買房時(shí)代會(huì)向租房時(shí)代轉(zhuǎn)變嗎

謝志強(qiáng)+黃磊

【摘要】購(gòu)租并舉、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是住房政策的重大轉(zhuǎn)變，展現(xiàn)了向租房時(shí)代邁進(jìn)的新愿景。不過，在租房市場(chǎng)良性運(yùn)行和協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制形成之前，租房時(shí)代沒那么快到來。

【關(guān)鍵詞】租購(gòu)?fù)瑱?quán) 買房 租房 【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

隨著住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，全國(guó)多個(gè)城市先后出臺(tái)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，標(biāo)志著中國(guó)在住房制度改革上又邁出了重要一步。對(duì)此，有評(píng)論認(rèn)為：“買房這一傳統(tǒng)方式有望轉(zhuǎn)換，租房時(shí)代或?qū)⒌絹怼！蹦敲矗瑢?shí)行租購(gòu)?fù)瑱?quán)后，買房時(shí)代真的會(huì)向租房時(shí)代轉(zhuǎn)變嗎？

由買房時(shí)代轉(zhuǎn)向租房時(shí)代還需時(shí)日

關(guān)于“買房時(shí)代將向租房時(shí)代轉(zhuǎn)變”的看法，主要基于以下幾點(diǎn)考慮：一是中央多次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，土地及樓市供應(yīng)體系發(fā)生變化順應(yīng)時(shí)代、遵從民意。二是近來一些城市在房地產(chǎn)調(diào)控政策上運(yùn)用多種方式，力圖把房?jī)r(jià)地價(jià)控制在合理范圍內(nèi)。最新跡象顯示，一些地方的土地供應(yīng)甚至出現(xiàn)100%自持，將新增土地完全用于租賃及保障性住房建設(shè)等。這表明樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生根本性變化，住房租賃市場(chǎng)將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。三是由于房?jī)r(jià)高企及政策性限購(gòu)，具備購(gòu)房能力的人大為減少，購(gòu)房年齡繼續(xù)延遲。而隨著樓市調(diào)控的進(jìn)一步深化和住房租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，更多人在租賃市場(chǎng)停留的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。四是年輕一代的住房心態(tài)正在發(fā)生變化。據(jù)中國(guó)社科院《社會(huì)藍(lán)皮書：2015年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》調(diào)查顯示，有55%的90后畢業(yè)生選擇“如果要背上沉重的房貸，我寧愿不買房”。這些更看重個(gè)人價(jià)值的90后大學(xué)畢業(yè)生，可能成為“不買房一代”。

然而，買房時(shí)代要向租房時(shí)代轉(zhuǎn)變，恐怕還有一段距離。人們選擇買房還是租房，主要受到思維觀念、現(xiàn)實(shí)利益考量和經(jīng)濟(jì)能力的影響。在思維觀念上，中國(guó)人講究“安家立業(yè)”，房產(chǎn)被看作是家庭奠基和事業(yè)起步的重要根基。在一些人看來，房子是婚娶的標(biāo)配，也是衡量一個(gè)人能力、財(cái)富、身份地位的重要標(biāo)志。傳統(tǒng)觀念加上好面子、愛攀比心理的影響，使國(guó)人購(gòu)房熱情高漲。在現(xiàn)實(shí)利益上，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲使人們把房子當(dāng)成重要的投資產(chǎn)品，信奉“買到就是賺到”。在提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”之前，房產(chǎn)又與戶籍、教育、醫(yī)療等相掛鉤，不買房，家人落不了戶，孩子上不了學(xué)，工作生活面臨諸多不便。此外，當(dāng)前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)還不規(guī)范，租房仍有諸多不便，存在諸如居住空間自主性差、租房協(xié)議穩(wěn)定性差、房租隨意性大等問題。而購(gòu)房最大的好處就是穩(wěn)定、安心，可以自主支配自己的私人空間。當(dāng)然，選擇買房還是租房，還受到人們經(jīng)濟(jì)能力的影響。在北上廣等資源匱乏、人口集聚的高房?jī)r(jià)城市，租房性價(jià)比相對(duì)較高。而在其他城市，購(gòu)買力尚能支撐的情況下，恐怕多數(shù)人還是會(huì)選擇先買房。因此，在租房市場(chǎng)良性運(yùn)行和協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制形成之前，租房時(shí)代沒那么快到來。

迎接租房時(shí)代到來還面臨諸多具體困難

一個(gè)租房新時(shí)代的到來，需要具備許多條件：既要解決租賃上的問題，又要突破同權(quán)上的困境，還要扭轉(zhuǎn)土地財(cái)政的慣性依賴。目前的具體困難主要表現(xiàn)在以下方面。

同權(quán)的制度機(jī)制約束。按理說，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”必將賦予承租人在就業(yè)、教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等公共服務(wù)上的同等權(quán)益，但是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”很難打破長(zhǎng)期形成的戶籍壁壘。在戶籍管制、教育資源短缺、醫(yī)療資源緊張和人口快速流入的情況下，全國(guó)范圍的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還有一段路要走。尤其是在特大城市，優(yōu)質(zhì)教育資源相對(duì)稀缺、供小于求，如何進(jìn)行教育資源分配，是首先攔在“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”上的一大難題。

