居住用地兼容商業用地兼容比例研究

唐 正 彪

(太原市城市規劃設計研究院，山西 太原 030002)

居住用地兼容商業用地兼容比例研究

唐 正 彪

(太原市城市規劃設計研究院，山西 太原 030002)

分析了居住用地兼容商業用地模式及內容，選取“底商模式”為例，利用實際方案建模測算，初步探求居住用地兼容商業用地比例規律，并結合實際項目建設情況與居住區配套服務設施規模等限制條件，對測算結果進行校正，并提出相關的意見和建議。

用地兼容，居住用地，兼容比例

1 概述

1.1 居住用地兼容商業用地的實際意義

用地兼容，是指在不影響城市規劃實施的前提下，在規劃編制和實施階段，對不同類別性質用地進行合理選擇、調配的規定。為了適應城市發展的需要，控制性詳細規劃往往要涉及多種用地性質在地塊內的混合布置問題，由于有些使用性質可以混合，有些則不適宜混合布置，因而產生了對土地使用性質的兼容做出規定的要求，城市土地使用兼容性規劃與管理是城市控制性詳細規劃與城市建設用地管理工作中的一項重要內容。

在城市規劃管理過程中，用地與用地之間的兼容往往無法直接體現，更多使用的是“建設用地適建性”規定，用于控制何種建筑在各種用地性質的土地上是否可以建設使用，一般以“允許設置”“有條件的允許設置”和“不允許設置”來表示。在各市的技術管理規定中，大部分使用的是建設用地適建性的規定。

對于居住用地中兼容商業用地的控制，應在控制性詳細規劃或相關規定當中明確，主要原因是在后期產權辦理時，商業建筑產權需要與商業用地匹配，住宅的產權需要與住宅用地匹配，在土地出讓過程中，必須按照建筑面積的比例，將商業用地和居住用地分開，住宅建筑與商業建筑的混合比例須按照用地兼容控制。

1.2 研究背景

在各城市的規劃控制中，對該部分內容未有具體深入控制，在大部分技術管理規定中采用控制性詳細規劃規定或用地兼容表進行控制。如《成都市規劃管理技術規定(2014)》中規定“建設用地的使用應遵循兼容性原則。控制性詳細規劃已明確兼容性范圍的，按控制性詳細規劃執行；控制性詳細規劃未明確兼容性范圍的，根據表2.1.2(部分城市建設用地兼容性一覽表)的規定確定其兼容性范圍”。

用地兼容表控制相對較為粗獷，在《成都市規劃管理技術規定(2014)》中，居住用地兼容商業用地的兼容比例為50%，并未針對實際情況，分區域分類型進行控制。在控制性詳細規劃編制過程中，居住用地兼容商業用地比例往往與地塊商業價值判斷掛鉤，形成通則規定。如太原市編制控規時，對未明確開發意向的居住地塊根據其相鄰道路等級確定其居住用地兼容商業用地比例。

然而在實際建設過程中，由于控制性詳細規劃確定的兼容比例往往未考慮地塊形態、邊界條件等實際問題，與實際建設方案和開發需求有明顯差異，兼容比例過高或過低，都會導致開發過程中對控規的頻繁調整。

1.3 研究思路與目的

本次研究針對居住地塊較為常見的開發模式，建立平面方案模型，通過模型測算數據，分析居住用地兼容商業用地的類型、模式、規模等方面內容，試圖找到合理的兼容比例確定方式，為制定相關兼容規定提供理論研究基礎。

2 研究范圍

本次研究主要針對商業建筑與住宅建筑混合使用情況下的居住兼容商業用地比例研究，即以底層建筑作為商業空間的兼容模式(底商模式)下的用地兼容。主要有兩點原因：

1)居住用地與商業用地的兼容形式大體可以分為兩種。一種是住宅與商業建筑合建，無法區分居住用地和商業用地，只能用用地兼容的形式進行區分；另一種是住宅與商業建筑分建，居住用地與商業用地能夠進行區分，在控規層面可以將其細化，可不使用兼容比的形式區分。

2)影響居住用地與商業用地兼容比例的因素眾多，但歸其根本其主要影響因素仍是市場因素，與地塊開發主體的開發意向有直接關系，導致兼容比例難以在規劃層面進行合理確定。而在商業與住宅混合建筑的模式下，底商模式是開發商選用的最為常見也是最為經濟的模式，同時，由于底商布局一般沿城市道路或地塊邊界布置，層數一般不超過4層等特點，與規劃地塊條件有較大關系，易在特定條件下形成模型，測算結果更加具有科學性。

3 模型研究

3.1 模型建立

由于底商布局一般沿城市道路或地塊邊界布置，層數較低的特點，研究底層商業建筑兼容比建立模型時，與建筑模數、地塊形狀、控制指標、技術參數的關系較為密切。

以太原市技術管理規定為技術依據，結合城市規劃相關理論和《城市居住區規劃設計規范(2002版)》，模型建立參數如下：

1)建筑模數：住宅建筑尺寸60 m×17 m，底商進深一般不超過25 m，層數為4層；

2)技術參數：按照《太原市城市規劃管理技術規定》相關建筑間距、退距、日照等規定執行；

3)地塊形狀：根據一般城市道路間距規定，地塊長邊最大不得大于400 m；

4)控制指標：建筑限高取值為100 m，根據《城市居住區規劃設計規范(2002版)》，建筑密度不超過50%，住宅建筑面積凈密度不超過3.5。

3.2 模型測算

本次模型測算按照住宅建筑棟數為模數，以實際模型方案為模型(見圖1)，討論了0 hm2～20 hm2居住用地模型的情況，并進行了總結。發現在相同地塊大小的情況下，地塊周長越長則底層商業建筑面積越大。在矩形地塊的前提下，當地塊形狀為正方形時，地塊邊長最短，當一條邊長無限大，另一條邊長無限小時，地塊邊長最長。

