房地產業與國民經濟協調發展研究

文｜深圳市天健（集團）有限公司 辛杰

房地產業與國民的發展有著密切的關系，甚至房地產業被稱為國民經濟的“晴雨表”，近年來，房地產業的快速、迅猛發展也是直接推動了我國GDP的持續健康增長，房地產也有很強的關聯性，由于在建設的過程中，直接關系到多個行業，如生產原材料、人員就業、燈具、裝修……等等，這就意味著房地產不僅與與國務產業結構相關，還直接關系到國民經濟的方方面面，其與國民經濟是否能互相健康、穩定的協調發展，是在我國經濟發展中必須要考慮的問題。

一、我國房地產業發展現狀

在我國，房地產業興起于上世紀80年代末，隨著經濟的發展以及我國城鎮住房制度改革的推行，國家實行住房分配貨幣化、商品化，使得房地產市場得以建立和發展。短短的二十余年時間，我國房地產業進入了飛速發展的時期，目前來看，我國的房地產業正處于調整期，由于前期飛速發展導致我國的房地產市場管理混亂，質量、信譽都成為了問題。于是，近幾年，國家加大了監管力度，首先，對開發商進行了嚴格要求，一些規模小、建筑質量差、資金量小的房地產開發商將退出市場；其次，房地產資金投入呈加快增長趨勢，開始多元化的吸納投資資金，國外資本開始進入到房地產業，不再像以前一樣僅靠銀行和信貸來完成項目融資，這也導致一些融資渠道弱的開發商也逐漸被市場淘汰；再次，國家也加快了宏觀調控的手段，采取限購、限貸等方式來遏制房地產的過快發展，為樓市人為的降溫。這些行為都為我國的房地產業發展有著巨大的影響。

二、房地產業對國民經濟發展的影響

1、房地產業直接關系著國民經濟的增長與否

房地產是基礎產業，有著很強的基礎性地位，由于涉及面廣，且直接影響到其他各行業發展，所以其發展態勢，直接關系到國民經濟的增長速度。有數據顯示，在改革開放后，房地產在第三產業的比重逐年上升，1978年，房地產業增加值占第三產業比重的9.15%，2013年是12.7%，2016年則高達34.29%；占國內生產總值更是由1978年的2.19%上升到了2016年的11.04%，對國內生產總值的比重增長，更是凸顯了房地產業在國民經濟增長中的重要作用。

2、房地產業解決了大量的就業問題，為民生做出了貢獻

就業是民生問題，是民生之本，關乎到國家的長治久安，房地產的快速發展為我國創造了更多的就業機會，并且，房地產的飛速發展帶動了相關建材、設備、五金、建筑工程等行業的發展，這些行業同樣為社會提供了更多的就業機會，有利于我國長久、穩定的發展，使人們的幸福感和滿足感增強，更有利于我國的長治久安。

3、房地產業為稅收做出了直接貢獻

在2008年房地收到到房產稅為680.34億元，2013年房產稅是1581.30億元，國家房產稅增長率達到了15.23，2016年則是2361億元，這可以看出，房地產業為我國國家稅收提供了大量的貢獻，極大程度上豐富了我國的國民財富。

4、房地產業若發展不良容易引發經濟危機

從上述三點中，我們可以發現房地產業對國民經濟的發展和我國的長治久安有著極其重要的作用，目前我國房地產業正處于飛速發展的階段，整個房地產市場有極大的正向牟利的機會，這種逐年高漲的價格會吸引不少投資者，同樣，也會引來“投機者”，這導致各地（特別是一些發達地區）的房價脫離了市場供求關系，一味瘋長，以北京為例，從2004年的7000多一平米，上漲到了目前的幾萬塊一平米，這種脫離了市場供求關系為基礎的價格虛高，會對國民經濟造成非常不力的影響。

三、房地產業發展中存在的一些問題

1、我國房價增長速度過快，存在著房地產泡沫

任何企業和行業都是追求的利益最大化，房地產業不例外，而且近年來，水漲船高的房價刺激著房地產行業投資的增加，然后在供求關系的市場機制下，會導致房價繼續增長，于是又有不少的投資人員進行投資，然后價格又會增高……周而復始，造成了惡性循環，從而導致部分地區房地產業的房價虛高，逐漸形成了房地產泡沫。

2、對資金監管問題導致銀行信貸行業存在風險增大

房地產的迅猛發展刺激了銀行信貸業務的發展，使得銀行信貸業投資的風險增大，而且對于一些房地產投機人員，他們會時刻關注國際市場利率變化，從而獲取最大化利潤為投機原則，從而造成了金融環境的不穩定，且近幾年由于資金監管部門的監管力度問題，這也很大程度上增大了銀行信貸行業的風險。這需要國家增強宏觀調控，穩定房價，加強監管，減小銀行的風險。

3、房地產業本身的物管和配套設施發展有待提高

這些年，很多的投資者進入到房地產開發行業，越來越多的房地產建筑也修建起來，但與地產配套的服務機構，如：物管、咨詢機構、裝修、檢測等行業則相對起步比較晚，而且與房地產商之間缺乏合作，導致民眾服務無法跟上，無法為人們提供更好的配套服務。另外，一些房地產中介機構自身管理比較差，整個行業比較混亂，缺乏正規化，總的來說房地產業的服務質量急需提高。

