淺析居民小區(qū)地下車庫所有權(quán)歸屬問題

辛毅

摘 要：由于我國《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容不夠完善，對地下車庫、停車位僅做出了原則性的規(guī)定，導(dǎo)致商品房業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商之間糾紛不斷。本文將就居民小區(qū)地下車庫所有權(quán)的歸屬問題進行剖析，以求對該問題提出實用性建議。

關(guān)鍵詞：地下車庫；停車位；所有權(quán)

隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，我國的私家車普及率越來越高。由于我國城市建設(shè)用地供應(yīng)緊張，居民小區(qū)成為城市中最常見的住房模式，這種住房模式用地集約，可利用空間比較狹小，因此私家車的停放成為一個熱點問題，地下車庫和停車位的建設(shè)越來越受到社會關(guān)注。

一、實務(wù)中的地下車庫權(quán)益歸屬之爭

南京市鼓樓區(qū)法院曾審理過被廣泛關(guān)注的“全國首例小區(qū)車庫之爭”。這個全國首例地下車庫權(quán)益歸屬問題，經(jīng)過11年的維權(quán)，業(yè)主委員會最終獲賠50余萬元。然而法院主要依據(jù)的是2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》。這一案件，歷時之久，依據(jù)之特殊，都是很難在全國普遍運用和推廣的，可想而知現(xiàn)實中小區(qū)地下車庫所有權(quán)的歸屬問題之復(fù)雜。

二、居民小區(qū)地下車庫所有權(quán)歸屬糾紛的原因

（一）建筑用地容積率計算標準的不完善

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我國現(xiàn)行法律制度遵循“房地合一”原則，取得建筑物所有權(quán)必須以有建設(shè)用地使用權(quán)為前提。城市居民小區(qū)的建筑物，只有以計算容積率為基礎(chǔ)，讓投資主體分攤土地使用權(quán)份額的建設(shè)用地以及建筑物，才能產(chǎn)生建筑物區(qū)分所有權(quán)。因此地下車庫和停車位可以分為兩種，1、不計算住房容積率的地下車庫，由于這類建筑物沒有獨立的土地使用權(quán)，所以只能以其他建筑的附屬物的性質(zhì)存在，類似于民法上的從物，不歸開發(fā)商所有，也不能獨立買賣。2、計算容積率的地下車庫，由于其具有獨立的土地使用權(quán)，能夠取得不動產(chǎn)權(quán)證，所以它能夠有投資主體取得所有權(quán)并可以獨立買賣。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第9條：凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積?！冻鞘械叵驴臻g開發(fā)利用規(guī)定》第25條規(guī)定：地下工程應(yīng)本著“誰投資，誰所有，誰受益，誰維護”的原則進行開發(fā)利用。

在商品房買賣中，分攤面積是由容積率所決定的，以公式表示即為：“總建筑面積/建筑用地面積=容積率?！遍_發(fā)商以地下停車位（包括人防工程在內(nèi)）不計入建筑總面積為由，使地下停車位不計入公攤面積，但是由于停車場規(guī)模巨大，并不完全獨立于計算容積率的建筑物。往往深入計算容積率建筑物的地基，且依附于小區(qū)整體的建設(shè)土地使用權(quán)，因此，地下停車場在建筑用地面積之中已經(jīng)被部分計算在內(nèi)了。開發(fā)商故意利用法律規(guī)定的不完善及消費者的無經(jīng)驗，奪取了地下車庫的所有權(quán)。

（二）大量格式條款的存在

由于商品房的買賣標的額較大，內(nèi)容較多，因此商品房預(yù)售合同通常以合同書的形式存在，開發(fā)商利用自己的強勢地位增加了大量格式條款。

雖然《物權(quán)法》第74條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是開發(fā)商通過單方的意思表示就取得了地下車庫和停車位的所有權(quán)，業(yè)主和開發(fā)商的自由協(xié)商往往是已經(jīng)確立的不公平的前提下開始的。

三、多角度完善小區(qū)地下車庫所有權(quán)的規(guī)定

（一）完善業(yè)主優(yōu)先權(quán)規(guī)定

最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的規(guī)定。由此可見，法律出于保障業(yè)主對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施權(quán)利的目的規(guī)定了該項優(yōu)先權(quán)。不過該規(guī)定對優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)、地位、空間和時間效力，以及違反性規(guī)定未作出具體規(guī)定。

面對所有的市場主體，不論小區(qū)地下車庫和停車位的所有權(quán)歸屬，在相同的條件下小區(qū)業(yè)主都應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。鑒于作為公共設(shè)施的地下車庫和停車位本應(yīng)首先滿足小區(qū)住戶的需求，不應(yīng)僅適應(yīng)市場的需要追求利益的最大化。享有優(yōu)先權(quán)的主體應(yīng)該僅限于居民小區(qū)的業(yè)主，這樣有利于規(guī)避開發(fā)商或其他業(yè)主利用不真實的親友關(guān)系，違反誠實信用原則侵害小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先權(quán)。

（二）完善約定優(yōu)先原則

在制度設(shè)計上，立法機關(guān)應(yīng)廣泛聽取社會意見，并參照承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定制定業(yè)主對于地下車庫和停車位優(yōu)先權(quán)的法律條文。

根據(jù)《物權(quán)法》第74條規(guī)定，地下車庫、車位屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其所有權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人約定。約定優(yōu)先是建立在小區(qū)車庫具有獨立產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地一體主義，小區(qū)車庫只有計算容積率，分攤土地使用權(quán)份額的，才能成為獨立的財產(chǎn)在市場上流轉(zhuǎn)。

這一法律規(guī)定在現(xiàn)實操作中有著很大的阻礙，實踐中由于業(yè)主都是分別與開發(fā)商簽訂購房合同，而購房合同的格式條款往往提前注明小區(qū)地下車庫的所有權(quán)由開發(fā)商所有，房地產(chǎn)開發(fā)商并不會提供小區(qū)的詳細設(shè)計圖和分攤面積的數(shù)據(jù)，購房者在這種情形下處于明顯的劣勢。

四、結(jié)語

綜上所述，要公平的維護開發(fā)商和商品房購買者雙方的正當(dāng)權(quán)益應(yīng)當(dāng)為約定優(yōu)先原則設(shè)定一個穩(wěn)定的制度基礎(chǔ)，推遲約定優(yōu)先原則的試用階段。我國可以參考法國的立法例，在明確地下車庫和車位的權(quán)利歸屬后，再由雙方當(dāng)事人，對地下車庫停車位的使用、管理和收益問題進行自由協(xié)商。同時為了避免處于弱勢地位的商品房購買者的權(quán)益受到開發(fā)商格式條款的侵害，應(yīng)在開發(fā)商向所有業(yè)主交房后再由新產(chǎn)生的業(yè)主委員會和開發(fā)商進行平等協(xié)商。

參考文獻：

[1]史振紅.論住宅小區(qū)的地下停車位歸屬問題[D].大連海事大學(xué)，2014.