居住用地兼容商業(yè)用地兼容比例研究

唐 正 彪

(太原市城市規(guī)劃設(shè)計研究院，山西 太原 030002)

居住用地兼容商業(yè)用地兼容比例研究

唐 正 彪

(太原市城市規(guī)劃設(shè)計研究院，山西 太原 030002)

分析了居住用地兼容商業(yè)用地模式及內(nèi)容，選取“底商模式”為例，利用實際方案建模測算，初步探求居住用地兼容商業(yè)用地比例規(guī)律，并結(jié)合實際項目建設(shè)情況與居住區(qū)配套服務(wù)設(shè)施規(guī)模等限制條件，對測算結(jié)果進行校正，并提出相關(guān)的意見和建議。

用地兼容，居住用地，兼容比例

1 概述

1.1 居住用地兼容商業(yè)用地的實際意義

用地兼容，是指在不影響城市規(guī)劃實施的前提下，在規(guī)劃編制和實施階段，對不同類別性質(zhì)用地進行合理選擇、調(diào)配的規(guī)定。為了適應(yīng)城市發(fā)展的需要，控制性詳細規(guī)劃往往要涉及多種用地性質(zhì)在地塊內(nèi)的混合布置問題，由于有些使用性質(zhì)可以混合，有些則不適宜混合布置，因而產(chǎn)生了對土地使用性質(zhì)的兼容做出規(guī)定的要求，城市土地使用兼容性規(guī)劃與管理是城市控制性詳細規(guī)劃與城市建設(shè)用地管理工作中的一項重要內(nèi)容。

在城市規(guī)劃管理過程中，用地與用地之間的兼容往往無法直接體現(xiàn)，更多使用的是“建設(shè)用地適建性”規(guī)定，用于控制何種建筑在各種用地性質(zhì)的土地上是否可以建設(shè)使用，一般以“允許設(shè)置”“有條件的允許設(shè)置”和“不允許設(shè)置”來表示。在各市的技術(shù)管理規(guī)定中，大部分使用的是建設(shè)用地適建性的規(guī)定。

對于居住用地中兼容商業(yè)用地的控制，應(yīng)在控制性詳細規(guī)劃或相關(guān)規(guī)定當中明確，主要原因是在后期產(chǎn)權(quán)辦理時，商業(yè)建筑產(chǎn)權(quán)需要與商業(yè)用地匹配，住宅的產(chǎn)權(quán)需要與住宅用地匹配，在土地出讓過程中，必須按照建筑面積的比例，將商業(yè)用地和居住用地分開，住宅建筑與商業(yè)建筑的混合比例須按照用地兼容控制。

1.2 研究背景

在各城市的規(guī)劃控制中，對該部分內(nèi)容未有具體深入控制，在大部分技術(shù)管理規(guī)定中采用控制性詳細規(guī)劃規(guī)定或用地兼容表進行控制。如《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2014)》中規(guī)定“建設(shè)用地的使用應(yīng)遵循兼容性原則。控制性詳細規(guī)劃已明確兼容性范圍的，按控制性詳細規(guī)劃執(zhí)行；控制性詳細規(guī)劃未明確兼容性范圍的，根據(jù)表2.1.2(部分城市建設(shè)用地兼容性一覽表)的規(guī)定確定其兼容性范圍”。

用地兼容表控制相對較為粗獷，在《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2014)》中，居住用地兼容商業(yè)用地的兼容比例為50%，并未針對實際情況，分區(qū)域分類型進行控制。在控制性詳細規(guī)劃編制過程中，居住用地兼容商業(yè)用地比例往往與地塊商業(yè)價值判斷掛鉤，形成通則規(guī)定。如太原市編制控規(guī)時，對未明確開發(fā)意向的居住地塊根據(jù)其相鄰道路等級確定其居住用地兼容商業(yè)用地比例。

然而在實際建設(shè)過程中，由于控制性詳細規(guī)劃確定的兼容比例往往未考慮地塊形態(tài)、邊界條件等實際問題，與實際建設(shè)方案和開發(fā)需求有明顯差異，兼容比例過高或過低，都會導致開發(fā)過程中對控規(guī)的頻繁調(diào)整。

