住房租賃市場發(fā)展展望

魔飛公寓董事長 喬小勇

住房租賃市場發(fā)展展望

魔飛公寓董事長 喬小勇

與國外相比，國人對于房子的意義更為重視，對于很多人來說，擁有一套自己的房子，意味著更充沛的安全感，更具象的家庭概念，而對于那些還未在都市買房的人來說，買房已經成為人生最大的負擔，無怪當下有些90后喊出“不買房子”的口號，因為買房子負擔太重，使得他們失去了輕松愉快自主生活的可能。

所以，對于那些暫無能力買房的人來說，租房成了他們另外一種在都市生活的方式，其中進城務工人員與高校畢業(yè)生，是租房市場的主流消費人群，并且這一群體對住房租賃市場的需求旺盛而巨大，無論從緩解供需矛盾，還是從促進城市公共福祉的角度講，發(fā)展住房租賃市場都顯得非常迫切。

發(fā)達國家租賃市場規(guī)模現(xiàn)狀

從根本上講，住房租賃市場的需求規(guī)模取決于人口規(guī)模，人口基數(shù)越大，租賃人口越多，租金的GMV也越大。日本人口1.2億，租賃人口接近4000萬，租金GMV接近1萬億元；美國人口3.2億，租賃人口超過1億人，租金GMV越過3萬億；而中國人口近14億，租賃人口1.6億，租金GMV僅1億，未來隨著人們流動性的進一步加強，消費觀念的進一步轉變，租賃市場將會快速增長，我們要做好迎接萬億級市場的準備。

美國租賃市場。近10年，美國租賃需求出現(xiàn)前所未有的激增，租賃開始成為重要的生活方式。截至2015年末，美國有4300萬個租賃家庭，較2005年增長近900萬。美國租賃市場規(guī)模巨大，年租金GMV5000億美元，而且在不斷擴大。另外，區(qū)域集中度高，租戶占比前10的都市區(qū)租賃人口占全國的43%。

美國租房人群不僅僅只限于單身低薪階層的年輕人，越來越多的中老年群體，高學歷高收入人群也在選擇租房；中老年群體考慮到成本低、服務完善等因素；高學歷高收入人群則更崇尚自由高質量的生活方式。

美國住宅租賃運營公司典型企業(yè)——300億市值的美國最大公寓運營商EQR。EQR在1993年上市，是美國第一家上市的出租公寓REITS，目前市值已經達到300億美元。定位于收購、開發(fā)和管理高品質的公寓，在全美擁有300多處物業(yè)、11萬套公寓。

EQR租賃模式：剝離低收益資產；做簡單的租賃生意；側重資產組合；持有+運營的資產管理模式；盈利模式：資產增值+租金。

日本租賃市場。截至2015年，日本的租房市場年租金規(guī)模超過8000億人民幣，與中國當前的規(guī)模相當。日本的家庭數(shù)量為5246萬，其中超過2000萬選擇租房居住。與歐美等發(fā)達國家相比，日本租賃家庭比例更高，但是租金收入比相對較低。

日本房東中將自家房產交由資產管理公司進行統(tǒng)一管理的比例近80%，按照4%～8%的物業(yè)托管費，10%～20%的包租房差收入計算，管理費用收入規(guī)模為368億人民幣左右。

我國租賃市場展望

近幾年，國內政策不斷出臺，2015年末，國務院85號文把公寓正式定義為生活服務業(yè)；2016年6月，國務院39號文把加快培育和發(fā)展住房租賃市；2016年12月，中央經濟工作會議，提出加快租房市場立法、機構化、規(guī)模化；2017年2月，國務院新聞辦公室召開的房地產和棚戶區(qū)改造有關情況新聞發(fā)布會上提出，加快住房租賃市場立法，多渠道增加租賃住房有效供應大力發(fā)展公租房，推動公租房貨幣化，加強住房租賃市場監(jiān)管。

我國的城市改造力度大、城市外來人口多、租客消費升級、公寓企業(yè)魚龍混雜、政府的大力支持等等，在各方面因素的驅使下，市場急需大的正規(guī)的品牌公寓出現(xiàn)。鏈家研究院2016年底推出的《租賃崛起》報告顯示，2016年中國房產租賃市場租金規(guī)模為1.1萬億元，2020年大概是1.6萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

