大市場，更是一門難做的生意。高投入、慢產出，養老產業這樣的特性，很大程度上又使得目前市面上多數地產商的養老項目都還處在“嘗試”開發的階段，以單個項目的建設和運營為主，還沒有可以大規模復制的成熟商業模式。

養老業務的青銅時代、黃金時代，是萬科集團副總裁、北京區域CEO劉肖曾經表達過的觀點。在他看來，養老項目不像房地產行業的其他業務板塊，比如寫字樓板塊、商業板塊、裝修板塊等那么成熟，這個行業中的各種規則都在摸索中，養老一系列配套服務、設施和市場行為標準都還在建立的過程中。盡管劉肖自己也把養老業務納入北京萬科新業務探索計劃“6+X”中的X，因為不確定性，但是，他同樣相信，現在的不確定與未來的市場空間成正比。他認定，20年后的中國，市場一定會誕生一家萬億市值的養老企業。

占位和閑棋

“在青銅時代，我們的占位一定會使未來萬科成功的概率更大一些，所以做這個事情是二十年大計”。這是劉肖對于養老業務之于萬科的價值定位。

七年前，當劉肖還是萬科戰略投資部的負責人時，曾主持召開過萬科第一屆養老業務討論會，當時萬科旗下已經有10多家一線公司以各種不同的方式在嘗試養老業務，那次會議討論的主題是“萬科究竟要不要做養老”。彼時萬科一線公司圍繞養老業務的嘗試，還是既有業務價值鏈的延伸，核心仍然是賣房子——做適合老年人居住的房子、能夠賣給老年人的房子。

在劉肖的設想里，養老應該是一個獨立的生意體系，而不只是現有業務的價值鏈延伸。隨園嘉樹的養老業務是個關鍵節點，它意味著獨立于萬科現有的開發業務，具備了“轉型業務”的基本雛形。現在，隨園嘉樹80%的面積被用于向自理型老人提供服務。在“自理”成熟之后，“護理”也成功了。于是，就有了北京萬科在光熙門項目上對醫養結合的嘗試。

劉肖認為，萬科現在的養老業務就好比是下圍棋在布局中，一個點一個點的，每個點下的比較扎實，搶的不是速度，搶的是模式；搶的不是數量，搶的是質量，“20年的事情就得按20年的方法來做”，“有些棋現在看起來下的都是閑棋”。

自2009年開始研究養老業務，萬科集團在這一領域的探索已有8年時間，首批項目開業和發展城市是杭州、北京、青島。有資料顯示，至今，萬科已經布局了6個核心城市，已經開業的項目54個，籌建項目40多個。

依據服務對象及內容的差異，萬科將其養老產業業務分為三條產品線，即怡園、嘉園、隨園。怡園，定位為城市的全托中心，是聚焦協助型、護理型長者的專業照護機構；嘉園，為社區嵌入式產品，立足已有的社區并輻射周邊客戶，主要為成熟社區的老人及周邊客戶提供服務；隨園，為CCRC（持續照料退休社區）大型養老社區，側重于全生命周期的照護，代表產品有杭州的隨園嘉樹，活躍長者居多，會提供更多綜合性的服務。

聚焦到北京市場，各類大大小小的養老服務機構繁多零散，北京萬科、遠洋、泰康保險是先行中的佼佼者。

目前，北京萬科已有4個養老項目在運營，另外還有6個項目處于籌建過程，涵蓋了以上三個產品線。

北京怡園光熙長者公寓是北京萬科在市中心位置的第一個市場化養老項目，由北京萬科與北控一起合作打造，萬科負責輸入管理和服務標準，北控負責引入國企優勢資源，兩家聯手運作。

2016年夏秋之交，怡園光熙長者公寓在京亮相。這個項目不僅擁有三環以內的地理位置、200多張帶有養老執照的床位，而且按照醫養結合的模式還擁有二級康復醫院的牌照。在外界看來，這張牌照對萬科在北京嘗試醫養結合模式相當有意義，但是劉肖卻明確表示，醫養結合只是在光熙門一個項目上的嘗試，至少到現在，并不是萬科在北京養老業務轉型要走的路。

在劉肖的判斷中，自理、護理、醫養結合，是養老業務一步接一步的遞進路徑。只有護理成功了，醫養結合才有成功的可能。即便是開拓與轉型，也不能跳過其中任何一步。那么如何來判斷一個新業務的成功與否？劉肖認為，至少經營上要成功，品牌口碑成功，服務標準成功。

輕重并舉

萬怡醫養是北京萬科的全資子公司。萬怡醫養總經理于永玲，十年前加入萬科集團，2014年主持開業了萬科集團首個養老全托中心項目，并自2016年初擔任北京萬科養老業務總經理。