1.3 研究思路與目的

本次研究針對居住地塊較為常見的開發(fā)模式，建立平面方案模型，通過模型測算數(shù)據(jù)，分析居住用地兼容商業(yè)用地的類型、模式、規(guī)模等方面內(nèi)容，試圖找到合理的兼容比例確定方式，為制定相關(guān)兼容規(guī)定提供理論研究基礎(chǔ)。

2 研究范圍

本次研究主要針對商業(yè)建筑與住宅建筑混合使用情況下的居住兼容商業(yè)用地比例研究，即以底層建筑作為商業(yè)空間的兼容模式(底商模式)下的用地兼容。主要有兩點原因：

1)居住用地與商業(yè)用地的兼容形式大體可以分為兩種。一種是住宅與商業(yè)建筑合建，無法區(qū)分居住用地和商業(yè)用地，只能用用地兼容的形式進行區(qū)分；另一種是住宅與商業(yè)建筑分建，居住用地與商業(yè)用地能夠進行區(qū)分，在控規(guī)層面可以將其細化，可不使用兼容比的形式區(qū)分。

2)影響居住用地與商業(yè)用地兼容比例的因素眾多，但歸其根本其主要影響因素仍是市場因素，與地塊開發(fā)主體的開發(fā)意向有直接關(guān)系，導致兼容比例難以在規(guī)劃層面進行合理確定。而在商業(yè)與住宅混合建筑的模式下，底商模式是開發(fā)商選用的最為常見也是最為經(jīng)濟的模式，同時，由于底商布局一般沿城市道路或地塊邊界布置，層數(shù)一般不超過4層等特點，與規(guī)劃地塊條件有較大關(guān)系，易在特定條件下形成模型，測算結(jié)果更加具有科學性。

3 模型研究

3.1 模型建立

由于底商布局一般沿城市道路或地塊邊界布置，層數(shù)較低的特點，研究底層商業(yè)建筑兼容比建立模型時，與建筑模數(shù)、地塊形狀、控制指標、技術(shù)參數(shù)的關(guān)系較為密切。

以太原市技術(shù)管理規(guī)定為技術(shù)依據(jù)，結(jié)合城市規(guī)劃相關(guān)理論和《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(2002版)》，模型建立參數(shù)如下：

1)建筑模數(shù)：住宅建筑尺寸60 m×17 m，底商進深一般不超過25 m，層數(shù)為4層；

2)技術(shù)參數(shù)：按照《太原市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》相關(guān)建筑間距、退距、日照等規(guī)定執(zhí)行；

3)地塊形狀：根據(jù)一般城市道路間距規(guī)定，地塊長邊最大不得大于400 m；

4)控制指標：建筑限高取值為100 m，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(2002版)》，建筑密度不超過50%，住宅建筑面積凈密度不超過3.5。

3.2 模型測算

本次模型測算按照住宅建筑棟數(shù)為模數(shù)，以實際模型方案為模型(見圖1)，討論了0 hm2～20 hm2居住用地模型的情況，并進行了總結(jié)。發(fā)現(xiàn)在相同地塊大小的情況下，地塊周長越長則底層商業(yè)建筑面積越大。在矩形地塊的前提下，當?shù)貕K形狀為正方形時，地塊邊長最短，當一條邊長無限大，另一條邊長無限小時，地塊邊長最長。

統(tǒng)計在相同住宅建筑棟數(shù)的情況下，模型模擬方案的建筑密度、容積率、商業(yè)建筑面積、總建筑面積和商業(yè)建筑兼容比例，找出商業(yè)建筑兼容比例的最大值和最小值，計算平均兼容比例(見表1)。

表1 商業(yè)用地兼容比例模型數(shù)據(jù)匯總表

3.3 模型測算結(jié)果

根據(jù)表2統(tǒng)計，得出居住用地兼容商業(yè)用地比例，與地塊大小有較大的關(guān)系，地塊面積越大兼容比例越小。通過統(tǒng)計分析，大致可將商業(yè)兼容比例劃分為三個檔，即在用地面積5 hm2以下時，商業(yè)兼容比例在35%左右，用地面積在5 hm2～10 hm2時，商業(yè)兼容比例在25%左右，用地面積超過10 hm2以后，商業(yè)兼容在20%左右。

