北京國貿：拔地而起的中國高度

文|南亭

北京國貿：拔地而起的中國高度

文|南亭

中國尊效果圖

2017年4月的北京，似與往日并無多少不同，但眼疾心細之人必然早已發現那棟在不知不覺間拔地而起的新地標建筑——中國尊。駕車行駛在北五環，中國尊清晰映入眼簾，一柱擎天，蔚為壯觀。曾經的京城第一高樓國貿三期卻因環路邊的建筑群而時隱時現，被相對矗立的新高度映襯得黯然失色。

中國尊與國貿三期所在地便是赫赫有名的北京國貿，毗鄰長安街而不受60米的限高控規。沿長安街向東直行，環橋而上，瞬間高聳林立的大廈群落令人瞠目結舌、仰望不及：國貿三期、銀泰中心、央視新址大樓、財富中心……與低矮平緩的長安街形成鮮明對比。

財富城

1984年7月，對外經貿部下的中國對外經貿咨詢公司和馬來西亞郭氏兄弟公司在北京簽訂了《合資經營中國國際貿易中心協議書》，并于1985年2月注冊成立，是經國務院批準成立的大型中外合資企業。

而從1984年四季度開始,我國經濟出現了固定資產投資規模過大，消費基金增長過猛，國家結存外匯下降等問題，國貿正是在這樣的大背景下誕生的。

誕生之初，國貿就定位于國際高標準，開創了國內綜合性高檔服務業的先河，成為“城中之城”。即使在今天的北京CBD，國貿大廈1座、中國大飯店以及二國貿大廈2座，也都是極具代表性的工程。

“在國貿工作，比在北大畢業更有面子。在CBD置業，不是花錢，而是賺錢。”早些年就有了這樣的說法。

在國貿的建筑群中，1座、2座以及國貿大廈的主體都是寫字樓，而寫字樓則體現出一個城市的財富流向，寫字樓地理描摹的是城市的財富坐標系。

這座初期的北京高層建筑，也在國際化的背景下租售異常火爆。1985年就進入中國的英特爾，前兩年一直蝸居在民族飯店的客房內辦公，兩年后，才等到北京第一棟寫字樓國際大廈空出來的房間。這種供需不平衡的現象大約持續了10年才得以緩和。

在這片高樓中，最經常碰到的是著黑色正裝的職員，以及那些不同膚色操著不同語言的外國人。他們可能是來自南半球某著名貿易公司的駐華代表，也可能是全球500強公司的區域總裁。

無論來自哪里，這座寫字樓里的人打一通電話，敲打幾下鍵盤，很可能表明已經有相當可觀金額的訂單完成了。財富在這些看似低調卻可能有著巨大影響力的人手中不停交易。

2003年11月1日，世界銀行中國代表處正式入駐北京CBD。當時，據世界銀行中國代表處首席代表特別助理樊英女士介紹，世行入駐CBD主要考慮了CBD區域A級寫字樓的品質和區域特性。

而此前，他們的辦公地點在北京富華大廈。那一年，正值CBD明確提出國際金融產業定位之際，于是跨國公司聚集的國貿中心成了最合適的選擇。

國貿寫字樓在不斷地吸引世界頂尖的公司，咨詢機構，金融機構等進駐，而其配套的酒店、公寓、購物商城、停車場都成為吸引的資本。

這種背景被認為是朝陽CBD成功的重要緣由。但在朝陽CBD崛起的過程中，政府的角色同樣重要——正是北京市政府在規劃、修路、政策扶持、完善配套等方面強有力的助推，朝陽區CBD才得以抓住中國加入WTO之后大量外資企業進駐北京的機會，迅速成長。到了2009年，朝陽區CBD的土地已經開發完八成，東擴的計劃提上日程。

回到1993年，國務院正式批復的《北京城市總體規劃》提出，“開辟具有金融、保險、信息、咨詢、商業、文化和商務辦公等多種服務功能的商務中心區”。

直到2000年，北京CBD才開始大規模建設，經過十幾年的建設發展，如今已經成為中國最具影響力的商務中心區。

如今的CBD已經形成了總部經濟，這里聚集了世界500強企業超過170家，占全市65%以上，殼牌、豐田、三星等跨國公司地區總部超過50家，占全市60%以上，成為北京市落實總部經濟政策的試點區。

與總部經濟相配套的，少不了世界級的金融機構。渣打銀行、德意志銀行以及全球最大的納斯達克和紐約證券交易所等都聚集在CBD，成為北京金融機構最多、種類最全的區域。

有人曾總結：“國貿十字路口的對陣，很有些味道可品。心臟國貿是中外合作的產物，招商局大廈屬于官辦資本，建外SOHO屬于當今名頭最響的民營企業家……這種空間資源分配結果，實際上顯示著中國社會的財富分布現狀。”

