城市人的“鄉(xiāng)村別墅夢”能否照進(jìn)現(xiàn)實？

謝瑋

農(nóng)村宅基地改革試點流轉(zhuǎn)

責(zé)編：陳惟杉

當(dāng)前，農(nóng)村“三塊地改革”（農(nóng)村土地征收、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市以及農(nóng)村宅基地制度改革試點）正進(jìn)入攻堅階段，而這一看似與“城里人”關(guān)系不大的改革因涉及宅基地而撩動了不少“城里人”的神經(jīng)。

對于許多久居于城市“鋼筋混凝土”的人而言，擁有一座“面朝大海，春暖花開”的鄉(xiāng)村別墅或農(nóng)家院是理想。同時，一些農(nóng)家院出租信息也悄然現(xiàn)身于城市。對于這個日趨龐大的群體而言，他們的“夢想”究竟能否“照進(jìn)現(xiàn)實”？

北京“城里人”的鄉(xiāng)村夢

為了讓孩子體驗真正的鄉(xiāng)村生活，2016年宋波在北京順義某村租下了一套占地兩畝的農(nóng)家院。

“院子的租金是4萬元一年，簽了15年。改造現(xiàn)在弄了一半，總共花費50多萬元。”宋波向《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹，院子改造花費挺大的，“土地硬化，水、電、化糞池等等都需要改造，跟城里完全不一樣。我們用的都是最便宜的材料，但是架不住大?！?/p>

在城里擁有一套房子，再在鄉(xiāng)下租套農(nóng)家院，像宋波一樣的人群儼然日漸龐大。宋波告訴記者，自從打定主意租下院子、開始翻建，才發(fā)現(xiàn)附近有很多是“城里人”。有些人把城里的房出售或者出租，就在村里定居，“很多已經(jīng)回不去了?！?/p>

然而，《中國經(jīng)濟周刊》記者注意到，有一批人在村里“租”的房子卻遭到了拆除。2017年3月8日，北京通州宋莊鎮(zhèn)金海玉舟農(nóng)業(yè)觀光園內(nèi)的百余套陽光大棚由于存在大量違建，被鎮(zhèn)政府下達(dá)了整改通知書。據(jù)媒體報道，一些人以10多萬元一套的價格租下“陽光溫室蔬菜大棚”，私下將大棚拆除，蓋成獨門獨院的“農(nóng)家院”。

早在2013年，北京市規(guī)劃國土委就發(fā)布了這樣一則通告：9個農(nóng)業(yè)大棚項目涉嫌違法用地建設(shè)租售，昌平、通州區(qū)政府和有關(guān)主管部門正在組織整改查處，提醒廣大公眾不要租買。其中就包括宋莊鎮(zhèn)金海玉舟農(nóng)業(yè)觀光園。通告還提醒：凡利用手機短信、網(wǎng)絡(luò)廣告以及小廣告推銷的“小產(chǎn)權(quán)房”或以“生態(tài)農(nóng)莊、農(nóng)家院、私家菜園”等各類名稱變相推銷的“小產(chǎn)權(quán)房”，均屬違法違規(guī)行為，租買人權(quán)益不能得到法律保障。

自己租的房子究竟能不能受到保障？宋波對記者說，自己和房東簽了15年的租賃合同，“其實我覺得跟農(nóng)民租房子，更多的體現(xiàn)的是信譽。很多農(nóng)民說反悔就反悔，合同不合同的沒有太大保障，主要看你的經(jīng)濟實力?！?/p>

宋波補充說，“不是有塊地就能蓋房，是要有規(guī)劃的。我們這個房子是有衛(wèi)星圖的，衛(wèi)星掃描航拍，能拍到你那個房是有房頂兒的，你才能再蓋房，不是有個荒地你想蓋房就蓋房，不然就拆你的房了，那叫違建?！?/p>

鄉(xiāng)村夢想先行者：

土地問題是最大瓶頸

如果說，宋波們還在嘗試實現(xiàn)自己的夢想，黃偉舜的夢想已經(jīng)“照進(jìn)現(xiàn)實”。

2004年之前，黃偉舜是“北漂”，進(jìn)行文化創(chuàng)意投資，妻子Sera則從事某國際時尚品牌運營工作。但兩人卻對老家浙江省桐廬縣富春江鎮(zhèn)蘆茨村的風(fēng)情有割舍不斷的依戀。

2005年，黃偉舜和妻子回到蘆茨，攜手重建祖宅“土屋”。自家的宅基地不夠，他把叔叔家的房子也拆掉重建。

“建造土屋用的是我家的老宅基地，我們家總共50多口人，我做土屋的時候把整個大家庭里的土地全部集中在一起做了一個整體的規(guī)劃?！秉S偉舜向《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹。