表2 居住用地兼容商業(yè)用地比例表

4 居住區(qū)配套服務(wù)設(shè)施

4.1 小區(qū)及小區(qū)級以下配套服務(wù)設(shè)施應(yīng)計入居住用地

“底商”是一種建筑載體，其功能主要為居住區(qū)配套服務(wù)設(shè)施和商業(yè)(見圖2)。而居住區(qū)配套服務(wù)設(shè)施中，居住區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施通常采用獨立用地控制的方式，小區(qū)及小區(qū)級以下的配套服務(wù)設(shè)施，其空間載體常常為住宅裙房或底商。

根據(jù)GB 50137—2011城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準的規(guī)定，居住用地分為住宅用地和服務(wù)設(shè)施用地，其中住宅用地包括住宅建筑用地及其附屬道路、停車場、小游園等用地，服務(wù)設(shè)施用地包括居住小區(qū)及小區(qū)級以下的托幼、文化、體育、商業(yè)、衛(wèi)生服務(wù)、養(yǎng)老助殘設(shè)施等用地。

在GB 50180—93城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范2002版中，居住用地由住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地組成，公建用地及居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，也稱配套公建。

綜上所述，居住區(qū)配套服務(wù)設(shè)施應(yīng)歸入居住用地，不應(yīng)計算在被兼容商業(yè)用地中。

4.2 兼容比例測算

根據(jù)GB 50180—93城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范2002版中對居住用地中配套服務(wù)設(shè)施的相關(guān)規(guī)定，核算居住配套設(shè)施建筑面積相關(guān)比例(見表3)。由于在新國標用地分類標準中，教育設(shè)施中的中小學用地歸入A33教育科研設(shè)施用地中，在本次計算中，教育設(shè)施用地按照托幼核算。

表3 居住配套服務(wù)設(shè)施建筑面積一覽表 m2

根據(jù)小區(qū)與組團人口測算，小區(qū)建筑面積約20萬m2～55.5萬m2，組團建筑面積約2萬m2～9.6萬m2，較為符合實際項目情況。按照新國標用地分類標準，小區(qū)及小區(qū)級以下配套服務(wù)設(shè)施計入居住建筑面積，所占比例約為4.5%，如表4所示。

表4 公共服務(wù)設(shè)施建筑面積占居住建筑面積比例 %

5 結(jié)論及建議

“底商”模式下，居住用地兼容商業(yè)用地比例主要決定于三個因素，一是地塊大小與形狀，二是地塊相鄰道路的多寡，三是底商建筑的層數(shù)。其中，通過模型測算，核減小區(qū)及小區(qū)級以下公共服務(wù)設(shè)施，以地塊大小確定居住用地兼容商業(yè)用地比例的關(guān)系，如表5所示。

表5 地塊居住用地兼容商業(yè)用地比例

以測算模型為基礎(chǔ)，通過對地塊相鄰道路和底商建筑的層數(shù)進行判斷，以確定地塊居住用地兼容商業(yè)用地比例，可總結(jié)為以下公式：

式中：N——地塊居住用地兼容商業(yè)用地比例；S——根據(jù)地塊大小兼容比例按表取定的基本值；L鄰——地塊相鄰道路長度；L周——地塊邊長；F——底商建設(shè)平均層數(shù)； 4——模型計算時底商層數(shù)取值。

本次研究僅為“底商”模式下的一種居住用地兼容商業(yè)用地比例的賦值思路，建議在控規(guī)編制時，可參考本次研究的結(jié)果，結(jié)合各地底商設(shè)置的習慣，分析設(shè)置底商的建筑模數(shù)、設(shè)置位置、建筑層數(shù)等方面的因素，形成適合本地的居住用地兼容商業(yè)用地比例賦值模式。

[1] GB 50137—2011，城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準[S].

[2] GB 50180—93，城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(2002版)[S].

[3] 成都市規(guī)劃管理局.成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2014)[Z].2014.

[4] 太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃局.太原市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定[Z].2002.

Study on compatibility ratio of residential land compatible commercial land

Tang Zhengbiao

(TaiyuanUrbanPlanningandDesignResearchInstitute,Taiyuan030002,China)

Analysis of residential land is compatible with commercial land use pattern and content, select “base business model” as an example, using the actual solution modeling calculation, preliminary quest of the ratio of residential land compatible with commercial land law, and combining the actual project and residential area on the construction of supporting service facilities constraints such as size, the measurement results are correct, and relevant opinions and suggestions are put forward.

land compatible, residential land, compatibility ratio

1009-6825(2017)20-0022-03

2017-05-07

唐正彪(1982- )，男，工程師

TU984.113

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