事實上，何種性質資本或許根本不重要，知識、信息、資本云集在這里就是財富。而作為CBD核心的國貿，也成為聚集世界500強及稅收最多的樓宇。

高成本

“樓越建越高，品牌越來越高端，租金越來越貴”，土生土長的北京人會這樣描述印象中的國貿——而這句話的言外之意那些昂貴的品牌大部分都集中在國貿商城一層精品區域。國貿商城的前身是國貿商場，1990年開業，當時在北京率先引進品牌專賣店從事零售業務的經營模式。1997年在國貿商場基礎上投入4000萬美元改造擴建，于2000年5月全新亮相，并更名為“國貿商城”。1999年，路易 威登在國貿商城開設了繼王府飯店之后北京第二家皮具專賣店,成為入駐國貿的第一家奢侈品品牌。

之后幾年，珠寶品牌梵克雅寶、時裝品牌CHLOE等相繼進入國貿商場。路易威登的總經理曾表示：“在北京發展，最大的難題在于開店選址，選擇一個頂級消費場所。奢侈品牌選址要求環境優雅，面積足夠寬敞；而最重要的是‘鄰居’，若干大牌能夠聚在一起，以產生‘集聚效應’，吸引高端客源。CBD這個環境的確令我們很滿意，它聚集了北京最‘優雅’的消費者。”

用優雅來形容精品區的消費者最為恰當。每一家店面都很寬敞明亮，淡雅的音樂。一名中年外籍男士仔細打量著一件西裝，其認真程度絕不亞于文物學家拿著放大鏡辨別珍寶。

與時尚品牌區的音樂勁爆人際穿梭相比，這里偏于安靜。顧客的流量和頻率可能不大，但對店主來說，這些客人的單次消費能力才是最重要的。

某品牌店銷售人員透露,“月流水30萬元在這些世界名牌店鋪已算不得經營出眾，像國貿的LV月流水大約在300萬元人民幣左右。”

在國貿商城負責銷售及品牌規劃的副總經理黃興齡的記憶中，1998年進入國貿工作時，看到作為高檔購物中心的國貿商城，“竟然連一家真正的國際品牌都沒有。”

而改造后的商城共容納的國際一線品牌數量翻了幾倍。除此之外，更多非大眾流行但卻很精致高端的奢侈品牌開始進入商城。

2011年年初中國國際貿易中心股份有限公司對外透露，國貿商城購物廣場平均租金高達54.81美元/平方米/月，但平均出租率卻高達98.69%。

除了品牌奢侈，國貿寫字樓的租金也同樣奢侈。

有媒體稱2010年國貿三期寫字樓的租金報價為10元-15元/天/平方米，遠遠高于同區域其他寫字樓租金價格，為京城最貴。而戴德梁行監測的數據顯示，2010年開始北京CBD寫字樓的租金在燕莎、中關村等其他甲級寫字樓中都名列前茅。

最貴的還有國貿停車費。

由于國貿是2001年北京扶持的10家自主調節停車收費標準單位之一，因此長期以來國貿的停車費是北京最高的。地上車位10元/小時。

直到2010年實施新的收費制度以后，停車費才下降2元。

擁堵病

卡爾維諾在《看不見的城市》中寫道：“城市不會泄露自己的過去，只會把它像手紋一樣藏起來，它被寫在街巷的角落、窗格的護欄、樓梯的扶手、避雷的天線和旗桿上……”

以國貿CBD作比，其經濟發展的歷史不僅被寫在一幢幢摩天辦公大樓上，寫在高昂的消費上，更寫在了它擁堵的交通中。中央商務區這個華麗時尚的外表下暗藏著高速發展導致的某種失衡。

有關國貿交通的介紹是這樣的：地處北京東長安街延長線與東三環路交界處，毗鄰使館區，距首都機場只有45分鐘車程。地鐵國貿站與各線地鐵相通，多條公共汽車線路從門前通過，地理位置優越，交通十分快捷。

遺憾的是，這樣的優越和快捷卻讓很多人望而卻步。

“高峰點兒誰都不愿意去那地兒，太堵了。”這成了北京出租車師傅們的共識。

北京是一個永遠不缺堵車的城市，這一點在CBD表現得尤為突出。每次電視里講述北京堵車，鏡頭總是更多地給國貿附近四通八達的路網。

老北京人說，十幾年前，國貿附近還是地鐵未通，交通不發達的地方。當然，彼時還沒有像今天這么多的高大寫字樓。

隨著城市經濟的發展，CBD的經濟功能被定義為集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務中心區，現代化超高層建筑集中且具有規模效應與集散效應優勢的區域。然而，企業的聚集已經遠遠超出了蓋高樓那么簡單。

2010年8月，CBD核心區的12個黃金地塊開始招標。這些地塊在日后都變成了高樓林立的黃金寶地，容積率最高達26，遠超過了當時京城寫字樓平均為5的容積率。這些地塊兒全投入使用，每天CBD的上班族至少6萬人以上。

容積率過高必然會搶占大量的交通資源，擁堵相伴而來。

隨著中國尊的落成，又會有多少人進住還不得而知。

但有一點似乎不能忽視，CBD從一個側面在印證著“在有限的土地上創造出最大的商業價值”這個追求。但是，在商業價值和交通資源之間；在高樓林立和經濟發展之間找到平衡才是重中之重。畢竟，有時候樓的高度與CBD的繁榮程度并不能直接與一個城市區域經濟的發展情況畫上等號。

擁堵的國貿