電子招投標在房地產(chǎn)行業(yè)的運用研究

李美娟 王 城

（1.山東水發(fā)民生商業(yè)運營管理有限公司，山東 濟南 250100；2.山東復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山東 濟南 250000）

隨著社會信息化發(fā)展進程的加快，招投標制度的改革與創(chuàng)新也隨之產(chǎn)生，從而形成了一個全新的電子招投標體系。所謂電子招投標，就是利用電子招投標系統(tǒng)，以數(shù)據(jù)和信息的形式進行交易和監(jiān)控。目前所采用的電子招投標制度已經(jīng)打破了傳統(tǒng)的招投標操作模式，這樣既可以為各企業(yè)提供一個更為透明的招投標平臺，又可以在實際操作中提高邏輯和可操作性。

一、電子招投標在房地產(chǎn)行業(yè)的運用現(xiàn)狀

隨著國內(nèi)市場的逐漸開放，國際上一些具有比較完善的項目管理知識和先進的管理方法日益受到重視，招投標是工程項目管理中的一個重要環(huán)節(jié)，實行電子招投標方式是必然的趨勢。近幾年來，國內(nèi)外專家、學(xué)者在招投標信息化方面進行了許多探索與實踐，并取得了豐碩的成果。國外的招投標制度以兩種基本的政治和經(jīng)濟體制為依托，從很久以前就已經(jīng)開展了電子招投標，無論是從基礎(chǔ)理論的研究到發(fā)展的實踐，都已經(jīng)相當(dāng)成熟，可以為我們的研究提供有力的支撐。然而，目前國內(nèi)關(guān)于電子招投標的研究大多是從宏觀角度進行的，而更多的是關(guān)于政策實施的探討。而對房地產(chǎn)市場的利用則相對缺乏，因為房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，在我國的經(jīng)濟貢獻中所占比重很大，因此，采用更加高效、便捷、公正、安全的方式進行房地產(chǎn)市場建設(shè)顯得尤為必要。所以，本論文旨在對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行深入的剖析，并在此基礎(chǔ)之上，提出一套公平、高效的解決方案，為加強電子交易平臺的建設(shè)作出貢獻，從而推進電子信息化在房地產(chǎn)行業(yè)招投標領(lǐng)域的發(fā)展，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的招投標采購服務(wù)，有利于企業(yè)公平、科學(xué)選擇最優(yōu)的投標單位。

二、研究意義

（一）消除時空屏障，為房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建統(tǒng)一的招投標市場

在招投標過程中，我們要保證企業(yè)的經(jīng)濟利益，使目標資源得到最大限度的分配，進而形成一個統(tǒng)一、公開、競爭的市場。互聯(lián)網(wǎng)具有信息開放和共享的特點，使得電子招投標平臺在打破實體空間和時間上的壁壘后，可以極大地增強有關(guān)信息的透明度。我國實行電子招投標，其目標在于通過電子招投標來最大限度地優(yōu)化資源分配，建立全國統(tǒng)一的大型市場。在招投標過程中，招投標人可以利用網(wǎng)絡(luò)獲取招投標文件，在網(wǎng)上進行招投標，既能有效地提高招投標工作的效率，又能有效地降低成本費用。電子招投標制度充分體現(xiàn)了公平、公正、公開的原則，對某些地方實行地方保護主義、抑制行業(yè)壟斷問題有著明顯的抑制作用，能夠降低政府的干涉程度，建立一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)招投標市場。

（二）減少尋租空間，為房地產(chǎn)行業(yè)營造陽光招投標環(huán)境

利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，電子招投標采購活動的信息化、數(shù)字化，實現(xiàn)了資源的共享與規(guī)范，使得招投標從分散、隱秘、無序向集中、公開、標準化的方向發(fā)展，有效地防止了因信息不對稱而產(chǎn)生的尋租現(xiàn)象。通過互聯(lián)網(wǎng)進行電子招投標，可以降低人工操作的空間，為各種業(yè)務(wù)的開展留下了記錄，便于事后監(jiān)管，最大程度地促進了公正交易，從而為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了一個陽光的招投標環(huán)境。

