市場廣闊 政策助力住房租賃市場迎來大發展

文 / 本刊記者 吳勇軍 王笑飛 余立群 樊 濬

市場廣闊 政策助力住房租賃市場迎來大發展

文 / 本刊記者 吳勇軍 王笑飛 余立群 樊 濬

全省住房租賃現場會

中國住房制度構成主要包括三個方面：其一是交易市場，其二是租賃市場，其三是住房保障市場。目前交易市場是房地產市場的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規模，而租賃市場仍然處于自發狀態。尤其是租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，新房租賃市場很少，從而導致住房租賃市場存在大量的供需不匹配、市場不規范等一系列問題。

住建部領導曾表示，租賃市場的發育相對于交易市場和住房保障市場這兩個方面是落后的。目前正在抓緊研究，提出加快住房租賃市場發展的意見。主要內容：一是著眼于法律法規的建立，體制和機制的建立，規范租賃行為。二是著眼于培育市場主體，包括企業和機構、個人。還要著眼于政府努力推動這項工作，能夠盡早形成一個完整的、運行有序的租賃市場。

2016年6月，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，旨在規范住房租賃市場發展，促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉變；2016年12月14日召開的中央經濟工作會議指出，“要加快住房租賃市場立法?！?017年5月19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）開始向社會公開征求意見。

一系列政策措施密集出臺，在房地產進入存量房時代的大背景下，預示著住房租賃市場將迎來快速發展。

我國住房租賃市場現狀：空間廣闊，發展滯后

房屋租賃市場發展滯后

根據歷年人口普查的數據推算，2000年我國住房租賃比例僅有 20.55%，到2010 年我國住房租賃比例僅上升了0.5 個百分點，達21.05%，我國住房自有率也常年維持在70%以上的水平，遠高于西方發達國家。

根據發達國家的經驗，城市經濟越發達，其房價水平越高，帶來的購房壓力相應越大，租房就成為居民滿足居住需求的主要途徑。紐約的住房自有率近年來約維持在30%到35%的水平，而日內瓦和柏林其住房自有率僅有不到15%的水平，租賃住房成為這些區域主要的生活方式，而上海2014年住宅出租面積僅達72.16 萬平方米，只占當年住宅銷售面積的4%，住房自有率水平高達70%，反映出國內住房租賃市場發展的滯后和緩慢。

2007年，我國開始對現有的住房制度進行調整和改革，將住房制度的重心轉化為關注低收入人群的住房保障需求。根據調研結果顯示，截至2013 年底，我國共籌建保障性租賃住房1425萬套，其中新建1349萬套，占比94.7%，其中政府投資的保障性租賃住房占比達到78.4%，共計1058萬套。我國的保障性租賃住房已覆蓋1057萬戶中低收入家庭，其中廉租房占比約72.8%，在整個住房保障體系中，實物配租仍然是主要途徑，但是貨幣補貼安置的力度也在逐漸提升。

而從國外經驗來看，住房供給體系立體化是大勢所趨，瑞典非盈利性組織擁有全國約 20%的住房，美國的非盈利性組織出資參與保障性住房建設資金常年在40%以上。同時在租賃住房中，如美國等國家只有不到20%左右的租賃住房是由政府提供的，剩余可支付的租賃住房則是由住房協會、私營企業及業主、非盈利組織、房地產信托基金和保險公司等多元機構提供，相對而言，我國的租賃住房供給體系較為單一。

近日，鏈家研究院院長楊現領首次發布《租賃崛起》行業研究報告，在發布會上，他提出：目前中國整體上正在快速進入到存量房的時代，房地產市場的運行機制和邏輯也因此發生了很大的變化。從三個指標看，我國當下的租房市場發展不足。

第一個指標，租金規模相對交易規模的占比低。楊現領表示，2016年中國的房屋交易市場超過15萬億元，其中包括約10萬億元的新房交易市場和5萬億元的二手房交易市場，但是租房市場的租金規模只有1萬億元，是整個房屋交易市場的7%。而國內越是房價高的地方，租賃需求越旺盛租賃市場的發展越是不足，供求越不匹配。

