廉租住房租金補(bǔ)貼的思考

印造林

廉租住房租金補(bǔ)貼的思考

印造林

作為上海市“四位一體”（廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、公共租賃住房、征收安置住房）住房保障體系中政策實(shí)施最廣、發(fā)展最久的、解決低收入住房問題最為有效的廉租住房政策，自2000年實(shí)施以來，累計(jì)有約11.5萬戶家庭享受廉租住房保障，其中累計(jì)享受廉租租金補(bǔ)貼政策約10.7萬戶，極大地幫助了住房困難的低收入家庭擺脫居住困境。在實(shí)踐中，尤其當(dāng)今土地越發(fā)稀缺性的大中城市，占主導(dǎo)地位的廉租住房租金補(bǔ)貼政策雖然從可操作性、可管理性等方面具有一定優(yōu)勢，但仍不可避免出現(xiàn)虛假申報(bào)、虛假租房套現(xiàn)、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)較低等負(fù)面現(xiàn)象，需要政府進(jìn)一步予以完善規(guī)范。

表：現(xiàn)行的上海市廉租住房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

一、 廉租住房租金補(bǔ)貼的現(xiàn)狀及問題

廉租住房租金補(bǔ)貼就是政府以租金補(bǔ)貼的形式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭所提供的社會保障。申請廉租住房的家庭要求都是住房和經(jīng)濟(jì)“雙重困難”，即必須家庭人均住房面積和家庭經(jīng)濟(jì)狀況兩個(gè)條件都低于一定的標(biāo)準(zhǔn)。即申請廉租住房的家庭，人均住房居住面積必須低于7平方米（含7平方米）;申請家庭的收入、財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)申請家庭的人數(shù)劃分檔次，3人及以上家庭年人均財(cái)產(chǎn)9萬元，年人均可支配收入30000萬，對于2人及以下的申請家庭，在認(rèn)定家庭經(jīng)濟(jì)狀況是否符合申請標(biāo)準(zhǔn)時(shí)可上浮10%。

（一）申請流程。申請廉租住房時(shí)，需要通過申請、審核、公示、登記、確定保障方式等流程。申請是指申請對象向戶口所在地的街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心提出廉租住房的申請；審核是由街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）住房保障機(jī)構(gòu)開展初審核查和區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)開展復(fù)審核查，核查內(nèi)容包括申請者戶口年限、婚姻狀況、住房面積和住房交易、家庭收入、家庭財(cái)產(chǎn)等狀況；公示是指初審核查認(rèn)定為符合申請條件的，在申請對象戶口所在地社區(qū)進(jìn)行初審公示接受監(jiān)督，復(fù)審核查認(rèn)定為符合申請條件的，通過區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)網(wǎng)站或者有關(guān)媒體進(jìn)行復(fù)審公示接受監(jiān)督。登記是指順利通過“兩級審核、兩次公示”的申請家庭，登記獲得廉租住房保障資格。

（二）租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。享受租金補(bǔ)貼的保障家庭，需要按照區(qū)（縣）住房保障中心確定的補(bǔ)貼金額，自行到市場上去租賃住房，并與出租人簽訂房屋租賃合同，各區(qū)（縣）住房保障中心通過銀行把補(bǔ)貼款直接支付給出租人。如果保障家庭需要支付的房租大于補(bǔ)貼金額，區(qū)（縣）住房保障中心支付給出租人補(bǔ)貼金額，差價(jià)部分由保障家庭自行支付給出租人；如果保障家庭需要支付的房租小于補(bǔ)貼金額，區(qū)（縣）住房保障中心則按照實(shí)際房租支付給出租人。補(bǔ)貼金額的確定，簡單來說分兩步：第一步，先確定補(bǔ)貼多少面積；第二步，再確定每平方米補(bǔ)貼多少金額；兩者確定后相乘就得到支付給該保障家庭的補(bǔ)貼金額。（見表）

