對于營改增后房地產企業的稅收籌劃探討

黃海梅

摘要：當前我國房地產產業快速發展，逐漸成為我國國民經濟的支柱產業，房產業企業發展一直倍受關注。營業稅改增值稅后，房地產企業稅負發生了一定變化。本文從基于營改增這一政策，對該政策下的房地產企業稅負變化進行了分析，然后提出了相應稅收籌劃措施，更好適應的營改增帶來的一系列變化。

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅收籌劃；稅負變化

營改增稅是我國稅收管理領域的一項重要的改革措施，不僅可以減少企業稅收負擔，也促進了國民積極發展，在我國經濟社會發展中起著重大作用。作為一種減稅政策，營改增對當前我國企業稅收籌劃產生了重大影響，其中包括房地產企業。為了更好的應對這種稅收政策變化，應當了解營改增下的房地產稅負變化情況，結合實際情況進行稅收籌劃，充分發揮營改增政策的積極作用。

一、營業稅改增值稅下的房地產企業稅負變化

（一）稅負加重

營改增后，房地產企業稅負發生了一定變化，即自身稅負加重，一定程度上了增加了企業經濟發展，有礙于企業正常發展。營業稅改增值稅必然本身是一種減稅政策，為什么會增加房地產企業稅收負擔？綜合分析，主要包括兩個方面原因[1]：第一，房地產企業在建設過程中很難取得增值稅發票，特別是一些勞務施工項目如相關施工設備多為個人提供，能開具增值稅專用發票稅負低，抵扣稅款隨之減少，自然增加稅收負擔；第二，房地產企業如選擇甲供方式，自行采購的沙石、土方開挖等勞務無法取得增值稅發票或合作方將稅收成本計入合同中，轉嫁至房地產企業稅收成本負擔。由于以上兩個方面因素，房地產企業無法取得增值稅專用發票抵扣稅款項目的機會或是低進項稅率抵扣，不能充分利用營改增的優惠政策，一定程度上加大房地產企業稅收負擔。

（二）土地增值稅計算及土地出讓金抵扣

土地增值稅的計算由于涉及房地產取得收入與扣除項目兩方面，調整也較其他稅種復雜。財稅【2016】43號規定計算土地增值稅的收入為不含稅收入，當前房地產企業多采用商品預售模式，規定了增值稅的納稅義務時間與原營業稅不同。營改增后，增值稅的繳納環節，預收房款時按3%預繳增值稅，確認收入時計算銷項稅額，此變化對土地增值稅的計算都產生了一定的影響。在預繳增值稅后再按2%預繳土地增值稅。這些對在市場競爭激烈且利潤空間壓縮的房地產企業來說無異是增加了資金成本負擔。開發的土地基本由政府通過招掛拍取得，政府開出行政事業性收據，沒有增值稅專用發票進項抵扣，計算抵扣復雜，在清算時易產生差漏。

二、營業稅改增值稅下的房地產企業稅收籌劃措施

營業稅改增值稅，其目的是減輕企業稅收負擔。然而實際經營中，受以上兩個方面影響，房地產企業在建設環節難取得增值稅專用發票抵扣稅款或稅款率低，不僅沒有減輕稅收負擔，反而增加了稅收負擔。為消除這種不利影響，房地產可以采用以下稅收籌劃措施。

（一）對增值稅專用發票加強使用管理

為充分利用營業稅改增值稅的優惠政策，減輕稅收負擔，房地產企業必須加強對增值稅專用發票的使用管理，正確合法取得更多的增值稅專用發票，用以抵扣稅款。為做到這一點，房地產企業應當做好這些工作[2]。第一，注重內部財務人員崗位培訓，加深財務人員對營業稅改增值稅的認識，了解該項減稅政策的具體內容，增強財務人員的稅收籌劃能力。然后，日常工作中加強對增值稅專用發票的使用管理，盡可能與能夠開具增值稅專用發票的企業合作，獲得更多的增值稅專用發票，以便增加稅款抵扣額，降低企業稅收負擔；第二，注重增值稅專用發票的及時性。獲得增值稅專用發票后，及時用于稅款抵扣，以免出現抵扣業務不及時情況；第三，提高稅收籌劃工作效率，也可以提高房地產企業稅收工作成效，便于降低稅收負擔。

