市場比較法在房地產估價中的應用探討

韓鈺++楊景海

摘要：如今，我國邁入房地產高速運作的行列中，房地產市場上各種各樣的買賣活動時有發生。買賣活動的盛行代表了待出具報告的實務越來越多，而實務的開展離不開好的估價方法，在眾多方法中，市場比較法不僅便于理解，而且對市場的映射程度高。直至今日，市場比較法成為業內公認的最簡單的方法。因此，選用市場比較法作為闡述對象，運用不同資料和知識，分析應用市場比較法時碰到的問題及相應的處理方法。

關鍵詞：房地產估價；市場比較法；措施

中圖分類號：F83

文獻標識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.15.052

0前言

房地產估價，在我看來是一項專業性活動，是委托人請估價師分析、測算和判斷房地產價值，再由估價師出具估價報告的行為。

隨著改革開放，我國房地產領域漸漸有所起色，房屋商品化的變革，土改制度的革新，一切新事物散發出的勃勃生機，加速了房地產作為一類商品的歷史進程?？傊康禺a有著不俗的成長速度，擁有美好的未來。

房地產的估價方法有很多，利用率高的方法也不少，其中有代表性的就是市場比較法，是本文的核心方法。另外，較少運用的代表便是基準地價修正法，蘊藏著中國特色的一個方法。在處理估價實務時，這些方法各有長處，估價過程也略顯不同。不可否認的是，某種意義上過程比結果更重要，過程告訴我們如何認清問題，就如本文談到的市場比較法，通過其詳細過程，可以解決如何逐步走向完善，如何化解潛在的危機等關鍵問題。

1對市場比較法的認識

1.1市場比較法的含義

市場比較法，把參照物看作比較對象，將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正。

市場法比較法的適用范圍，適用于普通商品住宅、高檔公寓、別墅等交易機會多的房地產類型，不適用于交易次數少的，如寺廟、紀念館等房地產。

1.2市場比較法的步驟

市場比較法可以概括為五個步驟，一般情況下，估價師在處理估價實務時會遵循這些步驟。

1.2.1搜集交易實例

近年以來，房地產買賣交易持續火熱，意味著交易實例成倍增長，渠道也增加。有如下幾種渠道：可以詢問房地產中介、相關律師，獲取消息；可以到國家檔案部門咨詢房地產買賣的合同內容；可以到當地房地產中心、大型中介公司打聽信息；還可以向同行了解情況。

網絡擁有強大的輔助能力，它將房地產行業交易的渠道擴展了。換而言之，好的開始是成功的一半，只有把交易實例搜集到位，才有機會建成好的估價起點，目前我國正在朝這方面努力。

1.2.2選取可比實例

就像餓了買面包一樣，在商店買多少個面包和買什么牌子的面包，是本質問題。這些普通的問題對應可比實例數量和質量選取的問題。一般情況下，可比實例所需數量是3到5個，并且質量上忌濫竽充數，不合適的實例不該選進報告中，以慎重為主。

1.2.3建立比較基礎

建立比較基礎是統一財產范圍、付款方式、稅費負擔、計價單位的基礎性工作。由于統一換算處理會將計算變得方便，降低算錯的可能性，有利于后續工作的開展，所以建立比較基礎是不可或缺的一步。

1.2.4因素調整（交易情況修正、房地產狀況調整、市場狀況調整）

交易情況、市場狀況、房地產狀況這三種因素相互輔助使得房地產市場蓬勃發展，三者都擁有各自的方法，不停地發揮著作用。

因素一，交易情況修正的方法有：

（1）總價法和單價法，前者是在總價的基礎上做好修正，后者是在單價的基礎上做好修正。

（2）比率法和數額法，分別調整金額和百分比的比例，達到修正的目的。

房地產有其獨特性，易受到多個方面的影響，因而交易情況修正是重要的一個環節，能將不正常的成交價修正為正常的成交價。

因素二，房地產狀況調整的方法有：

（1）總價調整、單價調整。

（2）加法調整、乘法調整。

因素三，市場狀況調整的方法有：

（1）價格指數法，價格指數有定基和環比兩種價格指數。

（2）價格變動率法，有兩類變動規律不同的選項，每期遞增遞減的變動率和一定期間內穩定浮動的變動率。

本步驟是從區位、實物、權益的角度對房地產適當地調整，讓可比實例與估價對象轉換狀況，更符合實際。

1.2.5計算比較價值

比較價值的公式是，比較價值=可比實例成交價格*交易情況修正系數*市場狀況調整系數*房地產狀況調整系數。此公式是由上述三個修正公式總結整理而成，體現了最終的比較價值是如何計算得到的。

2市場比較法在應用中存在的問題

僅僅了解市場比較法在估價中的步驟是不夠的，還需明確在應用市場比較法時碰到了什么問題，這樣才能為房地產估價發展保駕護航。按照步驟的內容，嘗試探索和研究是重中之重。

2.1搜集交易實例

主要的問題是搜集不到相似的交易實例，盡管原則上選取的交易實例與估價對象的時間差異越小越好，不提倡估價時點相差太久遠的（大于等于一年的），但實際上我國相關機構搜集交易實例的數量較少，市場上實例的供不應求已成為常態。

