對(duì)于營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃探討

黃海梅

摘要：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展一直倍受關(guān)注。營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)發(fā)生了一定變化。本文從基于營(yíng)改增這一政策，對(duì)該政策下的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化進(jìn)行了分析，然后提出了相應(yīng)稅收籌劃措施，更好適應(yīng)的營(yíng)改增帶來(lái)的一系列變化。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；稅負(fù)變化

營(yíng)改增稅是我國(guó)稅收管理領(lǐng)域的一項(xiàng)重要的改革措施，不僅可以減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，也促進(jìn)了國(guó)民積極發(fā)展，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中起著重大作用。作為一種減稅政策，營(yíng)改增對(duì)當(dāng)前我國(guó)企業(yè)稅收籌劃產(chǎn)生了重大影響，其中包括房地產(chǎn)企業(yè)。為了更好的應(yīng)對(duì)這種稅收政策變化，應(yīng)當(dāng)了解營(yíng)改增下的房地產(chǎn)稅負(fù)變化情況，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行稅收籌劃，充分發(fā)揮營(yíng)改增政策的積極作用。

一、營(yíng)業(yè)稅改增值稅下的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化

（一）稅負(fù)加重

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)發(fā)生了一定變化，即自身稅負(fù)加重，一定程度上了增加了企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有礙于企業(yè)正常發(fā)展。營(yíng)業(yè)稅改增值稅必然本身是一種減稅政策，為什么會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)？綜合分析，主要包括兩個(gè)方面原因[1]：第一，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中很難取得增值稅發(fā)票，特別是一些勞務(wù)施工項(xiàng)目如相關(guān)施工設(shè)備多為個(gè)人提供，能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票稅負(fù)低，抵扣稅款隨之減少，自然增加稅收負(fù)擔(dān)；第二，房地產(chǎn)企業(yè)如選擇甲供方式，自行采購(gòu)的沙石、土方開(kāi)挖等勞務(wù)無(wú)法取得增值稅發(fā)票或合作方將稅收成本計(jì)入合同中，轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本負(fù)擔(dān)。由于以上兩個(gè)方面因素，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣稅款項(xiàng)目的機(jī)會(huì)或是低進(jìn)項(xiàng)稅率抵扣，不能充分利用營(yíng)改增的優(yōu)惠政策，一定程度上加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

（二）土地增值稅計(jì)算及土地出讓金抵扣

土地增值稅的計(jì)算由于涉及房地產(chǎn)取得收入與扣除項(xiàng)目?jī)煞矫妫{(diào)整也較其他稅種復(fù)雜。財(cái)稅【2016】43號(hào)規(guī)定計(jì)算土地增值稅的收入為不含稅收入，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多采用商品預(yù)售模式，規(guī)定了增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間與原營(yíng)業(yè)稅不同。營(yíng)改增后，增值稅的繳納環(huán)節(jié)，預(yù)收房款時(shí)按3%預(yù)繳增值稅，確認(rèn)收入時(shí)計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，此變化對(duì)土地增值稅的計(jì)算都產(chǎn)生了一定的影響。在預(yù)繳增值稅后再按2%預(yù)繳土地增值稅。這些對(duì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈且利潤(rùn)空間壓縮的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)異是增加了資金成本負(fù)擔(dān)。開(kāi)發(fā)的土地基本由政府通過(guò)招掛拍取得，政府開(kāi)出行政事業(yè)性收據(jù)，沒(méi)有增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣，計(jì)算抵扣復(fù)雜，在清算時(shí)易產(chǎn)生差漏。

二、營(yíng)業(yè)稅改增值稅下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃措施

營(yíng)業(yè)稅改增值稅，其目的是減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。然而實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，受以上兩個(gè)方面影響，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)環(huán)節(jié)難取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣稅款或稅款率低，不僅沒(méi)有減輕稅收負(fù)擔(dān)，反而增加了稅收負(fù)擔(dān)。為消除這種不利影響，房地產(chǎn)可以采用以下稅收籌劃措施。

（一）對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票加強(qiáng)使用管理

為充分利用營(yíng)業(yè)稅改增值稅的優(yōu)惠政策，減輕稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的使用管理，正確合法取得更多的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，用以抵扣稅款。為做到這一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好這些工作[2]。第一，注重內(nèi)部財(cái)務(wù)人員崗位培訓(xùn)，加深財(cái)務(wù)人員對(duì)營(yíng)業(yè)稅改增值稅的認(rèn)識(shí)，了解該項(xiàng)減稅政策的具體內(nèi)容，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的稅收籌劃能力。然后，日常工作中加強(qiáng)對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的使用管理，盡可能與能夠開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的企業(yè)合作，獲得更多的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，以便增加稅款抵扣額，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)；第二，注重增值稅專(zhuān)用發(fā)票的及時(shí)性。獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票后，及時(shí)用于稅款抵扣，以免出現(xiàn)抵扣業(yè)務(wù)不及時(shí)情況；第三，提高稅收籌劃工作效率，也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收工作成效，便于降低稅收負(fù)擔(dān)。