（二）做好施工合同簽訂籌劃工作

在房地產項目開發建設過程中，房地產企業要與一些施工企業合作，與之簽訂合同時應當進行科學合理的籌劃，對包工包料、加工材料兩種方式進行事前稅收測算。在營業稅改增值稅后，不同的施工合同簽訂方式，有著不同的稅負影響。因為在營業稅改增值稅下，房地產企業歸屬于一般納稅人，其增值稅率為11%。房地產企業可以從也是一般納稅人資質的施工企業合作獲得相應的增值稅專用抵扣發票，能降低11%的稅收負擔。如果房地產企業不采用以上兩種方式，自行采購材料，從材料供應商處獲得的增值稅專用抵扣發票進項抵扣稅率是17%，高于從施工企業處獲得的增值稅專用抵扣發票進項抵扣稅率，目前施工勞務方面基本無法取得進項稅率抵扣，勞務成本相應增加隨之轉嫁至房開企業。所以，從以上角度看，房地產企業與施工企業簽訂合作合同時，要做到兩權相害取其輕，對合同簽訂方式上做出合理的規劃安排，盡量減少稅

收負擔。

（三）在材料采購上進行合理規劃

在營業稅改增值稅下，房地產企業作為一般納稅人，在材料采購上需要與開具增值稅專用抵扣發票的材料供應商合作，唯有這樣才能獲得較多的增值稅專用抵扣發票，提高進項抵扣率，達到降低稅收負擔目的。基于這樣的考慮，選擇材料供應商時，不僅要考慮成本、質量等方面因素，還要考慮是否具備增值稅專用抵扣發票開具能力。根據當前的營業稅改增值稅政策規定，房地產企業選擇材料供應商時應當注意幾點[3]：第一，面對一般規模納稅人和小規模納稅人時，可以選用一般規模納稅人的材料供應商，因為小規模納稅人不具備開具增值稅專用發票的能力；第二，面對的材料供應商都為一般規模納稅人時，由于進項抵扣稅率有6%、11%、13%、17%四種情況，房地產企業可以選擇采購價格相對合理、進項抵扣稅率較大的材料供應商。

倘若房地產企業選擇了不具備開具增值稅專用抵扣發票的材料供應商，為減輕稅收負擔，房地產企業可以與材料供應商協商，要求其向其主管稅務機關申請代開稅率為3%增值稅專用發票，一定程度上也可以降低稅收負擔。從稅收負擔減輕角度看，房地產企業應要盡可能與開具增值稅專用抵扣發票的材料供應商合作，這樣的稅收籌劃才利于降低房地產稅收負擔。

（四）改善經營模式

近些年，由于我國房地產行業迅猛發展，房價基本實現市場化，房地產企業已經很難利用價差異轉移稅收負擔，背負的稅收負擔較重。這種情況下，房地產企業可以考慮調整經營方式，一是將更多的業務精力放在商業住宅開發建設中，便于利用價格調控轉移稅收負擔，將自身上的一定的稅收負擔轉移到購買者身上，進而降低自身的稅收負擔；二是走差異化、個性化經營，一定程度上獲得更高的銷售價格從而達到利潤最大化；三是實行相關多元化經營，將業務分拆、細化，從生產建設、裝修、經營、智能服務這幾個方面對傳統市場的突破從而獲取更好的經

濟利益。

當然，房地產企業調整經營方式前，應當對房地產市場需求有全面的調研分析，針對需求做出調整，不可為減輕稅收負擔而盲目調整經營方式，容易造成經營決策失誤，走上覆滅的道路。所以，房地產企業進行經營方式和業務調整時，需結合當前房地產市場的實際需求情況，確保經營決策科學、準確，實現穩定發展，獲得可觀的經濟效益。

三、結論

綜上所述，對于房地產企業而言，營業稅改增值稅后，由于增值稅專用抵扣發票獲取等方面因素影響，稅收負擔有了一定增加。為減輕稅收負擔，房地產企業可以從增值稅專用發票使用管理、施工合同簽訂籌劃、材料采購規劃、經營模式調整等方面入手，通過合理的稅收籌劃來降低稅收負擔，使房地產企業更好的適應營業稅改增值稅帶來的變化。

參考文獻：

[1] 金曉云.“營改增”后房地產企業的稅收籌劃[J].中國鄉鎮企業會計，2015（05）：64-65.

[2] 毛明清.基于營改增后的房地產企業稅收籌劃探析[J].中國經貿導刊，2016（17）：56-57+63.

[3] 何玉蘭.房地產企業營改增后的稅收籌劃分析[J].現代經濟信息，2017（01）：185-186.

（作者單位：中國電子北海產業園發展有限公司）