2.2選取可比實例

選取實例的過程會不斷依賴估價師的思維模式，一萬個人眼中就會有一萬個哈姆雷特。假設估價師面對的估價對象很特殊，用盡所有辦法都不能得到與估價對象相似的可比實例，那么每個估價師會選擇屬于自己的哈姆雷特。也就是說，主觀的意愿是不可避免的。

2.3建立比較基礎

建立的時候多次涉及統一換算，無論計算的過程多么精確，無論房地產是否“純粹”，換算的實例總在受多重因素擠壓的狀態下，然而微妙的差異也會造成結果的不準確。

2.4因素修正，交易情況、房地產狀況、市場狀況的修正

在實務中因素修正是比較主觀化的，因為房地產估價行業起步晚，混亂的局面層出不窮，沒有固定的標準，估價師不得不使用經驗估價。此種易變性導致估價結果不真切，影響了結果的精度。

2.5計算比較價值

現行的市場比較法求解的做法有些籠統，為了簡化計算，將結果求平均數、加權平均數，再保留幾位小數。嚴格來說，誤差是必然存在的，并且范圍越廣，越不好控制。

3市場比較法應用問題的解決措施

（1）面對交易實例數量較少的現象，理論上能夠從兩方面入手。其一，我國管理部門、管理司要重視房地產估價交易實例的搜集及發布。其二，房地產估價協會應組織民間機構幫助國家建立一體化多功能的實例庫。實例庫是將各地房地產估價資料匯總，用表格方式展現，以電腦錄入為手段，最終人工整理而成的資料庫。

（2）關于可比實例的選取就有賴于實例庫的發展了，如果實例庫能將近似于估價對象的可比實例錄入的話，選取就減少了一部分主觀因素的影響。

（3）鑒于比較基礎的建立工作量較龐大，需要一點一點慢慢著手。擴展房地產交易信息，實現房地產的租賃狀況、抵押狀況等一目了然的目標，得到相關信息從而了解估價對象的“干凈度”、“純粹度”，便于可比實例的查找。

（4）有關各類因素的修正，可以采取成立專家組的辦法，讓專家們在互不溝通、互不熟悉的情況下對各種因素單獨進行挑選，當挑選結束后，專家們再聚集到一起分析，最終形成一致認定的結果。當然，倘若一次分析過后，專家們沒有形成統一的觀點，有必要多次重復這一步直到完成分析。

（5）相較于其他步驟，比準價值的算法不能做較大改動，但可以用更加嚴謹的計算方法指數平滑法輔助計算。指數平滑法的目的是求取加權和，用數據的大小代表權重的多少，權重大的是新數據，權重小的是舊數據，依據不同的權重比例計算價格。

經過不斷地探索，發現問題的解決離不開政府的支持，房地產估價機構的幫助，從建立實例庫為起點，充分運用計算機的功能是發展房地產估價行業的至關重要的一點。

4市場比較法案例分析

委托人在北京有宗商業用地，委托人意欲出國又急需創業資金，就想知道本宗商業用地能賣出多少錢，于是聘請了專業人員對宗地估價。

為了評估這宗商業用地當天，也就是2007年6月30日的市場價值，在該宗商業用地附近中選取了三個與其相似的商業用地的交易實例作為可比實例。具體資料如表1。

有幾點要求不可以忽視：

（1）注意特殊交易；

（2）因素修正按影響大小確定不同權重；

（3）估價結果確定可按不同權重計算。

4.1剩余使用年限修正

剩余使用年限系數=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]

式中：m——剩余使用年限；

n——法定最高出讓年限；

r——土地還原利率，本例r取6%；

x——待估宗地剩余使用年限；

y——比較實例剩余使用年限。

4.2比準價格

實例A比準價格

=4600×100/95×104/100×100/97×100/95×18/18×1/0.9867

=5538元/m2

實例B比準價格

=5300×100/105×104/103×100/110×100/102×1.8/2.0×1/0.9935

=4115元/m2

實例C比準價格

=4900×100/100×104/102×100/99×100/101×1.8/2.0×1/1

=4497元/m2

4.3確定評估值

根據估價對象與實例的位置、相似性確定權重，計算出結果。經過對比，確定宗地A、B、C的比重為0.3、0.3、0.4。計算過程見表7。

本宗位于北京的商業用地，價值人民幣2347.5萬元。宗地的商業價值通過與三個可比實例比較得到，不管是數量上還是質量上都合乎要求。市場比較法有操作性強的優勢，值得注意的一點，在估算本宗商業用地時尚未涉及國家政策等因素，在其他實務計算過程里要掌握政策方針，才能科學地運用市場比較法。

參考文獻

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