長租公寓：房地產市場下一個風口？

楊光

隨著存量房時代的到來，主打優質服務的長租公寓，會成為房地產市場的下一個風口嗎？

住建部等九部委近日發文，要求加快發展住房租賃市場，深圳等12個城市被選為首批開展住房租賃試點的城市。值得注意的是，以長租公寓為代表的住房租賃市場在深圳已呈現爆發式增長。放眼全國，長租公寓更是被許多房企和中介視作轉型的方向。隨著存量房時代的到來，主打優質服務的長租公寓，會成為房地產市場的下一個風口嗎？

租賃市場，越來越被視為房地產市場“最后的紅利”。深圳長租公寓市場從2014年開始發展，現已進入“爆發期”。截至目前，深圳全市的長租公寓運營商已突破了100家。這些房源大多來自舊工業區、舊住宅區以及城中村等，它們大多數主打的是有情懷的服務以及有格調的硬件裝修。

在深圳南山區，由幾十棟舊工業廠房改造而成的長租公寓集悅城，房間的裝修與布置極其“文藝”，家具齊全，對于年輕人來說的確很有吸引力。記者致電集悅城客服得知，20平米左右的單身公寓，每月房租最低要2280元，水電和網絡費用另算，還需額外繳納150元的管理費。

集悅城單身公寓2000多元的房租價格比一條馬路之隔的城中村塘朗村貴了近一倍。相對較高的租金是目前深圳長租公寓市場的普遍寫照。盡管如此，盈利還是很困難。放眼全國，盈利難是長租公寓普遍面臨的問題。據中原地產首席分析師張大偉介紹，由于改造成本和空置率較高等因素，現在長租公寓的年租金回報率在2%左右，最高不超過3%，還處于搶占市場和燒錢的階段。

盡管面臨著回報周期長、盈利難的尷尬，但仍有大量資本開始涌入長租公寓市場。從2014年小米董事長雷軍的順為基金向YOU+公寓投入1億元開始，短短3年有近百億資本流向了這個領域。其中，僅魔方公寓就累計融資超過30億元。此外，許多房企和地產服務中介也把長租公寓視作轉型的方向。

萬科是最早進入市場的玩家之一，去年5月正式推出了長租公寓業務。目前已在北京、上海、廣州等26個城市布局。

地產服務中介涉水長租公寓市場也由來已久，收益方式主要是獲取租金差價，其中進入市場最早的是鏈家旗下的“自如”品牌，2011年成立，去年5月宣布獨立運作。張大偉認為，企業在長租公寓市場展開布局主要有兩方面的考慮。

張大偉說：“現在對于很多企業來說，它提前布局的目的有兩個方面：一方面是試水這個市場，形成一定的品牌實力，可以比其他企業有未來的先發優勢。另外，對于這些企業來說，確實有一部分是存在著存量資源，它也是為了盤活資源。比如說有些開發商手中其實是有一些這種商辦類的庫存積壓，在這種情況下，出于資金盤活的角度，其實它對于資金回報率來說要求就沒有那么高了。”

有觀點認為，如果說過去10年存量房市場只集中在二手房交易，那么規模高達200萬億元以上的存量資產運營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房地產未來最值得關注的大市場，長租公寓便是這個市場的重要組成部分。鏈家研究院院長楊現領說，未來長租公寓可持續的盈利將主要來源于優質服務的溢價。

楊現領分析：“資金回報率會提升，但是總體很難大幅度的提升。未來一段時間內，我認為租金的漲幅都不可能太快。未來，我認為更可持續的是服務的溢價。消費者真的為好的服務、好的產品買單的時候，這個行業才能夠持續地獲得行業的發展、租客的消費升級帶來的紅利。”endprint