關于珠三角城際軌道交通莞惠項目征地拆遷補償費階段性調(diào)整概算的分析

黃醒波

（廣東珠三角城際軌道交通有限公司 廣東廣州 510308）

摘 要：珠三角城際軌道交通莞惠項目途經(jīng)東莞、惠州兩市，全長99.81公里，項目獲批的初步設計征地4064.33畝，拆遷57.92萬平方米。該項目線路穿越經(jīng)濟發(fā)達的珠三角核心區(qū)，受國家土地征收補償政策調(diào)整及房地產(chǎn)市場變化等因素影響，征地拆遷補償標準及其它相關費用均比概算有較大提高，實際費用將超過概算費用。

關鍵詞：征地拆遷；補償費用；管理

一、征地拆遷初步設計概算批復情況

該項目初步設計概算征地拆遷總費用為172978.94萬元。其中：

（一）東莞市。東莞段初步設計范圍DK2+591-DK72+611，涉及洪梅、道滘、南城、東城、寮步、松山湖、大朗、常平、樟木頭和謝崗10個鎮(zhèn)街。概算中計列的征拆費用總計64368.82萬元，其中，征地1460.35畝，單價16萬元/畝，征地費用為23365.60萬元；拆遷18.62萬平方米，單價0.1999萬元/平方米，拆遷費用為37242.64萬元；其它費用3760.58萬元。

（二）惠州市。惠州段初步設計范圍DK72+611-DK105+905，涉及仲愷高新區(qū)和惠城區(qū)。概算中計列的征拆費用總計108610.12萬元。其中，征地2603.98畝，單價12萬元/畝，征地費用為31247.76萬元；拆遷39.29萬平方米，單價0.1879萬元/平方米，拆遷費用為73827.24萬元；其它費用3535.12萬元。

二、征地拆遷實施情況及實際發(fā)生征拆費用情況

（一）征地拆遷實施情況。該項目于2009年5月開工建設，項目公司與沿線市各區(qū)（鎮(zhèn)、街）政府簽訂了委托征拆實施協(xié)議，征地拆遷工作由沿線市各級政府負責組織實施。2010年8月部省合作建設珠三角城際軌道交通以后，項目征拆工作仍根據(jù)原協(xié)議執(zhí)行，同時按鐵道部《關于明確鐵路基建大中型項目征地拆遷有關問題的通知》（鐵計電〔2009〕100號）等相關文件要求執(zhí)行。目前已開工段完成征拆90%以上，其中手續(xù)齊全、資料完備、滿足階段性清理條件的約80%。

（二）已發(fā)生的征拆費用情況。全線合計已發(fā)生征拆費用總額為199645.62萬元。其中：

1.東莞市

（1）征地費：已發(fā)生征地1282畝，共30215萬元，平均補償標準23.56萬元/畝，較概算補償標準提高了7.56萬元/畝。

（2）拆遷費：已發(fā)生拆遷18.07萬平方米，共49223.17萬元，平均補償標準0.2724萬元/平方米，較概算補償標準提高了0.0723萬元/平方米。

（3）其它費用：已發(fā)生的其它費用14140.56萬元。

2.惠州市

（1）征地費：已發(fā)生征地559畝，共9292.66萬元，平均補償標準16.62萬元/畝。

（2）拆遷費：已發(fā)生拆遷18.45萬平方米，共91064.21萬元，補償標準0.4936萬元/平方米。

（3）其它費用：已發(fā)生其它費用5710.02萬元。

（三）預計將發(fā)生的剩余費用情況說明。

1.東莞市

東莞段剩余征地拆遷費用預計約37043萬元。其中，征地470畝約21795萬元，拆遷1.87萬平方米約7784萬元，其它費用約7464萬元。

2.惠州市

惠州段剩余征地拆遷費用預計約90659萬元。其中，征地1836畝約24060萬元，拆遷23.91萬平方米約59550萬元，其它費用約7048萬元。

全線剩余征拆費用預計約127702萬元。全線實際征地拆遷補償總費用預計約達327347.62萬元，對比概算費用，費用缺口約154368.68萬元。

三、征地拆遷補償費用增加的原因分析

（一）征地拆遷補償標準有較大提高。

1.珠三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)征地拆遷補償標準較高。

本項目途經(jīng)東莞、惠州兩市，所經(jīng)區(qū)域是珠三角核心地區(qū)，項目沿線經(jīng)濟發(fā)達，人口稠密，征拆涉及廠房、商場、學校、酒店、民房的拆遷補償以及多塊工業(yè)、商業(yè)用地的回收，補償標準與其他地區(qū)相比普遍較高。