黃偉舜坦言，雖然是自家的宅基地，但在蓋土屋時，還是在用地方面遇到了一些問題。由于房屋設(shè)計打破了傳統(tǒng)整戶農(nóng)宅的概念，不同房間相互獨立，中間由連廊鏈接，因此宅基地分成了三塊，房間之間留有空地，“當(dāng)時鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部都不敢批的，同意你做，但是做完了以后他們不敢確權(quán)，因為他們當(dāng)時也不知道違章不違章，反正這個‘過渡進(jìn)行了很久?！?/p>

在2008 年的一次媒體報道后，土屋的口碑傳開了，越來越多的人來桐廬探尋土屋。于是，黃偉舜干脆把土屋對外開放，慢慢推向市場。這個僅7個房間、由自家老屋改造而來的蘆茨土屋受到了市場的熱捧，有時甚至一屋難求。

由此，蘆茨土屋成了黃偉舜經(jīng)營的第一個民宿，至今蘆茨土屋已經(jīng)接待了數(shù)萬人次。

黃偉舜對記者坦言，作為一個民宿項目，蘆茨土屋在宅基地的使用方面還是有所突破的。2010年后，浙江乃至全國范圍普及形成了民宿經(jīng)濟。

由老宅改造的土屋受到熱捧，讓黃偉舜萌生了繼續(xù)做下去的想法。2010年，黃偉舜來到外婆家所在的石舍村，開發(fā)蘆茨土屋“二期”項目——石舍香樟。10座木質(zhì)建筑一路向山里延伸，在這里住一晚要1800元，節(jié)假日甚至高達(dá)3000元。

“石舍香樟是我外婆家的所在地?！秉S偉舜對《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹，石舍香樟首期的建設(shè)用地基于自己表兄弟與各戶村民所做的宅基地流轉(zhuǎn)。第二階段，黃偉舜以個人身份向村民租賃宅基地和自留地，租期為50年，“全部是個人行為，村委和街道做了見證?！?p>

201 0年，黃偉舜來到外婆家所在的石舍村，開發(fā)蘆茨土屋“二期”項目——石舍香樟。10座木質(zhì)建筑一路向山里延伸，在這里住一晚要1800元，節(jié)假日甚至高達(dá)3000元。

黃偉舜介紹說，自己花費近一年時間與50多戶村民簽訂了協(xié)議，一次性50年，按照每畝地一定的租金租用農(nóng)民的宅基地與自留地，共約30畝坡地?！爱?dāng)時我跟村民商量這些事時，村民覺得我很傻，花這么多錢干這些事。有些村民都七八十歲了，一次性拿到50年的土地收益，覺得很開心，大部分人還是愿意的。”

2012年，桐廬啟動浙江首個鄉(xiāng)村慢生活體驗區(qū)建設(shè)，并成立了桐廬縣富春江慢生活體驗區(qū)管委會，黃偉舜的石舍香樟露營區(qū)就在規(guī)劃中的石舍文化區(qū)內(nèi)。

黃偉舜坦言，石舍香樟在建設(shè)過程中，在用地方面確實存在一定的缺陷。2015年起，浙江探索實施“坡地村鎮(zhèn)”建設(shè)用地試點，實行“點狀布局、垂直開發(fā)”。坡地村莊實驗區(qū)將石舍香樟納入試點，在用地方面補充了規(guī)劃調(diào)整。

2014年，黃偉舜開始了一個頗有野心的新項目，他成立了“慢生活基金”，在桐廬鳳川建一個占地千畝的鳳溪玫瑰特色產(chǎn)業(yè)農(nóng)場集群（下稱“鳳溪玫瑰”）。黃偉舜說，鳳溪玫瑰將營造慢生活的農(nóng)耕體驗園以及玫瑰生態(tài)園，他希望通過這樣的項目拉動農(nóng)村的發(fā)展。

鳳溪玫瑰核心區(qū)規(guī)劃面積約2259畝 ，其中農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)用地約為1580畝，需要調(diào)整規(guī)劃建設(shè)用地70畝，用于旅游文化科技服務(wù)和建設(shè)營地、作坊、農(nóng)場等產(chǎn)業(yè)設(shè)施，項目用地規(guī)劃調(diào)整已經(jīng)于2016年秋批復(fù)。