（三）積累基礎(chǔ)信息，為房地產(chǎn)行業(yè)建立招投標資源信息庫

在傳統(tǒng)的紙質(zhì)招投標方式下，許多情況下，只有通過手工登記或者再增加才能對招投標數(shù)據(jù)進行管理。單純的重復(fù)勞動，造成了人力資源的大量消耗，同時由于資料不同步、資料相關(guān)性低，造成了企業(yè)與管理工作與現(xiàn)實工作情況的嚴重脫節(jié)。電子招投標平臺由于與數(shù)據(jù)緊密聯(lián)系、協(xié)同作用等特性，能夠?qū)ζ髽I(yè)的業(yè)務(wù)流程進行直接的信息采集，保證了招投標過程中數(shù)據(jù)的準確性和可靠性。隨著時間的推移，該系統(tǒng)將會形成一個招投標、資源信息數(shù)據(jù)庫，從而為房地產(chǎn)企業(yè)提供豐富的招投標信息。這將有助于招投標人對招投標、采購工作進行分析，從而提升企業(yè)的經(jīng)營管理。

（四）有利于節(jié)約資源，加強環(huán)境保護

由于信息技術(shù)的特殊性，采用電子招標方式可以大大降低紙張的使用量，既可以節(jié)約和回收資源，也可以為參與方節(jié)省印刷材料的時間和成本，同時也可以改善環(huán)境，促進人與自然的和諧發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟和環(huán)境的協(xié)調(diào)。

三、電子招投標應(yīng)用現(xiàn)狀與問題

（一）應(yīng)用范圍小

近幾年，隨著市場需求的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成熟，并且已經(jīng)在實際中得到了廣泛的運用。很多企業(yè)還沒有意識到電子招投標的重要意義，而且相關(guān)的資金投入也比較少，缺乏專業(yè)的電子交易技術(shù)來進行交易。另外，各地區(qū)之間的發(fā)展差異較大，受地區(qū)經(jīng)濟水平和現(xiàn)實需要的制約，制約著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）缺少統(tǒng)一標準，信息孤島化

由于電子招投標的體系結(jié)構(gòu)有很大的差別，沒有一個統(tǒng)一的執(zhí)行標準，而且在不同的時間周期內(nèi)也會產(chǎn)生不同的制度。電子招投標中的各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之間不能形成有效的關(guān)聯(lián)，不能實現(xiàn)企業(yè)的特點信息。尤其是在不能很好地解決信息兼容問題的同時，也會制約市場上的信息資源的共享，使得信息共享實現(xiàn)過程的效率降低，進而降低了企業(yè)利潤。另外，由于信息與資料的整合與交流工作的不到位，導(dǎo)致了各地區(qū)間的資料不能流通，因而必須反復(fù)地進行信息確認，造成資源的巨大浪費。

（三）監(jiān)督機制不完善，資格審查管理不嚴

為使招投標工作更優(yōu)化，提高招投標工作的質(zhì)量，招投標部門應(yīng)當(dāng)增加對投標者資質(zhì)的監(jiān)控，以保證投標者具備完成具體工作的技術(shù)水平。這就需要在交易單元開始和交易過程之前進行嚴密的技術(shù)分析。由于我國現(xiàn)行的招投標制度比較復(fù)雜，而且由于缺乏有效的監(jiān)管機制，以及資質(zhì)審核的管理水平較低，所以很多工程項目的招投標單位只能通過對投標者提供的各類紙質(zhì)材料進行核實，從而對企業(yè)的實際狀況進行觀察和分析，而對企業(yè)能力的檢測也僅僅局限于口頭評價，從而不能體現(xiàn)出資格審查工作真正的重要性。

（四）技術(shù)標準不統(tǒng)一

目前，我國的電子招投標尚處在起步階段，傳統(tǒng)的招投標模式對招投標的理念、過程產(chǎn)生了很大的影響，嚴重地制約了其發(fā)展。技術(shù)規(guī)格的不連貫是此類局限性的最顯著體現(xiàn)。我國各區(qū)域在技術(shù)規(guī)范、管理水平、行業(yè)劃分等方面都有很大差別，目前還沒有統(tǒng)一的標準來規(guī)范建筑體系的體系結(jié)構(gòu)、安全證書、文檔格式、操作流程。由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)范，全國各地的電子招投標平臺難以無縫銜接，容易產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致工作人員從事大量的重復(fù)勞動，從而使信息共享成為一種空談。與此同時，政府在企業(yè)電子招投標工作等方面缺乏有效的協(xié)調(diào)性，政府有關(guān)部門也沒有對電子招投標進行全面、系統(tǒng)的監(jiān)督。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)對運用電子招投標的重視程度不夠

