旅游地產，請繃緊理性之弦

文丨夢 田

旅游地產，請繃緊理性之弦

文丨夢 田

相較普通房地產而言，旅游地產雖本質為地產，與傳統住宅地產一樣具有房地產的屬性，但功能與服務對象卻發生了巨大的變化，而是著眼于滿足游客的需求。隨著人們對旅游的體驗的需求越來越高，度假旅游也已經成為一種新的趨勢。為迎接這種趨勢的到來，旅游度假地產也將迎來新一輪發展期。

時下有一句流行雞湯特別鼓動人心：人，或者心，至少有一樣在路上。

之所以這句已經泛濫成災的雞湯頻繁擊中現代都市人的內心深處，在于人們總是愿意相信，“生活在別處”才是正經事，所以常攢著勁，跟著旅游團，追求花最少的錢，用最短的時間，玩盡可能多的景點，如同浮光掠影、趕場似一般，至少也算是讓自己的身與心出了一趟遠門。

但也有人選擇追求旅游過程中高質量的休閑和享受，渴望身心徹底的放松。例如到風景秀麗的地方小住幾天，或到度假區修心養性一番，遠離高懸在城市上空的“霧霾”，彌漫在各種道路的尾氣和喧囂的城市噪音，轉而在大自然中與家人同享天倫之樂。

于是，旅游地產應運而生了。其實早在20世紀初，法國地中海沿岸就開發了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。這便是旅游地產最初的萌芽。到20世紀60年代，法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶，標志著旅游地產的正式開始。

而在我國，旅游地產從上世紀90年代就已經獲得了初步的發展。在海南、福建等地，以山地、濱海、為主題的別墅、酒店等開始此起彼伏出現，都讓旅游地產的發展產生實質上的飛躍。大規模、綜合性、多功能的旅游地產項目相繼涌現，并在實現異地建設、異地推廣、異地買賣上做出了大量工作。這些方式都對旅游地產項目的成熟和豐富起到了舉足輕重的提升作用。

2017年2月5日，中共中央、國務院一號文件發布，“旅游+”首次寫入中央一號文件，這也是自2015年開始，旅游連續3年寫入中央一號文件，可見黨中央、國務院對旅游業的高度重視。

“旅游+”是什么？從國家旅游局局長李金早的詮釋中可以看出，“旅游+”是指充分發揮旅游業的拉動力、融合能力，及催化、集成作用，為相關產業和領域發展提供旅游機會，形成新業態，提供其發展水準和綜合價值。例如：“旅游+互聯網”、“旅游+購物”、“旅游+文化”、“旅游+健康養生”、“旅游+新型養老”等。

那么，在新一輪房價的嚴厲調控下，這是否預示著我國“旅游地產”已然駛入新的一輪發展快車道呢？

熱度不減日趨火爆

相較普通房地產而言，旅游地產雖本質為地產，與傳統住宅地產一樣具有房地產的屬性，但功能與服務對象卻發生了巨大的變化，不再是滿足日常定居的生活、工作的需要，而是著眼于滿足游客的需求。它可以是酒店、度假村、度假別墅、第二居所、主題公園、旅游商店、旅游小鎮、汽車營地……只要是和旅游相關，旅游地產可以變換不同的載體。

旅游房地產的特點和優勢還在于它是旅游業和房地產業的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值，與目前所倡導的“旅游+”也更為契合。

一直以來，旅游地產的開發都是我國房地產市場關注熱點。2016年全年國內旅游44.4億人次，同比增長11%；國內旅游總收入3.9萬億元，同比增長14%；此外，據中國旅游研究院預測，2017年一季度居民整體出游意愿高達82%，同比環比均有上升。預計，2017年全年國內旅游人數48.8億人次，同比增長10%；國內旅游收入達4.4萬億元，同比增長12.5%。

以海南為例，海南省統計局數據顯示，2016年1到11月，全省房屋銷售面積1309.35萬平方米，增長44.6%；銷售額1290.98億元，增長51.2%。同時，全省房屋銷售均價均在9800元/平方米左右，增長4.6%，增速比上月提升2.3個百分點。2016年現在這一波屬于第四波，就是健康養生需求催生的海南房地產熱潮。嚴格意義上老說，這不算單獨一波，因為一直以來，去海南過冬、或者購買房子的北方客戶都不少，“候鳥生活”早在幾年前就已經流行。不過近年來，人們對健康與養生日益重視，海南良好的氣候與環境，給深受霧霾毒害的北方人，更增吸引力而已。

