租賃時代到來？

謝九

隨著中央部委和地方政府鼓勵住房租賃的政策逐一落地，大力發展租賃市場將成為我國房地產調控的重要長效機制。

7月20日，住建部、發改委、公安部等九部委聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，明確在重點城市加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場。九部委的聯合通知，將近期已經開始升溫的租賃市場推向一個新的高度。住建部有關負責人表示，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

除了住建部等中央部委發文扶持，廣州、上海等一線城市也開始在實踐中探索做大租賃市場的可能性。廣州率先提出了租購同權的概念。7月18日，廣州市政府辦公廳印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

7月24日，上海首批公開出讓的兩塊租賃住房用地成交，兩塊土地采取“只租不售”模式，項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。按照規定，此次成交的兩塊租賃住房用地出讓年限為70年，租賃住房物業“只租不售”，受讓人應在出讓年限內整體持有并持續出租運營租賃住房物業，受讓人應參照政府相關規定，建立包括租賃對象、租期、租金、租賃使用管理等統一管理及服務。由于采取了只租不售的模式，此次成交的地塊價格創下新低，以樓面單價來計算，兩幅地塊單價均不超6000元/平方米，這在此前的上海土地市場難以想象。

住房租賃市場的突然啟動其實并非始于今年，早在去年就已經基本確定了政策基調。在經過了去年史上最嚴調控之后，房地產市場開始從短期高強度的調控向長效機制轉移，在去年的一系列重要會議中，發展住房租賃市場逐漸被確認為長效機制中的重要調控手段。

去年6月份，國務院辦公廳就發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出了“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系”。發展目標是：“到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。”

去年底的中央經濟工作會議，再次提出了“要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展”。而在隨后的中央財經領導小組第十四次會議上，再次對住房租賃市場做出了強調：“規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現住有所居的重大民生工程。要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。”可以說，發展住房租賃市場在去年就大局已定，今年的重點是讓政策落地，近期廣州、上海等地紛紛出臺具體措施，主要是對去年既有政策的部署和回應。

從上海、廣州等地的實際舉措來看，發展租賃市場的主要手段一是加大租賃市場的供給，比如上海加大土地供應，廣州除了保證增加租賃住房用地有效供應之外，還提出將商業用房等按規定改造成租賃住房，土地使用年限不變，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行，改建后的租賃住房，不得銷售。二是實施租售同權，保證租房者和購房者享有對等的權利。應該說，一方面加大供給，一方面保證應有權利，的確可以在很大程度上提升租房的吸引力和可行性。

中國之所以大力發展租房市場，很大程度上也是吸取和借鑒國外的經驗。在歐美發達國家，由于租房市場相當成熟，租房在房地產體系當中占有相當重要的地位。由于租房方便、便宜，而且法律保障制度完善，因此，很多人寧愿長時間租房甚至一輩子不買房，這在一定程度上減輕了房價上漲的壓力。歐洲大概有三成左右的人選擇租房，其中德國的租房比例更高，選擇租房的人群比例幾乎占到一半。德國的房價多年沒有大幅上漲，德國也從來沒有將房地產作為經濟支柱，而是依靠堅實的德國制造成為歐洲經濟的領頭羊。對于深受房地產問題困擾的中國經濟而言，德國經濟可算是一個相當成功的樣本。

不過，中國發展住房租賃市場，短時間之內很難達到和德國一樣的高度。這一次上海兩幅“只租不售”的地塊以低價成交，甚至很多人認為租賃時代的到來可能會使得房價大幅下跌，這種想法顯然也是過高估計了租房市場的影響力。即使未來幾年中國的租房市場快速發展，對于房價也不可能帶來實質性沖擊。住房出租只是解決了住房最基本的居住屬性，對于中國人而言，一套住房所包含的意義遠遠超出了普通的居住需求，因此，即使中國的租賃市場再發達，仍然取代不了買房的需求。

首先，住房對大多數中國人而言是最重要的財富載體。從過去十多年來看，有沒有房子，有幾套房子，已經成為人們的財富分水嶺，大多數人之間的貧富差距，其實是以房子的數量來衡量。在中國貨幣超發的時代，買房成為技術含量最低但是效果最好的投資方式，遠遠超過了基金、股票甚至是創業。最近一段時間，國內一、二線城市房價出現了難得的下跌，預計在樓市調控和金融去杠桿的打壓之下，未來一段時間之內也難有起色，對于有能力買房的人群而言，其實提供了難得的機會。如果因為相信租賃時代到來會對房價帶來毀滅性沖擊，進而選擇租房而不是買房，預計在日后的財富分化進程中將會越來越被邊緣化。