可以說，鳳溪玫瑰是黃偉舜三個項目中在用地問題上最為明確的。黃偉舜告訴記者，目前自己已經(jīng)拿到了《杭州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證》。而進(jìn)一步的確權(quán)，一種方案是通過調(diào)整土地規(guī)劃實現(xiàn)供地，另一種方案是做集體經(jīng)濟。黃偉舜說，自己還沒有想好，“探索集體經(jīng)濟是我們最主要的訴求，這樣我們跟村民是一個共生關(guān)系，而不是傳統(tǒng)的征地的關(guān)系?！?/p>

蘆茨土屋、石舍香樟、鳳溪玫瑰讓黃偉舜出了名。許多人拿著做好規(guī)劃的土地，請黃偉舜過去“操盤”。據(jù)黃偉舜說，2014年，福建省有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾與他有過當(dāng)面之約，“如果你去，我們會把最好的地方給你做?！?/p>

黃偉舜對《中國經(jīng)濟周刊》記者坦言，在自己的三個項目中，“其實瓶頸就是土地問題”，而問題的解決還是通過“創(chuàng)新模式”?！霸S多人對我說‘你做得不容易啊，我們也知道這每個環(huán)節(jié)會碰到很多問題。但每個項目的成功，也都源于政策上的改進(jìn)和支持。”

法律問題待解：購買不行，租可以

城市居民，究竟能否在農(nóng)村擁有一套住宅？如何才能讓自己的“鄉(xiāng)村夢”得到保障？

“小產(chǎn)權(quán)房和民宿是有嚴(yán)格區(qū)別的?！眹临Y源部不動產(chǎn)登記中心法律顧問、北京金誠同達(dá)律師事務(wù)所律師吳永高向《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹，某些將大棚房、采光房等改建為院子租出去，都屬于以租代征，屬于違法用地。而民宿項目則是利用原來的宅基地和農(nóng)村存量的集體建設(shè)用地發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)，這也是近年來政策上一直在鼓勵的。但無論是到鄉(xiāng)下租一個院子，還是發(fā)展旅游項目、農(nóng)村休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游，這些都有一個禁區(qū)：就是不能把原來的農(nóng)用地，特別是將耕地或者基本農(nóng)田，擅自轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。

吳永高介紹，城市居民擁有一套農(nóng)宅究竟是否合理，要分具體情況討論。根據(jù)目前的法律政策規(guī)定，城市居民是不允許購買農(nóng)民宅基地上的房屋，這樣的行為將得不到法律的保護(hù)，但租賃是可行的，可以通過租賃農(nóng)民房屋居住的途徑實現(xiàn)“鄉(xiāng)村夢”。

目前，土地管理法只是禁止房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，租住并不發(fā)生物權(quán)的變化。

對于像黃偉舜一樣發(fā)展民宅項目，吳永高介紹，目前，我國鼓勵發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游業(yè)，在農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)合，盤活農(nóng)村既有的存量建設(shè)用地，而宅基地管理的屬于建設(shè)用地范疇。

但將大棚房改建為住宅，則是非法圈占農(nóng)用地建房子，破壞耕地保護(hù)等土地管理的基本制度，違反了現(xiàn)行法律，有可能被追究刑事責(zé)任。租戶在京郊租這樣的房子，也是不合法的，這些房子本是應(yīng)該被拆除的違建，因此其權(quán)利也不會得到保障。

“其實也給消費者提個醒，你租這房子的時候一定要看清楚這塊地是什么性質(zhì)?！眳怯栏弑硎?。

正在進(jìn)行的土地制度改革試點，要堅守“三條紅線”，即要堅守土地公有性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損。

在吳永高看來，城市居民究竟能否在農(nóng)村擁有一套住宅，這個話題探討起來，是很有意義的?！拔覀€人認(rèn)為是應(yīng)該是可以的，因為你不把這個口子放開，農(nóng)村宅基地的改革那就失去了很大一塊價值?！碑?dāng)前農(nóng)村宅基地管理政策的“紅線”，是宅基地只能在本村集體成員之間流轉(zhuǎn)。

“在我看來，如果不把這個缺口打開，宅基地的改革就失去了光彩?！眳怯栏咧毖?，事實上，目前反對放開城市居民購買農(nóng)宅是基于兩點考慮：其一，口子放開后，城里人蜂擁到農(nóng)村購買農(nóng)民住宅，進(jìn)而導(dǎo)致農(nóng)民的居住權(quán)利可能受到?jīng)_擊。其二，是怕導(dǎo)致農(nóng)村集體建設(shè)用地、農(nóng)村宅基地?zé)o限擴張。其實這些可以通過宅基地管理的法律政策加以管控。一個地方是否放開農(nóng)民住宅的自由流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)用地供需矛盾緊張情況和宅基地改革需要直面解決的問題，視當(dāng)?shù)鼐唧w情況而定。