2.房地產(chǎn)市場價格增長較快。

近年來，全國各地尤其是沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)市場價格水平每年增幅較大。本項目位于經(jīng)濟發(fā)達的珠三角地區(qū)，受房地產(chǎn)價市場影響，近年征拆補償標準大幅提高。

3.征地拆遷政策調(diào)整推高補償標準。

近年來，經(jīng)濟社會快速發(fā)展，法制環(huán)境不斷完善，人們對自有財產(chǎn)的保護意識不斷加強，因征地拆遷所引發(fā)的各種社會矛盾及群體事件時有發(fā)生，因此國家相繼調(diào)整了一批征地拆遷方面的相關政策，各地在實際操作過程中也在不斷調(diào)整征拆補償方式。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例（國務院令590號）》規(guī)定，國有土地上房屋征收按不低于評估價補償，本項目個別地方對集體土地上的房屋征收也采取了評估補償?shù)姆绞剑虼藢е卵a償標準與概算相比增加較大。

4.特殊個案補償費用較高。

（1）東莞段。

①常平鎮(zhèn)卓越地產(chǎn)地塊拆遷，該地塊約43畝，由卓越地產(chǎn)公司2007年從土地拍賣市場以2.67億元購得，預計拆遷費用缺口約1.13億元；②常平鎮(zhèn)京九小學拆遷費用缺口約0.5億元；③常平鎮(zhèn)宏遠地塊拆遷費用缺口約0.2億元等。

（2）惠州段。

惠州西湖站，位于市中心繁華地段，目前已拆遷完成6.87萬平方米，已補償費用約6.6億元，折合拆遷單價約9654元/平方米，按概預算批復標準計算費用缺口約5.52億元。

5.夾心地、夾縫地、邊角地征用補償增加了總體征地拆遷補償費用。

在實際征地拆遷工作中，部分征地拆遷補償協(xié)議包含了征地紅線范圍外的夾心地、邊角地的補償。特別是本項目與廣梅汕鐵路、常虎高速公路等線狀項目交叉及并行形成的夾心地，只計列補償費用、不計征地數(shù)量，造成征地單價和總體補償費用增加。

（二）需繳納的各類規(guī)費的費用不足。

1.征地拆遷工作經(jīng)費。

根據(jù)《關于珠三角城際軌道交通省市出資及土地房屋征收工作的意見》（粵府辦[2011]90號）的規(guī)定，征地拆遷工作經(jīng)費按土地房屋征收總費用的3%控制，還有0.2%的獎勵基金。按此測算，缺口約2546萬元。

2.各類規(guī)費。

被征地農(nóng)民社會保障金、耕地開墾費、耕地占用費、新增建設用地使用費均有不同程度的缺口，按已交納各類規(guī)費的標準測算，缺口約10008萬元。

四、申請階段性征地拆遷概算費用

為依法合規(guī)順利推進莞惠城際軌道交通項目征地拆遷工作，確保完成2013年投資計劃，按照原鐵道部《關于明確鐵路基建大中型項目征地拆遷有關問題的通知》（鐵計電〔2009〕100號）、《關于切實做好鐵路建設維護社會穩(wěn)定有關工作的通知》（鐵建設〔2011〕27號）等文件精神，根據(jù)第三方審價工作和報告成果，我公司現(xiàn)申請階段性調(diào)整本項目的征地拆遷補償標準及相應費用，懇請批復增加莞惠項目征地拆遷概算費用154369萬元，最終征拆面積以廣東省國土資源廳測繪院實際測定的面積為準，補償費用以最終簽定的補償合同為準。endprint