電子招投標的推行，必須有系統(tǒng)、全面的安排，既要有政府的全面統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)，又要有各個部門根據(jù)總體規(guī)劃和企業(yè)的具體情況，盡快制訂有利于電子招投標的措施和步驟，盡快實現(xiàn)資源共享、信息交流和互聯(lián)互通，鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)公平公開競爭，不斷增強招投標市場的活力。然而，當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)對電子招投標的認知還不夠充分，對其所能產(chǎn)生的效益也不甚清楚。有些公司的投標思想往往是落伍的，他們不但缺少必要的革新意識，還不愿接受新事物。比如，有些公司的領(lǐng)導(dǎo)和采購部門害怕采用電子招投標制度，會使他們的利益受到損害，從而影響他們通過不正當(dāng)手段獲得的利益，而這些新技術(shù)可能會破壞現(xiàn)有的不成文的規(guī)定，乃至他們自身的利益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對電子招投標意識缺乏足夠的重視，對其具體的推廣工作也不夠重視，因此未能對其進行有效的推進。

四、電子招投標方式在工程建設(shè)中的應(yīng)用

（一）電子投標方案與評標方法選擇

無論是傳統(tǒng)的投標流程，還是電子投標，都是對多因素、多目標、復(fù)雜的體系進行綜合評估，單憑評委的主觀判斷，往往會產(chǎn)生主觀色彩，同時又缺少一個全面的評判流程，很可能會因為主觀因素的主觀因素而產(chǎn)生偏差，從而嚴重影響評標結(jié)果的公平性。因此，無論是傳統(tǒng)的招投標還是電子招投標，都需要借助一定的手段，才能使人們的判斷更準確、更有效。招投標人的投標方案的制定和評標程序的公開、公平、公正，是招投標工作的重點，也是防止虛假信息、提高工程質(zhì)量、降低成本的關(guān)鍵。因此，電子招投標的系統(tǒng)是采用一種有效、合理的電子招投標方式和評標方式，將綜合相似的計算方法嵌入電子招投標的系統(tǒng)中，進行不受主觀因素影響的計算機計算。電子招投標也是一個多目標、多要素的復(fù)雜體系的綜合評估，其評估程序類似于紙面化評標，它的顯著特征在于：改善了評審人員主觀判斷，并排除了具有我國特色的“關(guān)系”對評標過程的影響。因此，在招投標中采用電子化手段，才能真正體現(xiàn)出電子招投標的真正含義。因為投標方案的選取和評標的方式相似，但針對的對象卻不一樣，所以招投標方案的確定，就是投標人根據(jù)招投標文件的要求，選擇出最優(yōu)的方案，從而獲得最優(yōu)的中標機會，或者通過對不同的投標項目進行比較。傳統(tǒng)的評標方法主要是綜合評標法和最低價法，為了使投標人的利益最大化，同時也為了避免其受到主觀因素的影響。

（二）電子投標報價策略

在電子招投標過程中，投標報價和評標是兩個主要環(huán)節(jié)。報價策略的選取是體現(xiàn)出價人智慧的關(guān)鍵，其關(guān)鍵是報價策略的選取，其主要方式為非平衡報價策略、多方案報價策略和附加方案報價策略以及隨機應(yīng)變策略。

1.不平衡報價策略

不均衡報價是指根據(jù)招投標文件的規(guī)定，在確定了總價的情況下，對工程項目的一些單價進行調(diào)整，其價格策略是以總價稍微上漲，但不會影響到中標問題，它的優(yōu)勢就是可以通過調(diào)整工程項目來加快進度，從而達到更好的效果。不均衡報價并非全部工程項目都能采用的，其前提是工程量清單報價，它的核心原理就是強調(diào)工程量和單價的分離，以單價和實際工程量的乘積作為工程的總成本，同時也是承包商的最終所得資金。

2.多方案報價與增加備選方案報價策略

根據(jù)我國招投標市場的特點，為保障投標者的合法利益，在招投標范圍和條款不清楚的情況下，招標者可以提出備選投標方案，以確保在技術(shù)要求和風(fēng)險全面評價的情況下，進行多方案的投標決策。多方案投標報價是指在招投標文件中，由具有一定專業(yè)背景的專業(yè)人士，根據(jù)業(yè)主的最終要求，制定出一套較為理想的方案，并將其與原有的方案進行對比，從而贏得中標的概率。它的優(yōu)點是：采用新的方案既能節(jié)約人力和資源，又能減少工程造價成本，還能合理地保證項目的工期和運行；缺點是招投標人要在前期投入較大，而且還要提高項目的效率。