統計在相同住宅建筑棟數的情況下，模型模擬方案的建筑密度、容積率、商業建筑面積、總建筑面積和商業建筑兼容比例，找出商業建筑兼容比例的最大值和最小值，計算平均兼容比例(見表1)。

表1 商業用地兼容比例模型數據匯總表

3.3 模型測算結果

根據表2統計，得出居住用地兼容商業用地比例，與地塊大小有較大的關系，地塊面積越大兼容比例越小。通過統計分析，大致可將商業兼容比例劃分為三個檔，即在用地面積5 hm2以下時，商業兼容比例在35%左右，用地面積在5 hm2～10 hm2時，商業兼容比例在25%左右，用地面積超過10 hm2以后，商業兼容在20%左右。

表2 居住用地兼容商業用地比例表

4 居住區配套服務設施

4.1 小區及小區級以下配套服務設施應計入居住用地

“底商”是一種建筑載體，其功能主要為居住區配套服務設施和商業(見圖2)。而居住區配套服務設施中，居住區級公共服務設施通常采用獨立用地控制的方式，小區及小區級以下的配套服務設施，其空間載體常常為住宅裙房或底商。

根據GB 50137—2011城市用地分類與規劃建設用地標準的規定，居住用地分為住宅用地和服務設施用地，其中住宅用地包括住宅建筑用地及其附屬道路、停車場、小游園等用地，服務設施用地包括居住小區及小區級以下的托幼、文化、體育、商業、衛生服務、養老助殘設施等用地。

在GB 50180—93城市居住區規劃設計規范2002版中，居住用地由住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地組成，公建用地及居住區公共服務設施，也稱配套公建。

綜上所述，居住區配套服務設施應歸入居住用地，不應計算在被兼容商業用地中。

4.2 兼容比例測算

根據GB 50180—93城市居住區規劃設計規范2002版中對居住用地中配套服務設施的相關規定，核算居住配套設施建筑面積相關比例(見表3)。由于在新國標用地分類標準中，教育設施中的中小學用地歸入A33教育科研設施用地中，在本次計算中，教育設施用地按照托幼核算。

表3 居住配套服務設施建筑面積一覽表 m2

根據小區與組團人口測算，小區建筑面積約20萬m2～55.5萬m2，組團建筑面積約2萬m2～9.6萬m2，較為符合實際項目情況。按照新國標用地分類標準，小區及小區級以下配套服務設施計入居住建筑面積，所占比例約為4.5%，如表4所示。

表4 公共服務設施建筑面積占居住建筑面積比例 %

5 結論及建議

“底商”模式下，居住用地兼容商業用地比例主要決定于三個因素，一是地塊大小與形狀，二是地塊相鄰道路的多寡，三是底商建筑的層數。其中，通過模型測算，核減小區及小區級以下公共服務設施，以地塊大小確定居住用地兼容商業用地比例的關系，如表5所示。

表5 地塊居住用地兼容商業用地比例

以測算模型為基礎，通過對地塊相鄰道路和底商建筑的層數進行判斷，以確定地塊居住用地兼容商業用地比例，可總結為以下公式：

式中：N——地塊居住用地兼容商業用地比例；S——根據地塊大小兼容比例按表取定的基本值；L鄰——地塊相鄰道路長度；L周——地塊邊長；F——底商建設平均層數； 4——模型計算時底商層數取值。

本次研究僅為“底商”模式下的一種居住用地兼容商業用地比例的賦值思路，建議在控規編制時，可參考本次研究的結果，結合各地底商設置的習慣，分析設置底商的建筑模數、設置位置、建筑層數等方面的因素，形成適合本地的居住用地兼容商業用地比例賦值模式。

[1] GB 50137—2011，城市用地分類與規劃建設用地標準[S].

[2] GB 50180—93，城市居住區規劃設計規范(2002版)[S].

[3] 成都市規劃管理局.成都市規劃管理技術規定(2014)[Z].2014.

[4] 太原市城鄉規劃局.太原市城市規劃管理技術規定[Z].2002.

Study on compatibility ratio of residential land compatible commercial land

Tang Zhengbiao

(TaiyuanUrbanPlanningandDesignResearchInstitute,Taiyuan030002,China)

Analysis of residential land is compatible with commercial land use pattern and content, select “base business model” as an example, using the actual solution modeling calculation, preliminary quest of the ratio of residential land compatible with commercial land law, and combining the actual project and residential area on the construction of supporting service facilities constraints such as size, the measurement results are correct, and relevant opinions and suggestions are put forward.

land compatible, residential land, compatibility ratio

1009-6825(2017)20-0022-03

2017-05-07

唐正彪(1982- )，男，工程師

TU984.113

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