小型房地產企業設計沖突管理研究

林錦良

廈門古龍溫泉山莊開發有限公司（361100）

小型房地產企業設計沖突管理研究

林錦良

廈門古龍溫泉山莊開發有限公司（361100）

以某小型房地產企業的設計項目為例，在規劃驗收、業主交房、初步成本分析中，發現三個代表性的與設計有關的沖突問題，總結了小型房地產企業在應對設計沖突管理體系中的問題，從設計管理流程、變更流程管理以及組織結構這三個方面入手，就小型房地產設計沖突管理的管理途徑進行了探討，望能夠引起業內重視。

小型房地產；設計；沖突；管理

0 引言

十年來，房地產行業發展迅速，管理通過不斷發展、淘汰和兼并，呈現出越來越明顯的專業化、寡頭化、規范化。小型房地產企業綜合實力較為弱，在項目的設計管理存在一定的矛盾與沖突，可能對設計質量產生不良影響[1]。因此，加強小型房地產企業設計管理部在設計階段沖突管理工作,構建一套適合的沖突管理體系，促進設計質量進一步提升，有至關重要的作用與意義。

1 項目概述

某公司開發的山語聽溪項目，5#-1地塊（南段）建筑面積為44 235.30 m2。該地塊建筑施工圖于2013年8月7日通過福建省廈門規市劃部門審批并蓋章，并于當年10月30日開工。2016年9月27日通過竣工驗收，當年11月24日取得竣工備案證明。

該地塊在2017年1月項目評估中總結的設計問題如下：

問題一：2015年5月24日開盤后，據營銷部反饋，50#樓120 m2三房B1戶型銷售速度很慢，眾多看房客在看到戶型圖后不滿戶型格局而未購買，戶型如圖1（左側）所示。

圖1 戶型圖與規劃審批板建筑圖

問題二：竣工測量期間省測繪院反饋，實體建筑測繪結果與2013年8月7日規劃審批的建筑圖有188條不符之處。其中，47#～49#樓建筑平面“凹槽”位置的結構加強板（規劃審批版建筑圖無此板）不僅造成實際面積超過規劃批復面積，還引起其中一戶業主拒絕交房，如圖1（中圖、右圖）所示。

問題三：成本部根據已掌握的成本數據發現圖紙土建部分“設計不完善、不合理造成拆改及補充設計增加費用”達73萬元（占變更簽證總費用的28.65%，占比總合同價1.2億元的0.60%）。安裝部分“設計不完善、不合理造成拆改及補充現場簽證”增加費用達39.76萬元（占變更簽證總費用的15.60%，占總合同價1.2億元的0.32%）。

2 設計沖突的原因

從表面來看，產生問題一的原因是：戶外與戶內缺乏過渡空間；戶型缺少“贈送空間”；主臥衛生間是暗衛。根據《G公司方案設計管理作業指引》，在項目方案階段，“營銷部提供產品功能業態設計要求”這一工作流程僅反饋給成本部。即營銷部在前期調研中總結的大戶型客戶業態設計要求未能反饋至設計管理部。原因是上述要點并非該部門的關注重點而被忽略，致使上述業態設計要求未能出現在《設計任務書》中。由于山語聽溪項目主要為溫泉度假別墅產品，方案審圖階段公司人員對于別墅項目關注度高，而B1高層戶型因僅有14套未仔細研討就匆忙報規劃。當發現B1戶型上述缺點時，工程已進入了招標階段。問題一從深層次分析可總結為設計管理流程沖突，從某種意義上開是一種制度上的缺失或錯誤。

從表面來看，產生問題二的原因是：“審圖所要求結構圖增加的結構加強板，未能反饋到建筑施工圖”造成實際竣工測量圖與預售測量圖有差異。該地塊出圖后,在設計管理人員將其報審圖所審圖時，綜合外勤人員亦將其報規劃局審批。在審圖所的意見反饋到建筑圖前，建筑圖已蓋章審批通過。開工后，“報審與實際”不符的問題未能通過“變更流程”方式告知綜合外勤人員及營銷部。公司設計變更審批表是傳統的僅側重于造價增減的變更類問題，對于這種造價沒有增減的問題，不會發起流程變更，亦無法告知綜合外勤人員及營銷部，致使對后期規劃驗收及交房產生影響。問題二從深層次分析可總結為變更流程管理沖突。

從表面來看，產生問題三的原因是：公司圖紙自審階段審圖不仔細。任何一個項目均有成本變化現象，從成控部《主體工程成本變化分析》來看，該公司土建和水電由于設計“不完善、不合理造成”占變更簽證總費用比例分別達28.65%和15.60%，遠高于同行業標桿房地產企業。該公司設計管理人員僅一名結構專業人員。對于這種較大規模的房地產開發項目，一個人兼顧建筑學、水電、景觀和精裝修等專業力不從心，無法發揮監控的作用，往往要借助工程部的技術力量。由于設計管理人員和工程部的技術人員不是同部門，設計管理人員無法直接“領導”工程部的工程師發揮作用。比如5#-1地塊（南段）在項目啟動后，發現溫泉干管、溫泉加熱系統等設施沒有設計，只能走邊設計、邊修改、邊施工的“三邊”模式，造成了額外成本的增加。問題三從深層次分析可總結為該公司組織結構上的問題，即組織結構沖突。

3 設計沖突管理途徑

設計階段的沖突管理并非單單由設計管理部負責，而需要其他職能部門共同參與[2]。以房地產企業設計工作流程與制度為管理手段，該公司在2017年做了如下改進：

3.1 設計管理流程重新梳理

在方案設計階段、設計任務書編制階段，營銷部必須全程直接參與，避免由成本部“轉述”而發生遺漏的現象。如在方案設計階段，該公司正逐步推行全員優化設計的工作理念，要求企業內部各部門員工均參與到設計優化工作中，提出方案的改進意見，單位采納的意見作為部門及個人的績效考評指標，以獎懲機制進行掛鉤，使各部門積極參與到設計管理工作中。

3.2 變更流程管理重新梳理

若規劃驗收及交房的變更未及時反饋給相關部門，會對規劃驗收和交房產生不利影響。5#-3地塊是該公司山語聽溪的收官之作，該地塊指標影響整個項目的最終驗收。因此該公司及時調整變更流程，以紙質設計變更為例，加入“是否需要由綜合外勤報送規劃”和“是否需要通知營銷部”選項。這樣可以壓縮后期規劃驗收時間以及避免交房時糾紛的產生，讓項目后期驗收和交房變得可控。

3.3 組織結構重新梳理

對于這樣較為小型的房地產企業，在項目運營管理設計全階段不能單單只靠一兩個人，需要動用公司所有技術力量。2017年，該公司進行了人員調整，將辦公室里僅有的一名設計管理人員調至工程部。由于工程部各專業人員齊全，對于新啟動的項目，采用“工程推動項目”模式，設計所有問題均由工程部內部解決，避免過去那種多部門割裂形式。

4 結語

優秀的設計管理體制能保證房地產項目開發效率以及建設成效。有效避免設計沖突管理是作為提高房地產開發項目設計質量的關鍵手段之一，必須引起業內人士的關注與重視。文章即重點圍繞設計階段沖突管理的相關問題進行探索分析，望能夠有助于發揮設計沖突的建設性作用，減輕設計沖突的負面影響，促進設計工作順利開展。

[1]于柏青.公共組織沖突管理效應研究[J].哈爾濱工程大學學報,2012,33(10)：1315-1320.

[2]陳曉紅,趙可.團隊沖突、沖突管理與績效關系的實證研究[J].南開管理評論,2010,13(5)：31-35.