四、房地產業與國民經濟如何做好協調健康發展

我國房地產業應從構建健康和諧社會的要求出發，從實際出發，實事求是，正確處理好房地產業與國民經濟的各種關系，使之能健康穩定的發展，并且能與我國的國民經濟發展掛鉤，使之能相互協調，這是關鍵。個人覺得，我們應從幾方面入手：

1、正確進行產業定位，充分認識房地產業的作用

正確認識房地產業在國民經濟中的所起到的作用和地位，對其進行科學的定位，正確處理房地產業與國民經濟之間的各種矛盾。首先，要正視房地產與國民經濟，正確處理二者的關系，進行國民經濟結構優化，既要要考慮房地產繼續發展的問題，又要考慮其在整個國民經濟發展過程中存在的矛盾問題，要充分發揮地方政府的作用，特別是對于土地的管理，根據產業特征情況因地制宜的根據經濟情況對土地租賃和買賣、用途等進行管理，避免出現房地產業的“獨大”。其次，可加強銀行監管，規范房地產業貸款情況，避免房地產投資帶來的金融、信貸等各種風險問題。再次，要保持房地產投資的合理規模，避免出現房地產泡沫，導致我國經濟出現問題，也不能因為房地產經紀過熱，就把一切發展重心放房地產業上，而忽視了其他行業的發展。除此之外，加快推進房地產集約發展的創新發展模式。避免前期由于增長過快帶來的粗放發展，做到以人為本，節能省地，注重文化、環境、科技的全面發展。

2、加強地方政府的行為規范，樹立地方政府綜合發展能力

在我國經濟生活中，房地產是不動產，從土地開始就與政府息息相關，因此，政府有著很強的操控權，但中央政府和地方政府之間往往存在著一些矛盾，要做好房地產業與國民經濟健康發展就要處理好中央與地方的政策調控矛盾問題，并且根據地方的實際情況，進行房地產業的宏觀調控。首先，要改變地方政府近年來十分依賴房地產來提升經濟的狀況，特別是一些相對發達的城市，要轉變乘房地產的飛速發展的機會來拉動當地GDP的想法。其次，要規范政府行為，1998年以來，政府為擴大內需而配合房地產建設項目進行貸款擔保的情況非常多，據統計，在金融機構的中長期大額貸款中，80%都與銀行擔保有關，但這些項目一旦出現問題，則會成為國家負債，極大的增加了金融機構的風險，這就需要增強對政府行為的規范，避免出現只為政績，不考慮其他影響的現象出現。再次，政府要樹立科學發展觀，全面發展社會經濟的綜合能力，要根據地方的實際情況，綜合規劃，加強對優勢產業、特色產業的發展，避免對房地產的依賴，提升地方的綜合實力，要腳踏實地的進行區域發展。

3、進行宏觀調控，適當的出臺一些限購或鼓勵的政策

近幾年，我國房地產房價的暴漲，導致一些地區已經出現了一些經濟泡沫。雖然我國已經進行了相應的控制和調整，但由于我國城市化進場的推進，城市的擴張，依然需要不停的進行房地產建筑修建，農專非、農村人口進入城鎮，都需要有房地產業做支撐，因此，我國房地產業還需要繼續進行調整，關鍵是需要處理好促進與控制之間的關系，以此來保證房地產業能健康、穩定的與國民經濟協同發展。個人覺得，可以從幾方面入手：首先，在進行調控，進行限購、貸措施的同時，要維持房地產業的適度規模，特別是一些優質的、大型的房地產公司，對其款發展要予以支持。其次，要完善宏觀調控體系，目前有部分地區房地產已經出現了泡沫，而且地方政府由于利益考慮或者認識不到位，他們未能根據實際情況對宏觀調控政策進行執行，這導致了宏觀調控政策執行欠缺。第三，建立宏觀調控機制，房地產宏觀調控政策是根據市場需求情況形成的，因此，需要建立房地產經紀領域中有效的市場機制，使房地產能根據市場情況形成“自控調節”，能根據我國現階段國民經濟的發展情況及市場要求進行自我調節，這樣才能促進房地產業余國民經濟持續協調的發展。

4、正確處理市場房價飛漲與住房保障的關系

隨著房價的日益上升，逐年翻倍，但人均的收入卻依然未增長，或緩慢增長，這導致住房市場和住房保障之間的矛盾也愈發激烈，一方面，房地產的飛速發展提高了人們的居住條件，并且帶動了相關產業的發展，使房地產成為了國民經濟的新增長點；另一方面，住房在短期內快速的商品化和市場化，也引起了房價的大幅上升，但人均可支配收入增長速度卻很少，很多人無法解決基本的居住需求，這導致住房保障面臨著很大的壓力。因此，需要重視住房的作用，一方面制定一套完善的住房保障系統來解決這一問題；另一方面從根本的角度去化解商品化、市場化和住房保障之間存在的矛盾，這是推動我國房地產業和國民經濟協調發展的必經之路，也是我們目前急需要解決的問題。

結束語

總之，房地產業近些年的飛速發展，對我國的GDP增長、社會穩定、經濟發展、就業等各個方面都做出了極大的貢獻，特別是對于我國國民經濟的發展，但目前來看，我國國民經濟在發展過程中遇到了很多這樣那樣的問題，對于這些問題，我們應積極面對，尋求解決辦法，這樣才能做到房地產業與我國國民經濟協調、穩定的發展，以及我國的長治久安。