淺談房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理

林水根

信和置業(yè)（漳州）有限公司（363000）

淺談房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理

林水根

信和置業(yè)（漳州）有限公司（363000）

近年來，社會各界對于房地產(chǎn)項目綜合性能的要求不斷加強，給設(shè)計管理的開展帶來了不小的挑戰(zhàn)與難度。如何進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理水平，已成為業(yè)內(nèi)人士共同關(guān)注的課題之一。這里從房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理基本內(nèi)涵入手，圍繞設(shè)計管理中的具體內(nèi)容展開分析與探討，望能夠引起各方人員的關(guān)注與重視。

房地產(chǎn)；開發(fā)；設(shè)計管理

0 引言

在房地產(chǎn)項目建設(shè)開發(fā)的全過程中，設(shè)計管理的主要目標在于：確保各個設(shè)計階段的進度符合要求，保障各設(shè)計方案的質(zhì)量水平；對項目開發(fā)成本進行合理控制，控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的品質(zhì)，確保各個階段設(shè)計方案的連續(xù)性與統(tǒng)一性。特別是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不斷優(yōu)化升級的背景下，如何提高項目開發(fā)過程中設(shè)計管理質(zhì)量，避免設(shè)計階段各種問題的出現(xiàn)，已成為業(yè)內(nèi)人士高度重視的一項課題。

1 設(shè)計管理的內(nèi)涵

在房地產(chǎn)工程項目設(shè)計階段，展開全方位管理有著非常重要的意義與價值。一方面，房地產(chǎn)項目開發(fā)是由建筑設(shè)計專業(yè)人員共同完成的，集結(jié)了專業(yè)工程設(shè)計人員的智慧成果，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的實用價值能夠得到最大限度的提升，以確保大眾需求得到滿足。另一方面，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，設(shè)計人員能夠起到溝通協(xié)調(diào)的作用，在促進房地產(chǎn)項目后期規(guī)范化、高效化的建設(shè)施工方面有積極作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段，設(shè)計管理人員積極介入，能夠使項目設(shè)計階段對整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的控制效果更為理想，將作業(yè)人員能動性充分調(diào)動起來，進而在保障房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理走向成功的方面起到了尤為關(guān)鍵的作用。

在房地產(chǎn)項目開發(fā)實踐中，設(shè)計管理主要包括兩個方面的基本內(nèi)容：一是房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段。這一階段的最終成果是方案報建文本。二是房地產(chǎn)項目施工圖設(shè)計階段。這一階段的最終成果是施工圖藍圖。這兩個階段產(chǎn)生的最終設(shè)計成果都必須上報政府部門進行審批，審批合格后方可展開施工作業(yè)。由于設(shè)計管理的任務(wù)與目標有所不同，因此項目管理在時間、溝通、風(fēng)險、質(zhì)量以及人力資源等因素的協(xié)調(diào)處理上存在較大差異，方案設(shè)計階段管理的重要性毋庸置疑。

2 設(shè)計管理的具體內(nèi)容

該項目位于福建省漳州市原罐頭廠廠址，地塊南臨漳響路(騰飛路)，北臨漳華路，與群裕小區(qū)隔街相望；東臨零號路，西隔農(nóng)貿(mào)市場，與丹霞路相近，交通便捷。基地建設(shè)用地面積為89 459.24 m2，規(guī)劃要求容積率≤5.5,建筑密度≤38%。該項目三期主要建設(shè)7幢高層住宅、配套的商業(yè)與公建用房。總建筑面積（地上部分）128 007.496 m2，其中住宅建筑面積為120 488.396 m2,商業(yè)建筑面積7 227.410 m2。

圖1 項目平面圖

2.1 明確設(shè)計任務(wù)要求

在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，設(shè)計管理的首要內(nèi)容即明確設(shè)計任務(wù)要求。房地產(chǎn)公司的設(shè)計人員對設(shè)計院的設(shè)計成果的評估,是以設(shè)計任務(wù)要求為標準。設(shè)計任務(wù)要求是針對設(shè)計過程中關(guān)鍵部位,重要點、面等提的具體要求。合理確定設(shè)計任務(wù)要求是房地產(chǎn)設(shè)計管理的第一步，也是對設(shè)計單位管理的根本。該工程規(guī)劃布局綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與綠地系統(tǒng)；遵循因地制宜、合理布置、生態(tài)化的設(shè)計原則；以人為本，注重社區(qū)的人性化設(shè)計。