第二個指標，租房人群在城市人群中的分布占比非常低，而且在一線城市也不高，全國租房人群占比只有不到20%，而美國的舊金山、紐約，日本東京等租房人口都超過40%。

第三個指標，租金收入比低，就是說收入中有多少錢是用于租房的，國外成熟市場通常40%以上的收入花在租房上，相比而言國內還是很低。

房屋租賃市場發展空間廣闊

數據顯示，截至2014年年底，全國已有2.53億流動人口，預計到2020年，流動人口將增至2.91億。這其中有超過1億人有租房需求，租金規模至少在1萬億元以上，市場潛力可見一斑。

“全國有3150.5萬戶家庭通過市場化途徑租賃住房，占城鎮全部家庭的13.9%。”中國房地產業協會產權交易與測量分會秘書長趙鑫明預計，到2030年，約2.7億人通過租賃解決住房問題，住房租賃市場潛力巨大。

鏈家發布的《租賃崛起》報告數據顯示，2015年、2016年中國租賃市場的規模大約在1.1萬億，2020年將達到1.6萬億，2025年將達到2.9萬億，2030年將會超過4萬億。這代表著我國住房租賃市場未來五至十年增速將會非?？?。

《租賃崛起》報告指出，中國整體上正在快速進入一個存量房的時代。存量房市場或者以二手房流通為核心的市場，已經成為中國房地產市場非常重要的一部分。二手房交易大致有5萬億的規模，租賃有1.1萬億到1.5萬億左右的規模，加起來超過6萬億。再加上圍繞存量房的城市更新改造，還有大量存量土地的開發，所以，存量房已經是宏觀經濟一個非常重要的力量之一，也是中國房地產市場越來越重要的力量之一。

而根據嗨客調研測算，2015 年中國租賃市場租金規模達 1.15 萬億左右，到 2020 年，中國自有存量住宅將達到2.5 億套，其中0.9 億套被用于租賃，背后的房屋資產管理價值在 150萬億左右。而當前我國66%的租賃房源集中在個人手中，規?；⒓s化程度較低，但也為住房租賃發展帶來機遇，未來住房租賃企業通過集約化管理和專業化運營，有望承接管理個人、開發商乃至公租房房源，對外輸出服務管理。

優客工場創始人毛大慶表示，房屋租賃市場機構化是大趨勢。從國際市場看，美國租房30%機構化，日本80%機構化，日本租賃市場最大的托管公司大東建托管理的房間數量超過90萬套，市場占有率接近8%，但中國機構化不到5%。未來，租賃市場會存在開發商、二手房中介機構，以及專業機構三者并舉的局面。租賃市場的巨大潛力正被各路資本所看重。目前，不僅鏈家、我愛我家（微博）瞄準租賃市場，優客·共享際、you+國際青年公寓、魔方公寓等品牌也都相繼進入這一領域。

中國房地產在接近30年的發展過程中，新房一直占據著主角的地位。而在過去兩年最顯著的變化是二手房市場的崛起和中介公司快速的發展，如今市場已經形成了圍繞二手房交易的房地產經紀服務行業。而未來5到10年，規模最大且處于上升周期中，跟消費人群緊密相連的其實是租賃市場。

租房需求爆發式增長。隨著國人住房觀念的改變，越來越多的人走向租賃市場。根據鏈家研究院《租賃崛起》報告數據顯示，相對于2014年，我國各年齡階段的人群，租房意愿都在增長，尤其是35歲以下的青年群體，租房意愿更是爆發式增長。

《趕集網租房報告》顯示，目前租房市場租房者近七成是85后，近半為90后。參加工作的90后，很多人希望提高生活質量但不愿意做房奴，部分有可能成為不買房一族。

“年輕人租賃需求不斷升級，傳統租賃市場無法有效回應及滿足他們的新型需求。據我們的統計數據顯示，77%的租房人群在30歲以下，85后居于絕對主導，他們更強調生活質量，強調個性化和社交化，強調思想和文化氛圍?！痹?月20日召開的河南省加快發展住房租賃市場現場會上，深圳世聯行紅璞酒店有限公司總經理徐明亮說。

“中國房地產市場從原來增量為主，逐步過渡到存量為主的市場，由原來購買為主的市場，逐步進入到購租并舉的市場，在這個趨勢里，租賃市場的發展是一個非常大的趨勢，租房將逐漸成為一種新的生活方式，租賃作為一支重要力量也會快速崛起?！睏瞵F領說。