（二）做好施工合同簽訂籌劃工作

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要與一些施工企業(yè)合作，與之簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，對(duì)包工包料、加工材料兩種方式進(jìn)行事前稅收測(cè)算。在營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，不同的施工合同簽訂方式，有著不同的稅負(fù)影響。因?yàn)樵跔I(yíng)業(yè)稅改增值稅下，房地產(chǎn)企業(yè)歸屬于一般納稅人，其增值稅率為11%。房地產(chǎn)企業(yè)可以從也是一般納稅人資質(zhì)的施工企業(yè)合作獲得相應(yīng)的增值稅專(zhuān)用抵扣發(fā)票，能降低11%的稅收負(fù)擔(dān)。如果房地產(chǎn)企業(yè)不采用以上兩種方式，自行采購(gòu)材料，從材料供應(yīng)商處獲得的增值稅專(zhuān)用抵扣發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率是17%，高于從施工企業(yè)處獲得的增值稅專(zhuān)用抵扣發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率，目前施工勞務(wù)方面基本無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)稅率抵扣，勞務(wù)成本相應(yīng)增加隨之轉(zhuǎn)嫁至房開(kāi)企業(yè)。所以，從以上角度看，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂合作合同時(shí)，要做到兩權(quán)相害取其輕，對(duì)合同簽訂方式上做出合理的規(guī)劃安排，盡量減少稅

收負(fù)擔(dān)。

（三）在材料采購(gòu)上進(jìn)行合理規(guī)劃

在營(yíng)業(yè)稅改增值稅下，房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人，在材料采購(gòu)上需要與開(kāi)具增值稅專(zhuān)用抵扣發(fā)票的材料供應(yīng)商合作，唯有這樣才能獲得較多的增值稅專(zhuān)用抵扣發(fā)票，提高進(jìn)項(xiàng)抵扣率，達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)目的?；谶@樣的考慮，選擇材料供應(yīng)商時(shí)，不僅要考慮成本、質(zhì)量等方面因素，還要考慮是否具備增值稅專(zhuān)用抵扣發(fā)票開(kāi)具能力。根據(jù)當(dāng)前的營(yíng)業(yè)稅改增值稅政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)選擇材料供應(yīng)商時(shí)應(yīng)當(dāng)注意幾點(diǎn)[3]：第一，面對(duì)一般規(guī)模納稅人和小規(guī)模納稅人時(shí)，可以選用一般規(guī)模納稅人的材料供應(yīng)商，因?yàn)樾∫?guī)模納稅人不具備開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的能力；第二，面對(duì)的材料供應(yīng)商都為一般規(guī)模納稅人時(shí)，由于進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率有6%、11%、13%、17%四種情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇采購(gòu)價(jià)格相對(duì)合理、進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率較大的材料供應(yīng)商。

倘若房地產(chǎn)企業(yè)選擇了不具備開(kāi)具增值稅專(zhuān)用抵扣發(fā)票的材料供應(yīng)商，為減輕稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)可以與材料供應(yīng)商協(xié)商，要求其向其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)稅率為3%增值稅專(zhuān)用發(fā)票，一定程度上也可以降低稅收負(fù)擔(dān)。從稅收負(fù)擔(dān)減輕角度看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要盡可能與開(kāi)具增值稅專(zhuān)用抵扣發(fā)票的材料供應(yīng)商合作，這樣的稅收籌劃才利于降低房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)。

（四）改善經(jīng)營(yíng)模式

近些年，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)很難利用價(jià)差異轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)，背負(fù)的稅收負(fù)擔(dān)較重。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式，一是將更多的業(yè)務(wù)精力放在商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)中，便于利用價(jià)格調(diào)控轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)，將自身上的一定的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到購(gòu)買(mǎi)者身上，進(jìn)而降低自身的稅收負(fù)擔(dān)；二是走差異化、個(gè)性化經(jīng)營(yíng)，一定程度上獲得更高的銷(xiāo)售價(jià)格從而達(dá)到利潤(rùn)最大化；三是實(shí)行相關(guān)多元化經(jīng)營(yíng)，將業(yè)務(wù)分拆、細(xì)化，從生產(chǎn)建設(shè)、裝修、經(jīng)營(yíng)、智能服務(wù)這幾個(gè)方面對(duì)傳統(tǒng)市場(chǎng)的突破從而獲取更好的經(jīng)

濟(jì)利益。

當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式前，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有全面的調(diào)研分析，針對(duì)需求做出調(diào)整，不可為減輕稅收負(fù)擔(dān)而盲目調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式，容易造成經(jīng)營(yíng)決策失誤，走上覆滅的道路。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)方式和業(yè)務(wù)調(diào)整時(shí)，需結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求情況，確保經(jīng)營(yíng)決策科學(xué)、準(zhǔn)確，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。

三、結(jié)論

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，由于增值稅專(zhuān)用抵扣發(fā)票獲取等方面因素影響，稅收負(fù)擔(dān)有了一定增加。為減輕稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)可以從增值稅專(zhuān)用發(fā)票使用管理、施工合同簽訂籌劃、材料采購(gòu)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)模式調(diào)整等方面入手，通過(guò)合理的稅收籌劃來(lái)降低稅收負(fù)擔(dān)，使房地產(chǎn)企業(yè)更好的適應(yīng)營(yíng)業(yè)稅改增值稅帶來(lái)的變化。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：中國(guó)電子北海產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司）