她認為養老不單純是一種服務，運營能力也是基本的需求。在她看來，養老的核心競爭力應當是運營和服務，萬怡醫養也將自己定義為提供品質養老的養老運營服務商。

在今年4月萬科養老的一次內部分享會上，談及養老業務資產管理方式，于永玲透露，北京萬科采取的是輕重并舉的方式。對于重資產方面，主動獲取優秀資產，形成資產包，未來會以REITs（房地產信托投資基金）等方式來實現資產的升值；在輕資產方面，萬科也在嘗試通過租賃物業的方式，包括投資養老機構，對于大型CCRC社區開發，包括舊改、代建等都是考慮的方向。

萬科的養老業務是按照比較重的思路推行，還是選擇“新裝上陣”？劉肖此前對這個話題有過深入的闡釋：輕資產成功的前提是這個行業發展到一定階段，市場化機制比較成熟，線上模式才有可能。當養老業務還是一個不太成熟的業務時，如果沒有基地，人才培養是沒有標準的，護理也是沒標準的，規則是沒標準的，能否和醫療體系結合也是沒標準的，各區的補貼是沒標準的，產品服務標準也沒有。在市場、行業都不成熟，各項規則都不清楚的情況下，重資產是唯一的選擇。

這段話反過來理解，當行業標準初步具備并逐漸完善，當市場需求逐步顯露出來時，輕資產模式就具備了可行性。

在北京萬科打造養老產品的過程中，硬件的完善只是提供服務的必要條件之一，運營管理及服務才是核心。于永玲介紹，他們希望養老服務是以優質生活照顧為基礎，并以特色康復為核心競爭力。在服務上，北京萬科依托專業的醫療團隊、采用醫院式的管理標準，著力以專業醫護為長者提供個性化的服務方案。

比如怡園光熙項目，帶有400多平方米的醫務室、1000多平方米的康復理療區，康復方案由專業的康復師設計，并指導操作康復活動。該項目中還規劃了一個二級康復醫院，包括9個科室，該醫院預計在2017年第三季度開業。

光熙項目雖然采取醫養結合的方式，但從實際的運營來說，養老公寓與醫院兩個部分是獨立運營的。于永玲介紹，醫療部分還處在嘗試階段，目前希望從某個細分的業務做起，前期還是以門診為主。

北京萬科的養老產品側重于以服務為導向，希望圍繞功能與需求來開展。于永玲介紹，僅服務內容北京萬科便列出了四大類共計90項內容，并通過對這些服務的滿意度調查，再進行服務的優化與產品的迭代。

目前國內的養老行業處于發展的早期，對于客戶的需求、產品功能以及機構運營的研究都還不完善，一部分的養老機構更傾向于對硬件設施進行設計和建造。

國家住宅與居住環境工程技術研究中心（簡稱國家住宅工程中心）對適老建筑的研究從1994年開始，至今已有20余年，目前已經形成了國家標準、圖集和示范工程等諸多成果。

國家住宅與居住環境工程技術研究中心副主任張磊介紹，從規劃設計方面來說，許多開發者對所要開發的具體產品類型和建筑形式考慮得比較簡單，對養老服務模式和老年人需求缺少了解，使得建筑功能配置不明確，使用空間無法滿足管理需要，最終導致項目適老性不足。養老項目的開發運營涉及到很多環節，從前期土地、資金問題，到規劃設計、運營管理等，都需要進行整體把握，需要多個領域和行業的協調配合。目前我國養老產業鏈整合度低，相關領域和行業也缺乏專業的配套服務。

國家住宅工程中心與臺達集團合作的“陽光·頤養”建筑設計大賽，可謂是一個重要的嘗試和實踐。張磊介紹，設計競賽籌備之初，就組織專家對賽題進行實地考察，這也確保了競賽題目的真實性，并為賽題的實際建設奠定了基礎。目前，陜西西安生態頤養服務中心一等獎作品“荼蘼 · 院落”已上報陜西省建設項目計劃，立項通過后將進入深入設計階段。

與其他類型建筑相比，適老建筑設計的最大特點就是需要緊密配合運營模式，需要更深入的理解老年人的身心特點、生活需要以及運營管理與服務人員工作模式。

《老年人居住建筑設計規范》主要編委王賀進一步闡釋，在建筑空間和設施設備上，對老年人而言，主要應體現在安全、健康、心理慰藉三個層次；對運營者而言，主要應體現在便于服務、便于管理、經濟高效三個方面。

對于“養老產業”而言，地產只是“眼前”，只是解決養老產業最開始的一環，一個項目的持續經營，需要從最基礎的生活照料，到醫療護理，以及保險等產品的嫁接，養老房產項目與養老服務這種跨行業的對接才是這個產業的“詩和遠方”。

因此，在養老產業領域，比起單打獨斗，企業聯合各方資源結伴同行，可能是降低擴張成本、運營風險的最佳途徑之一。