例如，A保障家庭戶籍在黃浦、普陀等中心城區(qū)的，家庭配租人員為2人，家庭人均月收入為2100元，則A保障家庭在計(jì)算補(bǔ)貼金額時(shí)，每平方米補(bǔ)貼60元。當(dāng)確定了補(bǔ)貼多少面積、每平方米補(bǔ)貼多少錢后，A保障家庭每月的補(bǔ)貼金額就是12平方米×60元/平方米=720元。若A保障家庭每月需支付的房租為800元，區(qū)住房保障部門直接支付給房東720元，差額的80元?jiǎng)t由A家庭自行承擔(dān)；若A保障家庭每月需支付的房租為700元，普陀區(qū)住房保障部門則直接支付給房東700元，剩余的20元補(bǔ)貼歸還財(cái)政資金。

（三）租金補(bǔ)貼的優(yōu)勢。一是享受租金補(bǔ)貼的家庭擁有更自由的選擇權(quán)，廉租家庭可以根據(jù)自己的需要選擇租房地點(diǎn)，可以考慮選擇便于工作、便于就醫(yī)的地段，還可以更多的考慮到周邊交通、配套設(shè)施、環(huán)境因素等。二是由于租房的地點(diǎn)是由廉租家庭自己決定的，這就避免了政府集中建造廉租住房后可能出現(xiàn)的“貧民窟”問題。三是雖然低收入群體的收入都是處于整個(gè)社會較低的水平，但他們之間還是有所差別，因此上海的廉租住房租金補(bǔ)貼是根據(jù)收入不同給予不同的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，收入高點(diǎn)的少給些補(bǔ)貼，收入低點(diǎn)的多給些補(bǔ)貼，這就使得保障顯得更加公平。四是租金補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)都是事先公開公布，每戶申請家庭在取得保障資格時(shí)就已經(jīng)確定了未來幾年內(nèi)可獲取的保障金額，因此，國家預(yù)算也比較容易控制。五是當(dāng)保障家庭入住實(shí)物配租住房后，就會“鳩占鵲巢”，不再符合保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭很少會主動退出。在貨幣補(bǔ)貼的模式下，這個(gè)問題操作起來就相對容易點(diǎn)，一旦超過了廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，就可以停止發(fā)放租金補(bǔ)貼。

（四）租金補(bǔ)貼的不足。首先是補(bǔ)貼模式需要依托成熟的房地產(chǎn)租賃市場予以支撐。由于廉租住房租金補(bǔ)貼所需求的房源是由市場來提供的，即廉租住房租金補(bǔ)貼保障家庭自行到市場租房，區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)按照廉租租金補(bǔ)貼金額結(jié)合租房合同中約定的租金將廉租租金補(bǔ)貼直接打入出租人的銀行賬號。采用這種補(bǔ)貼模式對于租賃市場的要求是比較高的，如住房租賃合同簽訂后，需到出租房屋所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心備案，出租人按規(guī)定定期納稅等，而出租人因上述原因，往往不愿與廉租住房保障家庭簽署住房租賃合同，所以住房租賃市場越發(fā)達(dá)、越規(guī)范，租金補(bǔ)貼的政策實(shí)施的效果便越好，反之，則會制約這種補(bǔ)貼模式的效果。其次是廉租租金補(bǔ)貼一定程度上存在套現(xiàn)。盡管根據(jù)廉租住房租金補(bǔ)貼的有關(guān)規(guī)定，給予廉租住房家庭的補(bǔ)貼是用于解決住房困難的，管理部門也要求了享受補(bǔ)貼家庭必須提供在外租房的證明，但提供虛假租房證明的情況仍然是無法避免的，補(bǔ)貼資金常被用做生活補(bǔ)助，從而導(dǎo)致解決住房困難的保障本意未能有效實(shí)現(xiàn)。第三是個(gè)別廉租住房申請家庭仍存在提交虛假信息資料的現(xiàn)象。個(gè)別廉租住房申請家庭為確保自己家庭能享受廉租住房租金補(bǔ)貼，在向住房保障機(jī)構(gòu)提交相關(guān)申請資料，如戶籍、婚姻狀況、申請人員信息、經(jīng)濟(jì)收入和財(cái)產(chǎn)及住房情況等資料時(shí)，出具虛假信息資料，企圖獲得廉租住房保障，損害了全體納稅人的利益，也使廣大市民的公共利益受到一定程度的侵害。