3.應(yīng)變投標報價策略

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)越來越興旺，進入房地產(chǎn)業(yè)的門檻也越來越低，許多中小企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場，為適應(yīng)市場的發(fā)展，企業(yè)需要尋找一種更為靈活、更具彈性的報價方式，與其他競爭對手進行博弈，從而取得最后的成功。它的核心內(nèi)容是根據(jù)投標文件中的隱性條款和現(xiàn)場競爭狀況進行現(xiàn)場報價的調(diào)整，其主要方式有：突然降價法、擴大標價法、開口升級報價法、許諾優(yōu)惠條件法等，但是這些都是以現(xiàn)場投標為基礎(chǔ)的，不適合電子招投標工作的開展。

（三）落實相關(guān)信息公開制度

在國內(nèi)的工程建設(shè)和施工過程中，建立一套完整的電子招投標制度，對于以后的項目建設(shè)項目信息的公開和透明化都有很大的作用，可以有效地解決項目建設(shè)中存在的一些問題。從目前國內(nèi)的實際情況來看，在招投標的過程中，還存在著許多的問題，比如公開、透明程度不夠，在省級項目的電子招投標工作中，我們必須要做到公開透明，讓所有的人都能夠看到，讓市場、社會、進行監(jiān)督。促使我國的電子招投標系統(tǒng)朝著科學(xué)、標準以及法治化的方向不斷前進。

（四）做好電子招投標檔案安全工作

首先，我們要把電子文件與電子招投標管理系統(tǒng)進行更科學(xué)、更有針對性的有機結(jié)合，使其更加完善。而且，要盡快地把組織結(jié)構(gòu)建立起來，讓責(zé)任得到清晰的保證，制定出更有針對性的發(fā)展計劃。同時也要結(jié)合歸檔調(diào)料的具體模式，以促進檔案統(tǒng)計報表的設(shè)計更為合理，這種方法還可以使招投標文件的采集工作更順暢，使文件的存檔和使用得以有條不紊地進行。其次，為了讓電子招投標過程中的電子文件更加安全、完整，我們需要采用更加先進的技術(shù)，將防火墻和水印技術(shù)融合在一起，從而達到安全管理數(shù)據(jù)的目的，保證網(wǎng)絡(luò)的保密性，保證檔案資源的完整和準確性。最后，為避免檔案在歸檔過程中出現(xiàn)資料遺失的情況，我們應(yīng)及時進行設(shè)備設(shè)施和軟件方面的準備工作，尤其要對檔案進行合理的備份，或者采用具有較高耐用性的載體，使檔案管理工作更加可靠、準確。

（五）加快培養(yǎng)電子招投標專業(yè)人才隊伍，提高薪資水平

第一，建議高校設(shè)立與電子招標投標有關(guān)的專業(yè)領(lǐng)域，并積極開展教育和教學(xué)工作，為電子招投標提供必要的人才。第二，要提升房地產(chǎn)行業(yè)人才的工資標準，這樣才能吸引更多的人才，而且要擴大到中等和高級的房地產(chǎn)行業(yè)和貿(mào)易領(lǐng)域。在過去幾年的經(jīng)營實踐中，我國大部分的房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已經(jīng)由計算機軟件專業(yè)的應(yīng)屆畢業(yè)生轉(zhuǎn)向了競標。目前，部分省市已將年度工資制度引入會計軟件產(chǎn)業(yè)，與其他軟件產(chǎn)業(yè)的工資水平相比仍偏低，因此，應(yīng)設(shè)立一套針對參與電子投標者的特殊薪酬體系。第三，要采用電子競聘的方式進行人才交流，以促進公共部門和企業(yè)開展專業(yè)技術(shù)人員創(chuàng)新活動。與此同時，應(yīng)該為政府機關(guān)在網(wǎng)上交易中設(shè)立的創(chuàng)新崗位提供支持和幫助，從而使政府機關(guān)的人才和技術(shù)資源得到最大限度的發(fā)揮并加快創(chuàng)新系統(tǒng)的發(fā)展，從而推動技術(shù)革新和電子招投標的可持續(xù)發(fā)展。

五、結(jié)束語

在加強招投標管理系統(tǒng)建設(shè)和維護市場秩序的同時，我們必須盡可能地減少招投標活動的費用，提高招投標工作的效率。目前，工程項目的電子招投標已經(jīng)進入快速發(fā)展的階段，有關(guān)部門要重視電子招投標技術(shù)的應(yīng)用，提高各平臺之間的信息交流和溝通，完善信息公開制度，促進招投標工作的信息化建設(shè)。