我國住房租賃市場存在的問題：體系不健全，市場不規范

近幾年，房屋租賃市場發展十分迅猛，為各地的經濟發展作出了貢獻。但是，住房租賃市場由于缺乏規范的管理，導致房屋租賃市場問題重重。

一是管理體系無序。從管理主體上看，目前介入房屋租賃管理的政府部門除房地產管理部門外，還有公安、計劃生育、工商、稅務等，沒有統一協調，造成管理主體的重疊。房產管理部門對房屋租賃的管理方式缺乏強制性，房屋租賃綜合管理比較混亂，房屋租賃不經任何部門登記許可，也不辦理任何證件，只要租賃雙方達成協議，私下簽訂一張承租合同就可以現金交易，收入帶有很大的隱蔽性，在具體的執行過程中缺乏剛性和操作性較強的文件。

二是租賃糾紛不斷。加強房屋租賃管理的一個最重要的內容就是建立房屋租賃合同登記。目前房屋租賃交易過程中，出租人與承租人普遍對簽訂租賃合同比較重視，但房管部門沒有辦理租賃合同登記備案，未經房地產部門登記備案的隱租、轉租、瞞租等現象大量存在，違法建設、危房出租，給群眾生命財產安全帶來極大隱患，擅自轉租、侵犯房屋產權人利益等現象也時有發生，引發的房屋以及配套設施方面糾紛不斷。

三是管理機制滯后。目前個人出租的居住房屋無論是自行出租還是委托房地產經濟機構代理出租，基本上都處于自發的、零星的、分散的和無序流動的狀態。專業化、集約化程度較差。出租房管理是社會管理和治安管理的一項重要基礎性工作，牽涉到許多職能部門，隨著行政審批制度改革工作的不斷深入，原有的出租房管理方法、方式和機制受到沖擊。目前因缺乏一個牽頭協調單位和完善的信息通報制度，以及聯席會議制度，各部門沒有形成配合協調的長效管理機制，還存在各自為戰的現象，導致房屋租賃登記備案工作力度不夠，管理起來難度增加。

四是房地產開發企業經營方式單一，抑制了房地產租賃市場的整體發展。目前，房地產開發企業投資開發的居住房屋基本上都用于出售，同時也鮮有房地產企業購置商品住宅出租的，這種房地產總體市場非均衡性發展的格局及態勢是影響住房租賃市場發展的重要外部環境，這一外部環境嚴重抑制了房地產租賃市場的整體發展。

對于當前我國住房租賃市場存在的問題，住建部副部長倪虹指出：一是現在還缺少專營住房租賃的企業，也沒有形成規模。二是租賃市場現在主要是二手房和舊房，一手房租賃市場還比較少。三是中介機構服務上還存在不規范、無序競爭的問題。四是在機制體制方面和有關法律方面還都需要完善。

中國房地產業協會產權交易與測量分會秘書長趙鑫明在6月20日召開的河南省加快發展住房租賃市場現場會上指出，我國住房租賃市場存在7個問題：租賃關系不穩定；購租權益不相同；租賃登記備案效力不明確；租賃機構市場占比率與發展不適應；房地產經紀行業監管不得力；交易資金不安全；租賃與轉讓不聯動。

實際上，現在很多地方的住房租賃市場都是自發行為，存在大量黑市。黑市就是很多的房主并沒有經過房屋管理部門的允許，也沒有進行登記注冊，就進行房屋租賃活動。這樣的地下租賃大量存在，并且管理人員也很難察覺。有些地方這樣的黑市遠遠超過了公開租賃的房屋市場，嚴重影響了房屋租賃市場的正常運行。

我國法律規定，只要是處于盈利目的的房屋租賃都要向國家繳納一定的費用。但是，很多的房屋租賃都是那種隱形的租賃方式，管理部門根本不知道哪些是盈利的租賃。房屋的戶主為了避免繳納這樣的費用，他們就不會到管理部門去登記。據統計，房屋租賃公開登記的占房屋租賃的30%左右，國家土地收益也就受到了極大損害。

與此同時，沒有走合法程序的租賃行為，也會引發各種各樣的社會問題。雙方當事人由于沒有簽訂任何的合同，產生矛盾的時候就沒有合法的方式解決。除此以外，還造成了租客與戶主之間的矛盾，不利于和諧社會的建立。情節嚴重的還會造成嚴重的社會事故。

