養老地產發展的模式及實現路徑

高鍇

摘 要：隨著經濟的不斷發展，人民的生活水平和幸福指數也在不斷提升，老年人更應該享受經濟發展和社會進步帶來的福祉。不同機構聯合結盟，利益共享，風險同擔，這樣的社會養老地產發展模式，雖然還處于起步階段，但對于經濟的協調發展、社會整體幸福指數的提升、構建和諧社會都具有積極意義。

關鍵詞：養老地產；問題與機遇；結成聯盟；統攝功能；細化分支

人口老齡化，是世界上很多國家的實際情況，由此產生的一系列經濟問題、政治問題、社會問題，檢驗著社會的經濟和文明發展成果。在我國，人口老齡化問題日益嚴重，截止到2016年，中國60周歲及以上人口23086萬人，占總人口的16.7%；65周歲及以上人口15003萬人，占總人口的10.8%。我國已經成為世界上唯一一個老年人口過億的國家。根據全國老齡辦公布的數字，到2020年我國老年人口將達到 2.48 億，占總人口比重將達到 17%。聯合國預測本世紀中期中國將有5億人口超過60歲，這個數字將超過美國人口總數。如何讓每個人“老有所養”，養老地產以何種模式構建更加科學合理，這是當今社會人們必須審慎思考和有效解決的命題。

一、問題與機遇

人口老齡化的加劇促使養老產業成為投資者眼中的朝陽產業，傳統家庭式養老和純粹的機構養老不能滿足日益增長的需求，而養老地產模式逐漸浮出水面，成為人們關注的焦點。目前，國內養老地產行業處在起步階段，面臨著一系列問題，一是國內人口老齡化程度不斷加劇與養老設施落后的矛盾；二是高端養老資源不足與老年人消費能力上升的矛盾，機遇與挑戰并存。

同時，我國養老地產行業有廣闊的發展空間。一是養老地產發展具有政策優勢。在我國，養老地產享有一定的政策傾斜，對于進入到養老地產資金鏈條中的投資者和社會資金，政府一直持倡導和歡迎的態度。二是養老地產發展具有時代優勢。隨著經濟的發展，人們思想也日趨開放，對于老年生活更加憧憬和期待，這是養老地產業潛在的優勢。三是養老地產發展具有文化優勢。我國是一個擁有五千年悠久歷史的文明古國，血脈中存在著尊老、愛老、敬老的文化基因。在當前形勢下，國人內心都渴望為父母和自己尋找一個從容老去的理想之地，而擁有這種經濟能力的人，正在變得越老越多。

二、建立養老地產聯盟

在國內養老行業，相對居家養老、機構養老等比較常見的養老方式，購置房產、租賃房產入住養老社區，是新興的養老形式。伴隨社會經濟的發展，思想逐漸開放，選擇在養老社區進行異地養老的人群比重正在逐年上升。養老地產的發展模式，成為業內人士熱切探討的話題，一些地區和機構，開始進行摸索和嘗試。

養老地產，是一個系統工程，涉及到經濟生活的方方面面。在十二五期間，一些經濟較發達城市進行了實踐和探索。我國南方地區最早采用的養老地產的主要特點是由單一機構運作養老地產的全部流程，其盈利點主要是房產交易。這種地產運作模式，呈現難度大，風險高，可操作性一般等特點，并不適合我國內地經濟發展形式和養老產業現狀。

相對而言，由養老地產運作流程中關涉的企業、機構結成聯盟，更具操作性，既有分工，更有協作，更加適應我國經濟發展的實際情況。在京津冀一體化趨勢下，北京、天津以及河北一些城市在養老地產聯盟方面大膽探索、謹慎實施，取得了一定的成績，積累了寶貴的經驗。

三、統攝主要功能

企業聯盟在建設養老地產這一共同目標的指引下，將融資、建設、運營三大主要功能統攝在一起，這三項功能分別由融資機構、開發商、管理機構承擔，實現協調運作、緊密配合。由負責建設的開發商作為核心和主體的企業聯盟，與單一機構全程負責的模式相比較，其優勢是顯而易見的。一是建設規模進一步擴大；二是產業結構進一步優化；三是過程管理，更加有序、規范。在實際運作的過程中，企業間通過磨合尋找到最佳契合點，形成最具穩定性的結構，而更多利益單位形成合力，對地區經濟的拉動效應更加顯著。

四、搭建分支體系

養老地產以融資、建設、運營為核心能力，進一步搭建各自分支體系。一是融資機構與銀行部門、保險部門、基金分別建立聯系；二是建設機構與設計單位、施工單位、工程監理單位形成合作；三是經營管理機構與醫療護理保障、生活休閑設施、物業服務部門進行對接，從而使養老地產行業功能更齊全，結構更均衡。

圍繞養老地產，相關部門、企業積極參與進來，形成一個針對老人的“微型社會”。企業、機構承擔的風險相對較小，專業作用發揮更加徹底，老年人群體享受的各種服務更加舒適、到位。一些發達國家正是在類似框架下運營養老地產行業，他們已有的經驗和產生的問題，都可以拿來作為我國推進養老地產行業發展的有益參考。

如上文所述，養老地產模式的特點是多方聯盟、合作共贏；具備一個共同聯盟目標，即“養老地產”；具備三項核心功能，即“融資”“建設”“管理”；具備多種類機構分支，即銀行、保險、基金、設計、施工、監理、醫療護理、生活休閑、物業服務。這樣的養老地產發展模式，最大限度拓展了融資的渠道、分散了資金的風險、整合了優勢資源，最大限度保持了架構的合理性和均衡性。

精準把握市場需求，精確定位市場目標，在有利因素的助推下，在科學合理模式的帶動下，養老地產將會進入良性發展的快車道。

參考文獻：

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