海南旅游度假地產是中國旅游度假地產的典型代表，也是一個極端的代表。賣方在極南、買家在極北的明顯極端的差異，成為一個極明顯的特征。這個極端的特征甚至讓人們忽略了一個事實：人們在購買旅游與度假地產時，其實是在愿意為美景、美食、健康、美好的生活買單。其實，不光海南的旅游度假樓盤受到青睞，一些熱門旅游目的地的地產也在被關注。有媒體報道，在云南大理，一個蒼山腳下的項目，在買房者的構成中，大理當地人則只有5%，北京人已經占到了25%以上，上海、廣州的買房者占了20%，其余城市的占了50%。由于旅游度假地產的趨勢所在，房地產企業紛紛加入。在百強房企中，至少有二分之一介入了旅游地產領域，包括恒大、碧桂園、萬科、萬達、雅居樂、富力、星河灣、綠城在內的頂級開發商悉數進場。

我們所熟知的那些國內的風景名勝，如今都已插上了國內房企的“紅旗”。2015年末震撼全國的海南恒大?；◢u讓更多的地產行業掌舵者看到了希望。恒大?；◢u登上成為全國旅游地產榜首單，開盤累計總成交金額達122.05億、開盤銷售面積136萬平方米、認籌到訪人數10萬人，開盤銷售金額、銷售面積和認籌到訪人數創三大世界紀錄。

萬達集團攜幾家民營企業，在北起長白山，南至鼓浪嶼的多個旅游勝地，投資規模接近1700億元；龍湖地產自2010年開始，耗資49億多元在煙臺養馬島和市區內共獲得6300多畝土地。連萬科也按捺不住，在青島、唐山、南充拿下5個項目，基本用于開發旅游地產。

央企也緊隨其后。與中國中鐵組成聯合體，按比例共同出資參與海口市東海岸如意島項目的競標，其中，中弘股份占比45%，中國中鐵占比55%。如意島為人工填島項目，預估面積約6.12平方公里。

中信建設證券報告指出，旅游地產已逐步成為房地產領域的投資熱點，目前，國內已有超過50家房企涉足旅游地產，涉及項目金額超過3000億元。

有媒體根據各家公司公開數據不完全統計，國內開發商涉足旅游地產（包括合作）的擬開發規模超過5000億。

潛力大問題多

2017年2月下旬，一地旅游地產在京舉辦的推介會上，推出“50萬起步的海景房”，即可自住又能投資。樓盤工作人員表示，“半天，整整一棟樓，一掃而光?！惫ぷ魅藛T透露，像北上廣深等一線城市，50萬可能剛剛夠一個或大或小的洗手間，根本談不上投資房產。而對于這些城市的中產階層來說，手里有幾十萬元的閑散資金，而這些錢存在銀行，基本隨著人民幣的貶值逐漸消磨著本就不大的作用力，尋找一個變成資產的機會就成為迫切需求。

旅游地產典型案例——海南?；◢u

據世界旅游組織預測報告稱，預計到2020年，中國將至少有20%的中產家庭購置旅游商業經營、度假類不動產物業用于投資理財和休閑度假。按每戶50萬元資產計算，旅游地產私人投資需求規模保守估計將達到40萬億元。目前，國內涉足旅游地產的企業已超過100家，其中既有如中旅、華僑城、萬科、萬達、綠城等實力雄厚的老牌投資開發商，也包括一些名不見經傳的小開發商。從樓盤品質來說，雖然依托景觀都被貼上了不同主題的亮麗標簽，但還是難掩其良莠不齊的本質。業內人士稱，國內多數旅游地產的開發模式幾乎與普通住宅無異，未能正視購房者的真正需要，從而才導致項目華而不實。

開發商為了更快的獲得利益，把旅游地產做成了一條標準化產品線，使其可以在全國復制，海南的旅游地產項目被照搬到云南，好像看上去還不賴。但事實上，優質的旅游地產是應因地制宜的，一個項目中需要什么樣的配套應該是由項目所背靠的景觀資源來決定的。

其二，旅游地產還是房企在樓市嚴厲調控下，為繼續生存而尋找的一塊“跳板”。“從政策調控到土地政策及趨勢到長期利潤上看，目前住宅地產調控從緊，商業地產仍是‘商住倒掛’，旅游地產或是調控背景下房地產商的另一條可選之路?！眮喬鞘邪l展研究會政策研究中心主任謝逸楓認為。

中投顧問高級研究員黎雪榮分析，如今樓市基本呈現“一級城市靠地產，二三級城市靠資源”的涇渭分明的發展態勢，由于地產和旅游資源的稀缺性，二三級城市旅游地產熱或將如海南旅游地產發展一般，引發二三級城市新一輪跑馬圈地，從而推動房價上漲。

從商業模式和盈利模式而言，即使是國內現在發展最好的旅游地產開發商華僑城，仍然未能實現真正以旅游方面的收入來支撐的盈利模式。華僑城年報顯示，盡管主題公園和文化表演也能帶來門票和演出收入，但華僑城真正的盈利仍來自于項目配套住宅的銷售收入。

雅居樂的清水灣項目，號稱旅游地產，其實主要由住宅提供溢價紅利，隨著調控發威，海南成交急劇下滑，項目便陷入尷尬境地。美林在5月7日的研報中指出，一季度是海南樓市的傳統銷售旺季，但清水灣整體銷售額同比下降32%。