促進住房租賃市場發展：培育市場，立法管理

出臺新政，加快立法

近年來，國家已經開始逐步加大對住房租賃市場的關注。2016年6月，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，旨在規范住房租賃市場發展，促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉變。

鏈家已成為二手房租賃市場的品牌

2016年12月14日召開的中央經濟工作會議指出“要加快住房租賃市場立法?！倍痪们?，住房和城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）公開征求意見，其中提到，國家鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，支持住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業長期經營。住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策，可依法將住房租賃相關收益設立質權。

讓租房者能夠享有可確定的權益保障，讓租房不只是退而求其次的被迫選擇，而是也可以擁有穩定的居住質量。

《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）鼓勵出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同，房租按月支付；住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金；明確出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任。

據統計，目前全國約有1.6億人在城鎮租房居住。然而，房東隨意漲價，押金不能順利拿回甚至被房東強制趕人等等，都讓租房者難以得到應有的權利保障。住建部此次出臺的管理條例征求意見稿，無疑是一次有針對性的監管強化。

征求意見稿還提出，承租人應當按月支付租金，當事人另有約定的除外；住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金，這些都切中了租房者的現實之痛，也是對租房者權益保障的明顯傾斜。

另外值得注意的是，征求意見稿還提出鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持。這實質上是要讓租房者也能夠享有可確定的權益保障，讓租房不只是一種退而求其次的被迫選擇，而是像購房一樣可以擁有穩定的居住質量。在某種程度上，此舉或將重塑社會的居住觀念與房屋觀念。

當然，遏制房屋租賃市場的亂象，強化對租房者的權益保障，除了需要平衡房東與租客之間的權利，加強對中介機構的規范和出租房資源的供應也必不可少。中介機構的強勢、房屋信息的不透明、中介費用過高等，都在客觀上增加了租房者的成本與困擾。因此，對房屋租賃市場的規范，中介機構顯然是重要一環。而在出租房的供應上，當前我們在數量和結構上也都還存在著偏差。比如，出租房絕大部分仍是以“散戶”為主，不僅給管理帶來了難度，也增加了租者的權益保障、安全等風險。此次征求意見稿提出鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，發展住房租賃企業，是為對策之一。而加大廉租房、公租房等公共性租房資源的供給，也是市場化租房資源外的一種必要的補充。規范房屋租賃市場，保障租房者的應有權益，讓不管是租房還是自己購房，都能夠享有最基本的居住尊嚴。

部分省市的探索與經驗

上海：長租公寓市場加速形成。上海是個人口密、房價高的一線城市，房地產市場有其獨特性。上海在“十三五”時期將建設“四位一體”住房保障體系，公共租賃住房方面也在不斷加大培育力度。除市籌和區籌之外，上海還鼓勵企業建立企業型保障住房和人才公寓，讓一些在上海的工作人員或剛從大學畢業的年輕人，通過這種方式解決過渡時期的住房問題，滿足部分企業的人才安居需求。

另一個現象是，從2016年開始，上海長租公寓市場加速興起，萬科、龍湖、陽光城、綠城等一批房地產企業紛紛以不同形式涉足這一市場，他們將客戶人群定位在城市青年群體和創客人群，租金水平與周邊小區租房價格接近。憑借較高的性價比，保持很高的出租率。

同樣定位城市青年群體和創客人群的還有一些專做集中式公寓或分散式公寓的創業項目。分散式公寓的優勢在于可以低成本、快速地獲取更多房源，有些來自個人房源，但大部分房源來自中介，和房主簽訂5年至10年的合同，進行長期合作，然后進行房屋統一裝修、出租和管理。現在上海街頭已能看到一幢大樓掛著兩塊連鎖出租公寓牌子的情形。目前，鏈家、我愛我家等房地產中介機構也在積極通過租賃等方式籌集房源，用于這類市場化租賃。

鄭州二七區房屋租賃觀摩會

廣州：公租房覆蓋多層次居住需求。2015年11月，廣州市出臺《來穗務工人員申請承租市本級公共租賃住房實施細則》，將符合條件的來穗務工人員納入住房保障范圍。廣州也由此開創了在全國超大城市、省會城市中外來人員承租市本級公租房之先河。