設(shè)計中突出綠化與水景相結(jié)合的自然生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)綠色社區(qū)的特點；空間組織靈活多樣，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態(tài)；營造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進人與自然、人與人之間的親和關(guān)系，強調(diào)居住均好性、家園人情味與親切感。該項目整體規(guī)劃已于2009年完成報批，各項經(jīng)濟指標已定型。所以，設(shè)計時僅結(jié)合現(xiàn)有市場情況對單體戶型及立面調(diào)整，并增加一些公共配套設(shè)施，如室內(nèi)活動場地等。

2.2 設(shè)計進度管理措施

項目的設(shè)計進度管理貫穿于項目開發(fā)所有涉及的各個環(huán)節(jié)，是實現(xiàn)設(shè)計進度管理的關(guān)鍵所在，因此可將設(shè)計分幾個節(jié)點，要求設(shè)計單位嚴格按照節(jié)點完成任務(wù)。

2.3 設(shè)計過程管理措施

在設(shè)計過程中加強管理的具體措施包括：首先，應(yīng)對設(shè)計進度進行重點控制。若特殊情況影響，無法按時完成設(shè)計，設(shè)計人員必須及時將具體情況上報給上級領(lǐng)導(dǎo)，并作出詳細說明，不得出現(xiàn)弄虛作假或應(yīng)付了事的情況。其次，不同階段設(shè)計人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)常針對設(shè)計資料進行互提，構(gòu)建一套完善且配合良好的資料互提單，以實現(xiàn)對設(shè)計人員責(zé)任權(quán)利的約束與管理，提高設(shè)計的全面性與嚴謹性水平。最后，設(shè)計工作完成后，要根據(jù)審圖中心的意見進行圖紙的修改，并在返修后進行復(fù)審，復(fù)審?fù)ㄟ^后方可開工。從而減少對設(shè)計圖紙的變更。

2.4 合同管理措施

首先，在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理實踐中應(yīng)當(dāng)確保設(shè)計費用的合理性。設(shè)計費用占房地產(chǎn)項目開發(fā)成分的比例低，但設(shè)計會對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，因此不能以過低的設(shè)計費用降低設(shè)計單位工作質(zhì)量以及工作積極性，以避免圖紙質(zhì)量受到影響。其次，應(yīng)確保設(shè)計周期的合理性。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計需要設(shè)計人員投入大量的時間與精力，若過分約束時間可能會影響到設(shè)計人員的專注度，導(dǎo)致項目設(shè)計質(zhì)量大打折扣。最后，應(yīng)對合同條款及相關(guān)內(nèi)容進行嚴格控制，明確涉及到圖紙數(shù)量的約定內(nèi)容，以免導(dǎo)致后期費用增加。

2.5 經(jīng)濟管理措施

首先，應(yīng)當(dāng)通過建立獎勵機制的方式，鼓勵設(shè)計單位為房地產(chǎn)項目開發(fā)商主動考慮成本問題，以設(shè)計方案的不斷優(yōu)化達到控制開發(fā)成本的目的。如可以在具體條款中規(guī)定：設(shè)計單位若能夠?qū)⒃O(shè)計方案下的成本指標控制在理想范圍內(nèi)，則按照某種方式給予某種程度的獎勵，以促進設(shè)計單位不斷研究設(shè)計方案的優(yōu)化措施，降低成本開支，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本效益水平。其次，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定針對設(shè)計問題對房地產(chǎn)開發(fā)項目所產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)由設(shè)計單位負責(zé)承擔(dān)一定比例，通過經(jīng)濟層面的懲罰措施，不斷提高設(shè)計人員責(zé)任意識，保障設(shè)計方案的合理性與經(jīng)濟性。

3 總結(jié)

房地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)劃水平會受到大量因素的影響,規(guī)劃設(shè)計工作的開展具有復(fù)雜性、多層次性以及多元性的特點。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，必須采取各種措施實現(xiàn)目標體系間的有機整合，促進各體系相互配合，形成平衡發(fā)展、和諧一致的局面，以促進房地產(chǎn)開發(fā)期間規(guī)劃設(shè)計工作的順利開展。

[1]苗新英.初探房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)計管理問題與對策[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計,2016(28)：1846.

[2]胡傳昶.房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計管理的兩點見解[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(現(xiàn)代物業(yè)中旬刊),2010,9(11)：90-91.