二、海外住房保障管理經(jīng)驗(yàn)的借鑒

（一）德國的全民參與住房保障。廣泛的社會參與是德國住房保障的一大特色。目前，德國已經(jīng)形成了以“政府支持、市場運(yùn)作、社會參與、居民自助”為主要特征的、較為完善的住房保障體系。在德國，保障性住房統(tǒng)稱為社會住房。主要是指由政府資助的，個(gè)人、非營利機(jī)構(gòu)或自治團(tuán)體建造的住房，建成后，這些房大部分出售或出租給多子女家庭、殘疾人、低收入者以及養(yǎng)老金較少或領(lǐng)取救濟(jì)金的居民。另外，大中型企業(yè)用自有資金建造的、在稅收上得到國家優(yōu)惠的職工住宅也算作保障性住房。

（二）美國的租金補(bǔ)貼計(jì)劃。美國解決低收入人群住房的保障政策，從最初的集中興建公共住宅，變?yōu)橥ㄟ^租金補(bǔ)貼使低收入者有房可住。租金補(bǔ)貼計(jì)劃，鼓勵(lì)私人部門參與解決低收入者住房問題，只要是屋主愿意加入計(jì)劃，且租金與房屋質(zhì)量符合美國住宅和發(fā)展局（HUD）的標(biāo)準(zhǔn)，那么，該房屋就可作為受補(bǔ)貼者自由選擇居的承租房屋。租金補(bǔ)貼由地方公共住房機(jī)構(gòu)直接付給屋主，剩余部分租金則由租戶直接付給屋主。實(shí)際操作中，很多屋主都愿意參加計(jì)劃，原因包括：等待租房的受補(bǔ)貼者很多，不用發(fā)愁沒有租戶；政府直接支付一部分租金，租戶一般也不會輕易拖欠自付部分租金，因?yàn)椴话雌诮桓蹲饨鸬娜藢⒈粡淖饨鹧a(bǔ)貼計(jì)劃中除名；租戶一旦觸犯法律或有涉及毒品之類的不良行為，也將無法獲得補(bǔ)貼。

（三）新加坡的組屋運(yùn)作法制化。新加坡政府通過行政計(jì)劃手段，構(gòu)建健全規(guī)范的法律體系，規(guī)范組屋運(yùn)作模式，有效抑制了“組屋”的投機(jī)行為，著力保障中低收入者獲得更完善的居住環(huán)境，成為世界上居民住房問題解決得最好的國家之一。從20世紀(jì)60年代起，新加坡政府對《新加坡建屋與發(fā)展法》、《中央公積金法》、《特別物產(chǎn)法》、《建屋局法》等法律法規(guī)進(jìn)行了頒布，從而嚴(yán)格抑制各類投機(jī)炒房行為，保障了“組屋”管理的有效運(yùn)行。

三、廉租住房租金補(bǔ)貼的完善建議

上海廉租住房政策的申報(bào)和審核流程的進(jìn)一步完善，租金補(bǔ)貼合理確定是正確實(shí)施廉租住房政策的重要內(nèi)容。從上述國外的住房保障工作經(jīng)驗(yàn)的案例中可以借鑒，鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人承擔(dān)部分住房保障責(zé)任；個(gè)人申報(bào)信息和不良行為與依法規(guī)范資格審核對接；租金補(bǔ)貼市場變化掛鉤。