事實上，為讓更多的人才集聚廣州，促進經濟發展，廣州的公租房正從原先單純的保障民生向“保民生”和“促發展”并重轉變。除了滿足來穗務工人員的住房需求，廣州今年還全面啟動了新就業無房職工公租房分配工作。今年3月1日，《廣州市新就業無房職工公共租賃住房保障辦法》正式實施，重點瞄準高新技術企業或創新標桿企業中的新就業大學生、青年專業技術人員等基礎性人才。

經多年探索，廣州已完善多層次住房保障體系，住房保障已覆蓋至戶籍中等偏下收入住房困難家庭、符合條件的來穗務工人員和新就業職工等。據統計，2016年，全市新建和籌集保障性安居工程住房25830套，基本建成保障性安居工程住房7441套，新增發放租賃補貼1693戶，分別完成住房保障年度目標任務的105.43%、115.19%、105.81%。

成都：精準投放租賃住房用地。今年4月19日，成都市人民政府發布了《加快培育和發展住房租賃市場的若干措施》，支持房地產開發企業開展住房租賃業務，政府將精準投放租賃住房用地，旨在鼓勵住房租賃消費，加快培育和發展住房租賃市場。

據了解，成都市出臺的《加快培育和發展住房租賃市場的若干措施》要求充分發揮市場作用，調動企業積極性，推進專業化住房租賃企業協同發展，滿足不斷增長的住房租賃需求。同時鼓勵住房租賃消費，支持租賃住房建設，完善公共租賃住房。

美華房產中介

此外，成都市還通過定期發布租金水平信息，可以引導租賃當事人參考公布的市場租金水平信息，結合租賃房屋的實際情況協商確定具體的租金，減少隨意提高租金價格及漲幅等矛盾糾紛，抑制租金上漲異常等問題。

國外規范和發展住房租賃市場的做法

德國：法律保障租賃雙方權益。德國房屋租賃市場以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制規范著稱。業內人士認為，完備的法律法規使住房市場租賃雙方權益都得到有力保障。

同其他國家相比，德國住房擁有率相對不高，租房成為許多人的首選和住房市場的重要內容，這與租客和房東得到法律保護密不可分。

根據德國相關法律規定，多數情況下房東無權隨意解除租賃合同，除非房東自用。因此，大多數租客會與房東簽訂五年甚至更久的租房合同，以期減小房租上漲帶來的額外支出。在租賃市場交易環節，德國的相關法規也充分照顧租客權益。當然，房東的合法權益也會得到足夠保障。以德國租房較難的城市慕尼黑為例，一旦有好房出租，房東將首先要求獲得有意承租者的重要個人信息，包括工作證明、個人征信記錄、前房東推薦信等。在退租的時候，房東有權要求租客還原房屋，包括粉刷墻壁、修理地板等。如果租客連續兩個月沒有把租金付全，業主可以要求租客搬走，通過法院強制執行的費用約為3000至6000歐元。

此外，租客在租賃關系開始前一般會交納三個月房租作為押金；對于名下出租房屋較多的房東，在德國可以購買保險，以降低房屋空租情況下的損失。由此可見，全面平衡考慮以保障租客和房東雙方權益也是德國維護良好租賃關系的做法。

日本：空置房高企，設“空置房銀行”盤活。受新建住宅數量超過新增家庭數量、人口下降導致住宅需求減少、就業機會過度集中于城市以及入住養老院和護理機構老人增多等諸多原因影響，近年來日本空置房屋數量不斷增加。據野村綜合研究所測算，如果政府不采取應對措施，到2023年，空置住宅數量將增至約503萬套。

對此，日本推出了“空置房銀行”?！翱罩梅裤y行”是一種租售配對服務，與房地產中介類似，一般由地方政府委托的機構運營。目前，“空置房銀行”在日本約有500家，房主將空置房在此登記不僅更易找到房客，而且許多“空置房銀行”還向房主提供修繕、改造空置房的補助金。

除了對可用空置房采取措施，日本還在2015年5月開始全面實施空置房對策特別措施法。該項措施法對存在倒塌等明顯安全隱患、明顯衛生問題、缺乏適當管理有損景觀、為保證周邊生活環境而不應空置不管的房屋定義為“特定空置房”，并由此采取相應規定舉措。

比利時：出租許可證制。為保障低收入者等弱勢群體及大學生租房，比利時政府采取了兩大措施，一是針對大學生公寓出租及合租行為實行“出租許可證制”，二是為低收入人群提供社會保障住房。然而，從實際情況看，這兩條措施都未取得預期效果。