我國長租公寓市場發(fā)展情況

近幾年長租公寓在一二線城市興起，且呈非常強勁的發(fā)展勢頭，相比較于其他一二線城市，中原地區(qū)又顯得有些特殊，尤其是河南省會鄭州，從大環(huán)境來看，隨著近幾年中原經濟高速發(fā)展，鄭州的優(yōu)勢開始凸顯，2016年12月30日，國務院發(fā)布《關于中原城市群發(fā)展規(guī)劃的批復》，這意味著河南再添一個國家戰(zhàn)略，中原城市群成為國家級七大城市群之一。再加上“一帶一路”政策讓鄭州從“內陸”變?yōu)椤扒把亍?，以及越來越多“國字號”?zhàn)略規(guī)劃相繼落地，鄭州逐漸成為國家中心化城市，吸引越來越多外來人口涌入鄭州，另外，鄭州的城中村改造計劃在加快前進，這也給長租公寓產業(yè)創(chuàng)造了巨大市場紅利。

一線城市四大類長租公寓品牌

魔飛公寓模式

作為中原長租公寓領跑者——魔飛公寓，與由建業(yè)集團和香港東英金融集團共同出資成立的河南建業(yè)東英新生活簽署了深度戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得了千萬級別的戰(zhàn)略投資以及數(shù)億人民幣的企業(yè)授信。

魔飛公寓（河南云屋暢享網絡科技有限公司），成立于2015年，根植鄭州、布局中部、面向全國。企業(yè)目前已擁有200多人的運營技術管理團隊，4000+房源規(guī)模覆蓋鄭州各個區(qū)域，房間整體出租率在96.2%以上，7000多名18～35歲青年白領租客正在享受魔飛公寓高品質租房生活。

魔飛公寓重新定義租房新模式，線上選房，線下看房，自主研發(fā)的云屋公寓管理系統(tǒng)將“互聯(lián)網+物聯(lián)網”思維充分運用到公寓管理和產品的研發(fā)設計中，把“簡單、易用、高效”表現(xiàn)得淋漓盡致。旨在為青年白領人群提供更人性化、智能化的長租居住空間和服務，我們給租客的不僅是一個房間，更是一種全新的生活方式和社交方式。

魔飛團隊聚合了家具設計、房產策劃、工程管理、酒店管理、互聯(lián)網甚至心理學領域這樣一群有著共同信念，愿意為夢想去努力去實踐的年輕人，誕生了共同的家——魔飛公寓。希望魔飛的存在，能讓漂泊在城市里追求夢想的年輕人住得安心、舒適、精致；更能在魔飛公寓里找到志趣相投的朋友，感受到家的溫暖。

我們的目標是為每一個漂泊的人打造最溫暖舒適的家，讓租房不單單只是為了生存，更是為了讓我們的生活更精致。

魔飛公寓一直致力于為鄭州年輕人打造一個更人性化、智能化的長租居住空間和服務。采用品牌化、連鎖化、標準化的模式運營，為鄭漂族們提供一個健康、安全、友好的社交平臺。

在這里租房，得到的不僅僅只是一間房子。魔飛為鄭州7000+租客們提供的活動形式更是多種多樣。免費觀影、火鍋節(jié)、登山游園、喪尸槍戰(zhàn)、座談沙龍……每一個活動都是熱火朝天的、都是有意義的，這里就是青年白領們的聚集地。

魔飛強大的云屋IT系統(tǒng)

魔飛云屋，找房不再是難題。在傳統(tǒng)租房中，人工成本一直占據(jù)著企業(yè)運營費用的很大比例，造成“越大越不經濟”的怪圈。而魔飛公寓80%以上的業(yè)務實現(xiàn)了在線化，強大的IT系統(tǒng)“云屋”，是兼顧效率和質量的有效保證。

互聯(lián)網思維催生了魔飛公寓這樣敢于打破傳統(tǒng)市場格局的產品，線上選房、線下看房，這一O2O模式在一定程度上重構了租房價值鏈。公司的官網和APP都做得簡潔、清新、時尚。

魔飛公寓的房間全部精致裝修，租客可以拎包入住；內部時光、馬卡龍和晴朗三個系列，各具別樣格調；室內家電配備齊全，基礎設施完善；公共區(qū)域衛(wèi)生，每周都有專人打掃；還有專屬客服和魔飛生活管家，生活更便利。

現(xiàn)在的租房市場處于一個野蠻生長的階段，出租人沒有動力改進服務，租客始終處于權利弱勢地位，著眼未來，這些問題都亟待解決。而在當下，對于正處在租房階段的年輕人而言，一個好的生活住處，很大程度上取決于租房平臺的選擇。