其三，在旅游地產狂潮背后，一直有一只“看不見的手”：是地方政府的積極主動，也推動了旅游地產開發熱潮。業內人士分析，旅游地產熱的背后，與地方政府的利益驅動不無關系。地方政府通過引入房地產企業開發旅游地產，不僅能夠實現財政收入和GDP的提升，還有助解決就業問題，旅游項目逐步成熟后，還會產生持續的稅收收入，帶動當地消費，可謂一箭多雕。

早在2010年8月17日，中國房地產協會副會長朱中一就在“旅游導向型土地發展國際高峰論壇”上表示，在全國各省市制訂的“十二五”規劃中，已有27個省區市把旅游業作為支柱產業或者第三產業當中的領頭產業。

在政府眼中，旅游地產是旅游業轉型升級的依托、新型城鎮化建設的途徑、促進地方經濟發展的抓手；在企業眼中，旅游地產是避開房地產調控的投資渠道、獲取優質資源的相對低成本方式；而在中產階級眼中，則成為投資保值增值的重要途徑，于是旅游地產變成了眾人爭搶的香餑餑，但同時，也漸漸嗅到了危機的味道，迅速激發“泡沫”翻滾，一觸即破。

分析人士指出，目前國內的旅游地產項目對服務和配套的重視不足，體現更多的是風險。從投資的角度說，要實現交易平臺的市場化，需要后期通過旅游產業鏈運營促成物業的二次升值也成為迫切需要，而不是單純依托景觀建造房地產來短期獲利。如果一味地追求短期利益，追逐地產部分的銷售收入，忽視旅游運營，勢必會造成“空城”現象，這是對旅游資源的極大浪費，也損害了置業者的利益。

退燒降溫投資還需理性

現階段，我國旅游地產開發更多的是政策影響下房企轉型的渠道，房地產性質重于旅游性質，住宅和度假地產為主，且呈現“一線城市靠地產，二三線城市靠資源”的特點。真正應旅游業內在需求而開發旅游地產的理念不足；不論是政府招商引資還是企業投資開發，都需認識到：旅游地產，旅游為本，地產是提供旅游服務的載體之一，旅游項目或旅游目的地的吸引力塑造是關鍵前提，可持續收益是其與傳統住宅地產的重要區別之一。否則，只是一錘子買賣的住宅地產而已甚至是造空城。

因為與傳統地產項目開發的快速回籠資金不同，旅游地產項目一般開發期限都在3年至5年以上才能形成項目規模效應，而大部分項目前期基礎設施落后，配套設施不完善，不能像市區住宅樓盤一樣進行預售，業主對此類的旅游地產項目需求不旺盛，加之過長的開發時間，加大了市場風險。

此外，采用傳統房地產開發的思維去盲目開發旅游地產也是一大誤區。港中旅地產公司總經理蔣洪認為，“做旅游地產和做住宅、商業地產的邏輯完全不一樣，很多開發商用住宅的生意邏輯去開發旅游地產，這是最重要的風險?！?/p>

事實上，旅游地產并不是簡單地在旅游景點開發房地產項目，其受經濟景氣度的影響很大，隨著購房者在房地產投資方面更加理性，旅游地產的投資屬性逐漸減弱，旅游服務的營利性對旅游地產項目更有決定性的作用。提高旅游地產的投資回報，需要從開發商與購房者兩個角度考慮，使二者共贏，項目才具有可持續性。這就要求旅游產品與居住物業必須貼近消費者，提高物業附加價值，同時加強旅游項目經營，加強旅游吸引物的持續創新。

隨著旅游地產的不斷發展和相對成熟，開發機構也需要意識到旅游地產屬于一項系統嚴密的工程體系，它不僅僅包含旅游和地產兩個方面，也覆蓋環境整治、資源整合、住宅建設、產業重組。其根本目的是讓區域價值獲得直接的帶動和提升，也讓所覆蓋的社會效益產生最大化的表現。

2017年，我國旅游地產將呈現出十大趨勢：準入門檻越來越高；項目定位主題化、差異化；功能趨向復合化，業態走向多樣化；和文化深度融合是新方向；借助高科技增強體驗感；去地產化，強化產業鏈運作；旅游地產養生、養老化；由重資產向輕資產轉型；旅游地產項目運作金融化；與互聯網融合日趨緊密。

在將來，人們旅游方式是游山玩水的觀光旅游和科技娛樂結合的游樂旅游為主，隨著人們對旅游的體驗的需求越來越高，度假旅游也已經成為一種新的趨勢。為迎接這種趨勢的到來，旅游度假地產也將迎來新一輪發展期。2017年3月初的20天內，全國新一輪樓市調控加碼政策出臺，更加堅定主要城市的房產回歸居住的功能。旅游度假地產的旅居、閑居功能性，加上可投資性及絕大多數旅游與度假地產的處于洼地狀態，也定將受到青睞。