所謂“出租許可證制”，是指房東在出租房屋時需要獲得市政部門簽發的有關證明，內容涉及衛生條件、房屋的結構與安全、防水、通風、照明、家具以及電器的安全等。在瓦隆大區，需要獲得“出租許可證”的是合租房以及面積在28平方米以下的大學生公寓。

與許多國家一樣，為解決低收入人群的住房問題，比利時還出臺了“兜底”政策，即提供社會保障住房。以瓦隆大區為例，社會保障房源約10.2萬至10.3萬套，分別交由64家公司管理。社會保障房根據申請者的積分來分配。

我省住房租賃市場發展現狀：成績喜人，亟待規范引導

我省住房租賃市場得到了長足發展

近年來，省委、省政府高度重視培育和發展住房租賃市場。2015年省政府發布了《河南省房屋租賃管理辦法》（省政府令第167號）。2016年，省委全面深化改革領導小組將建立購租并舉的住房制度列入我省重點改革事項，出臺了《河南省人民政府關于完善住房供應體系加快發展住房租賃市場的若干意見》。今年，省委全面深化改革領導小組又將加快構建市場配置與政府保障、自主購買與市場租賃相結合的住房體系作為2017年重點工作。

據了解，我省近幾年在房屋租賃管理方面投入了大量精力，成為全國省級住房城鄉建設管理部門中為數不多的大張旗鼓抓房屋租賃管理工作的省份。目前我省18個省轄市中已有鄭州等8個城市設置獨立的房屋租賃管理機構，安陽、漯河市將房屋租賃管理職能下放到各區分局，其他8個城市房屋租賃管理職責是在房地產交易處或市場處。房屋租賃手續費等行政事業性收費項目取消后，已有鄭州、平頂山、三門峽等市明確了財政供給經費，有力保證了正常工作開展。全省房屋租賃管理工作地位得到加強。

2005年以來，我省每年堅持開展房屋租賃管理方面的培訓、研討，及時處理實際工作中遇到的熱點、難點、疑點問題。采取“走出去，請進來”方式舉辦交流、考察活動，加強和其他先進省市的溝通和交流。開展以貫徹《商品房屋租賃管理辦法》為主要內容的全省房屋租賃知識大賽，開展房屋租賃優秀論文評比，創辦了全國房屋租賃方面的第一個專業刊物《河南房屋租賃》，都為做好房屋租賃管理工作打下了堅實基礎。

早在2007年，省住建廳就開始在部分城市開展房屋租賃規范化管理考核試點工作，提出了“全省房屋租賃管理機構逐步健全，工作機制基本建立，管理手段和工作面貌明顯改進，管理水平和人員素質顯著提高，和諧租賃的良好局面初步形成”的階段性目標。同時要求各地房地產管理部門注重管理創新，加強窗口建設，結合“放管服”改革，做好服務群眾“最后一公里”，通過開展人性化、個性化服務，由原來的重管理到現在的重服務，住房租賃窗口建設取到了明顯成效。目前，全省已經有32個單位取得了“河南省房屋租賃規范化管理單位”稱號，有力促進了房屋租賃管理工作的發展，工作水平和整體形象有了明顯提升。

記者了解到，2008年以來，我省積極推進公租房建設，共開工建設116萬套公租房，為解決住房困難群體住房問題提供了有力保障。

得益于河南房地產市場的快速發展和河南住房租賃市場的巨大空間，越來越多的機構和個人投身住房租賃市場。據不完全統計，目前，我省已有從事租房租賃經營的各類公寓企業156家，涌現出了魔飛、青檸、悅如等省內公寓品牌，萬科、龍湖、世聯等國內知名房地產企業和機構已經布局我省住房租賃市場，建業東英集團注資魔飛公寓，房地產經紀機構開始轉變傳統租賃模式，部分物業服務企業嘗試開展住房租賃業務，住房租賃市場潛力巨大。

我省住房租賃市場還存在不少問題

近年來，我省住房租賃市場快速發展，住房租賃規模逐步擴大，為解決居民居住問題、推動經濟社會發展作出了重要貢獻。但與全面建成小康社會、實現住有所居的要求相比，住房租賃市場發展還遠不能適應經濟社會發展的需要。

