地產(chǎn)并購(gòu)基金之傍大款策略

“傍大款”是雙向的，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它傍上了地產(chǎn)基金這個(gè)“有錢的大款”，而對(duì)于地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)，它傍上的則是“有效率優(yōu)勢(shì)的行業(yè)龍頭”。

根據(jù)我們的測(cè)算，地產(chǎn)行業(yè)的低谷中有八成企業(yè)將面臨財(cái)務(wù)困境，其中，近半地產(chǎn)企業(yè)不僅面臨財(cái)務(wù)困境，企業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)效率也出現(xiàn)問題，這時(shí)，僅靠“白衣騎士”已經(jīng)不足以拯救這些企業(yè)了。 因?yàn)椋鞍滓买T士”拯救的是那些低谷中仍保持良好運(yùn)營(yíng)效率的企業(yè)，但如果企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)效率出了問題，那么，就需要引入更高效的外部管理團(tuán)隊(duì)才能釋放資產(chǎn)價(jià)值了，即，所謂的“傍大款”策略。 “傍大款”策略下，地產(chǎn)基金本身并不充當(dāng)并購(gòu)的主體，而是協(xié)助行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)來(lái)并購(gòu)整合其他中小企業(yè)。這里所謂的“傍大款”是雙向的，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它傍上了地產(chǎn)基金這個(gè)“有錢的大款”，而對(duì)于地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)，它傍上的則是“有效率優(yōu)勢(shì)的行業(yè)龍頭”。 合作中，金融投資人（金融機(jī)構(gòu)或另類投資管理公司）會(huì)和這些優(yōu)勢(shì)企業(yè)共同成立并購(gòu)基金，然后由金融機(jī)構(gòu)或另類投資管理公司負(fù)責(zé)基金的融資安排，而由優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)并購(gòu)后項(xiàng)目資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，退出時(shí)，項(xiàng)目資產(chǎn)可直接在市場(chǎng)上拋售或由合作的優(yōu)勢(shì)企業(yè)協(xié)議收購(gòu)。 在這方面，摩根士丹利與NVR的合作將給我們一些啟示——以輕資產(chǎn)模式著稱的住宅開發(fā)企業(yè)NVR公司就在金融機(jī)構(gòu)的幫助下成為危機(jī)期間的行業(yè)整合者。 NVR素以輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)的模式著稱，其繁榮期的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以達(dá)到2.3倍，相應(yīng)的投入資本回報(bào)率達(dá)到90%以上，金融危機(jī)期間周轉(zhuǎn)速度雖然也有所下降，但仍能保持在1.1倍以上，相應(yīng)的，投入資本回報(bào)率最低也能保持在9.7%以上，高于資金成本（公司的債務(wù)融資成本不到6.5%），成為整個(gè)金融危機(jī)期間美國(guó)唯一一家保持盈利的住宅開發(fā)類上市公司。 因此，從2009年開始，NVR就進(jìn)入了收購(gòu)市場(chǎng)，2011年二季度，NVR出資6125萬(wàn)美元與摩根士丹利旗下的Morgan Stanley Real Estate Investing成立50：50的合資公司，該合資公司從一開發(fā)商處折價(jià)購(gòu)買了9幅土地，這9幅土地被規(guī)劃為5500套住宅地塊，其中2800套住宅地塊在購(gòu)買時(shí)就和NVR簽訂了期權(quán)合同，其余2700套地塊則將擇機(jī)出售給第三方或在時(shí)機(jī)成熟時(shí)由NVR購(gòu)入。 摩根士丹利是一家全球領(lǐng)先的國(guó)際性金融服務(wù)公司，業(yè)務(wù)范圍涵蓋投資銀行、證券、投資管理以及財(cái)富管理等。公司在全球37個(gè)國(guó)家設(shè)有超過1200家辦事處，為各地企業(yè)、政府機(jī)關(guān)、事業(yè)機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者提供服務(wù)。在2012年財(cái)富世界500強(qiáng)排行榜中排名第261位。摩根士丹利涉足的金融領(lǐng)域包括股票、債券、外匯、基金、期貨、投資銀行、證券包銷、企業(yè)金融咨詢、機(jī)構(gòu)性企業(yè)營(yíng)銷、房地產(chǎn)、私人財(cái)富管理、直接投資、機(jī)構(gòu)投資管理等。 對(duì)NVR而言，摩根士丹利就是一個(gè)大款，通過與摩根士丹利的此次合作，NVR減少了資產(chǎn)收購(gòu)的現(xiàn)金支出壓力，而摩根士丹利則降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。 顯然，“傍大款”策略下行業(yè)加速整合，在金融資源的支持下資產(chǎn)更快速的向優(yōu)勢(shì)企業(yè)聚攏；而金融資源與效率企業(yè)的結(jié)合也使投資風(fēng)險(xiǎn)大大降低。不過，由于優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)企業(yè)總是稀缺的，所以，“傍大款”策略下，金融投資人通常處于談判的劣勢(shì)地位，基金的主導(dǎo)權(quán)一般掌控在地產(chǎn)企業(yè)手中，而對(duì)于像黑石這樣的大型地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)，它們更愿意主導(dǎo)交易的走向，從而更傾向于資產(chǎn)的分拆出售、組裝出售以及上市退出策略。 作者微信公眾號(hào)為： 杜麗虹另類金融說(shuō)