（一）建立租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)調(diào)整機(jī)制。隨著上海舊區(qū)改造進(jìn)程的加快以及外來常住人口的大量導(dǎo)入，存量的中小型住房不斷減少，市場上可供廉租住房保障家庭選擇的房源越來越少，租賃市場租金價(jià)格越來越高。面對租賃市場租金的快速變動，廉租住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整往往無法跟上市場租金的“步伐”，當(dāng)補(bǔ)貼金額不足以在市場上租賃到住房時(shí)，原先有住房的家庭就會趨向于虛假租房“套現(xiàn)”，而原先住房居住面積為0平方的家庭就更加渴望入住實(shí)物配租住房，因此，使租金補(bǔ)貼家庭真正能“借的起房子”成為制定租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)時(shí)首要考慮因素。建議設(shè)置租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)調(diào)整機(jī)制，全面、及時(shí)、系統(tǒng)的收集市場租金信息，提高租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與市場的聯(lián)動性、統(tǒng)一性，形成科學(xué)有效的統(tǒng)計(jì)分析機(jī)制與租金保障機(jī)制，建立租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與市場租金掛鉤的動態(tài)調(diào)整機(jī)制。

（二）鼓勵(lì)市場機(jī)構(gòu)為租金補(bǔ)貼家庭提供服務(wù)。在租賃市場管理還不成熟的情況下，廉租住房租金補(bǔ)貼家庭往往缺少足夠的信息、精力、資金等資源來尋找到合適的房源。因此，為了使廉租租金補(bǔ)貼真正發(fā)揮功效，需要政府鼓勵(lì)市場機(jī)構(gòu)承擔(dān)專門的廉租服務(wù)功能，為廉租補(bǔ)貼家庭在承租房源時(shí)提供“中間”服務(wù)。可以嘗試引進(jìn)一些經(jīng)過考核、評估后各方業(yè)績優(yōu)秀且具有一定規(guī)模的中介，讓其在區(qū)房地產(chǎn)交易中心設(shè)立服務(wù)窗口，專門服務(wù)于取得廉租住房保障資格的家庭，幫助有意愿將閑置住房出租的家庭尋找房客，也幫助享受租金補(bǔ)貼的保障家庭找尋到合適的住房。

（三）引導(dǎo)公共租賃住房運(yùn)營公司為租金補(bǔ)貼家庭提供服務(wù)。市場機(jī)構(gòu)為廉租租金補(bǔ)貼保障家庭提供租賃“中間”服務(wù)只是起到橋梁的作用，具體操作有一定的時(shí)間間隔，多少延遲廉租租金補(bǔ)貼保障家庭享受租金補(bǔ)貼。建議政府可以引導(dǎo)公共租賃住房充裕的公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)，拿出部分暫時(shí)空置的公共租賃住房以市場租金的方式出租給廉租租金補(bǔ)貼保障家庭。同時(shí)有原住房的廉租租金補(bǔ)貼保障家庭也可將原住房提交公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租，用于公共租賃住房運(yùn)營。兩套住房之間的租金相抵后，對于支付公共租賃住房租金不足的部分，按照其補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合差額由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)支付公共租賃住房運(yùn)營公司。這樣既保證廉租租金補(bǔ)貼保障家庭能及時(shí)享受租金補(bǔ)貼，也能使公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)一步開拓公共租賃住房房源籌措的渠道。

（四）完善住房保障誠信體系建設(shè)。將廉租住房申請審核系統(tǒng)對接社會綜合征信信息系統(tǒng)，當(dāng)出現(xiàn)廉租住房租金保障家庭在廉租住房租金補(bǔ)貼申請、租賃、使用、退出及領(lǐng)取補(bǔ)貼過程中有弄虛作假、隱瞞虛報(bào)、套現(xiàn)等違規(guī)、違法行為，在終止廉租住房租金補(bǔ)貼保障的同時(shí)，將上述違規(guī)信息輸入社會綜合征信信息系統(tǒng)，一定程度上可起到約束和震懾作用，減少套現(xiàn)、提供虛假信息、隱瞞虛報(bào)等現(xiàn)象的發(fā)生，進(jìn)一步提升住房保障工作水平。

上海真如物業(yè)有限公司）