我省住房租賃市場不管是因工作流動而產生的主動性承租需求還是因買不起住房而產生的被動性承租需求，會有越來越多的人群和家庭進入租房市場，是一個規模龐大的市場，租賃市場將日益成為經濟增長和產業轉型的動力之一，但我省住房租賃市場存在著供應總量不平衡、供應結構不合理、制度措施不完善，特別是供應主體較為單一等問題：住房租賃業尚未形成，除少數幾個公寓企業外，還缺少規?；?、專業化的市場供給主體；住房租賃的數量和品質滿足不了承租人要求；租賃關系不穩定，當事人權益得不到保護；出租房屋存在大量安全隱患；租賃合同備案率低，市場監管缺失；缺乏專業、規范的中介服務體系及信息溝通和交易媒介服務。

我省住房租賃市場未來發展：多措并舉，開創新局面

《住房租賃和銷售管理條例》是規范住房租賃行為、穩定租賃關系的重要立法。截至目前，住房和城鄉建設部征求意見已結束，將轉入下一立法程序。

據了解，下一步，我省也將結合條例立法，加強住房租賃市場監管，規范租賃行為。除了強化住房租賃企業和房地產經紀機構備案制度、建立住房租賃企業和房地產經紀機構信用檔案之外，河南最新的“住房租賃合同范本”即將推廣使用。

魔方公寓在各大城市紛紛落戶

參與范本研究的河南薈智源策律師事務所高級合伙人王建軍介紹道，示范文本由十四條通用條款和八個附件組成，對房屋權屬情況、租賃期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、租賃登記備案、房屋修繕及費用、雙方的權利和義務等方面都作出了明確的約定，屆時各地可根據具體情況參照這一范本進行調整。

不僅如此，我省正在開發和建設房屋租賃業務管理和服務平臺。該平臺將實現省、市、縣數據連接。具體表現為，以網站、手機App、社交網絡公眾號等為信息門戶，并與住建、工商、公安、價格、征信等系統進行關聯，對市場參與各方的身份信息、資格信息、標的信息、信用信息等進行聯網認證。

通過這一大平臺運作，制定房屋租賃交易標準，不符合標準的，網簽不予通過。在這個平臺上面，還可以查驗房源真實信息，以及查看住房租賃企業、房屋租賃經紀、出租人、承租人等信用信息。租賃雙方可直接在平臺上簽約和交易備案，網簽與交易流程都比較便捷。而且還要通過對出租房源、出租資格、出租期限、指導租金、合同條款、交易流程等的設計，制定交易標準，不符合交易標準的信息無法提交，網簽不予通過。

在培育市場供應主體方面，我省也將出臺一系列政策措施。如鼓勵各類投資者和自然人發起設立住房租賃企業，提供專業、規范的住房租賃服務，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平，滿足不斷增長的住房租賃需求。據了解，下一步，我省將積極協調有關部門，在住房租賃企業享受生活性服務業增值稅稅率、試行消防申報審批綠色通道、對規模以上住房租賃企業補貼、明確商改租政策、公租房等政策性房源市場化運作等方面加強研究，為住房租賃企業提供發展的良好環境。

同時，也將在鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，規范住房租賃中介機構，支持物業服務企業開展住房租賃經營等方面開展一系列工作。

為了解決市場存在的供需不平衡的現狀，我省也將加大住房租賃市場供應。一是鼓勵政府、企業、社會團體、個人將擁有所有權、合法使用權或管理權并符合出租條件的房源自行出租，也可委托住房租賃企業、中介機構出租。二是鼓勵新建租賃住房。適時將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排，引導土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設。三是允許改建房屋用于出租。落實好商業用房等按規定改建為租賃住房的各項政策，允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后按間出租。

“將滿足居民自住需求以外的安置用房進行統一規劃、建設，由集體經濟組織或住房租賃企業統一承租后投放租賃市場，可由政府以購買服務的形式，統一承租后用于住房保障?！睋私?，我省公共租賃住房方面也將采取相應措施，加大保障力度，擴大公租房保障范圍，實施公租房貨幣化，盤活公租房資產，整合安置房資源。

2017年6月20日，全省加快發展住房租賃市場現場會在鄭州召開，會議對我省下一步的住房租賃市場工作進行了具體部署，種種跡象表明，我省住房租賃市場將迎來快速發展。