其次，租售同權雖然承諾保證租房者子女的入學權益等等，但這并不意味著將來可以通過租房將子女輕松送進好的學區。在供求關系的作用下，未來好的學區房房租價格將會超出大多數人的承受能力，假如一個學區有1萬個入學名額，市場上有10萬個家庭來爭取，那么這個學區的房租價格顯然會大大超出市場的平均水平，其最終價格絕對不會是這10萬個家庭都可以承受的水平，而是由最富有的前1萬個家庭來決定。換而言之，如果過去買不起學區房，未來也同樣租不起學區房。從投資的角度來看，即使租售同權時代到來，也并不意味著學區房的末日，過去學區房的價值主要體現在房價上漲，未來的價值將會體現在租金上；從投資回報的角度來看，目前國內的房租回報率其實處于很低的水平，大概在2%、3%左右，主要通過房價上漲來體現價值。未來學區房的租金大幅上漲，如果投資回報率能夠達到8%，就幾乎可以秒殺市場上所有的低風險投資品種。

再次，如果一線城市大力發展租賃市場，還有可能會推高房價。因為一線城市的土地供應原本就有限，如果更多的土地被用作“只租不售”，那就意味著普通住房的土地供應更加緊張。一線城市的房價在過去十多年持續上漲，土地供應不足已經被證明是很重要的推手，如果租賃市場再來擠占原本緊張的土地市場，普通住房市場的土地價格可能會越來越貴，房價有可能再度迎來新一輪上漲。因此，如果有能力買房而選擇了租房，很有可能會錯失最后一次上車的機會。

最后，中國人對于房子有著根深蒂固的情結，在很多中國人的人生規劃中，擁有一套住房始終是人生必須完成的事情。其實所謂外國人寧愿租房而不買房的傳言，也并非完全屬實，只不過是愿意租房的比例比中國高。即使在租房市場成熟的美國，美國人民也還是對購買住房抱有極大的熱情。本世紀初，在低首付和低利率的刺激下，很多低收入人群大量購房最終導致次貸危機爆發，充分說明美國夢的藍圖里也有一套住房的存在。對于中國而言，租賃市場的發達，更現實的意義在于為年輕人提供了一個很好的緩沖和過渡期，但對大多數人而言，出租房并不能提供足夠的安全感和歸屬感，擁有一套自己的住房，對中國人而言才算是真正擁有了一個家。

和歐美國家相比，我國租房市場之所以落后，更深層次的原因在于對租房者的保護不夠，房客遭遇房東隨意漲價，甚至提前終止合同都是很常見的事情。在租房市場，房客相對房東處于弱勢地位，基本權益難以得到保護，但在歐美國家，房客的地位并不弱勢，比如在德國，租客對所租房屋的各項權利屬于受法律保護的財產權，除非經過訴訟途徑，房東不得強迫房客搬出。如果沒有特殊情況，房客可以盡可能長時間居住在自己喜歡的房子里。

對于中國而言，如果想要大力發展租賃市場，首先要做的就是提升租房者的利益，至少和房東的權益相比處于平等地位，這樣才可以打消租房者的不安定感，使得租房市場處于更加長期穩定的狀態之中。

其次，在我國戶籍管理制度之下，住房被賦予了很多額外的附加功能，比如人們最為關心的子女教育問題。去年6月份國務院辦公廳發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，其中提出“非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務”，近期廣州市也提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。預計未來一段時間里，無論是中央部委還是地方政府，將會有更多關于“租購同權”的細則出臺。不過，無論租購同權如何改革，預計最終也很難實現百分之百的同等權利，在中國現有戶籍制度之下，城市戶口和住房緊密掛鉤，如果沒有屬于自己產權的住房，僅僅依靠租房很難實現落戶，雖然現在部分二、三線城市開始試點租房落戶，但是考慮到房東的意愿，預計在現實操作層面也會遭遇很大的麻煩，而在一線城市，考慮到戶口所綁定的各項附加功能，租房落戶的難度將遠大于二、三線城市，甚至可能成為租購同權無法逾越的鴻溝。