土地資本化依賴沒有改變。目前不少地方政府仍然堅(jiān)持以土地謀發(fā)展的思路，以低價(jià)租地招商引資推進(jìn)工業(yè)化，以高價(jià)賣地造城加速城市化。通過抵押、投資、再抵押、再投資的方式，在“地價(jià)剪刀差”中循環(huán)往復(fù)地盤活資本，確實(shí)極大地推動(dòng)了中國(guó)工業(yè)化和城市化的發(fā)展，然而也造成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的諸多問題。比如，應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)的調(diào)控政策不斷從需求側(cè)和供給側(cè)發(fā)力，卻陷入“見漲就調(diào)、越調(diào)越漲”的怪圈。

雖然我國(guó)早就建立了以公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公積金制度為基礎(chǔ)的住房保障體系，但是保障范圍窄、保障力度小，且保障標(biāo)準(zhǔn)與居民實(shí)際收入層次相脫節(jié)，使得現(xiàn)有住房保障體系在解決困難家庭住房問題以及改善中低收入群體住房狀況上不盡如人意。所以，在目前土地、住宅、公共資源供應(yīng)不足和房?jī)r(jià)高企的背景下，租房的人（特別是大城市的青年流動(dòng)人口）會(huì)越來越多，但不會(huì)構(gòu)成一個(gè)由買房向租房徹底轉(zhuǎn)變的時(shí)代。相比之下，發(fā)達(dá)國(guó)家租房市場(chǎng)發(fā)展更為成熟，自有住房率普遍大幅低于中國(guó)。在較好的法律保障和較強(qiáng)的社會(huì)認(rèn)同下，租房生活在這些國(guó)家司空見慣。

促進(jìn)租房市場(chǎng)發(fā)展要繼續(xù)推進(jìn)更深層次的住房領(lǐng)域改革

目前，住房問題已經(jīng)拖累國(guó)民經(jīng)濟(jì)，影響了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和創(chuàng)新動(dòng)力。改變舊有的住房發(fā)展模式，由買房及投資為主轉(zhuǎn)向租房居住為主是大勢(shì)所趨。購(gòu)租并舉、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是住房政策的重大轉(zhuǎn)變，展現(xiàn)了向租房時(shí)代邁進(jìn)的新愿景。不過，現(xiàn)階段還需要著力解決好以下四個(gè)方面的問題，繼續(xù)推進(jìn)更深層次的住房領(lǐng)域改革，破除一系列體制機(jī)制障礙。

第一，戶籍制度改革中更加凸顯住房的公共屬性，將居住權(quán)平等納入破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)改革框架，推進(jìn)教育、醫(yī)療、就業(yè)、住房、養(yǎng)老等資源均衡化配置。居住權(quán)是基本人權(quán)。住房問題關(guān)乎人的基本權(quán)利實(shí)現(xiàn)和個(gè)人發(fā)展，關(guān)乎社會(huì)和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。“安居”才能“樂業(yè)”，“樂業(yè)”才能更“興業(yè)”。要多舉措解決好中低收入家庭多層次的住房需求，推進(jìn)基本公共資源配置均衡化和基本公共服務(wù)均等化。

第二，繼續(xù)深化分稅制改革，建立更加科學(xué)的績(jī)效考核機(jī)制，扭轉(zhuǎn)地方政府對(duì)土地財(cái)政的慣性依賴。要探索建立以持有稅為主的房地產(chǎn)財(cái)稅制度，形成支持“住”和抑制“炒”的財(cái)稅機(jī)制。進(jìn)一步優(yōu)化地方稅種結(jié)構(gòu)，妥善解決地方財(cái)政資金來源問題，凸顯稅收杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。同時(shí)，改革對(duì)地方政府的績(jī)效考核機(jī)制，提高民生社會(huì)狀況改善程度尤其是城鄉(xiāng)居民居住條件改善程度在考核中所占的比重。

第三，建立一套符合中國(guó)國(guó)情的住房法規(guī)制度和標(biāo)準(zhǔn)，重在務(wù)實(shí)管用、惠民利民。新的住房法規(guī)體系應(yīng)涵蓋租賃住房與居住權(quán)、租賃市場(chǎng)與交易、財(cái)稅和金融支持等各個(gè)方面，體現(xiàn)在建筑標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量、租金及租金漲幅、交易規(guī)則等各個(gè)環(huán)節(jié)。從而建立起法規(guī)詳實(shí)科學(xué)、市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度，以法規(guī)制度厘清住房居住屬性和投資屬性的界限，明確租賃雙方及第三方的權(quán)、責(zé)、利，真正實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

第四，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，務(wù)必要明確政府的角色定位和主要職責(zé)，始終堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想。要以法律法規(guī)明確服務(wù)型政府在租賃市場(chǎng)的角色定位和職責(zé)權(quán)限，防止出現(xiàn)政策異化、監(jiān)管失靈、市場(chǎng)失序，努力為人民提供更舒適的居住條件。只有這樣才能盡早實(shí)現(xiàn)買房時(shí)代向租房時(shí)代的平穩(wěn)跨越，托舉起大多數(shù)人的安居夢(mèng)、小康夢(mèng)。

（作者分別為中共中央黨校社會(huì)學(xué)教研室主任、教授；中共江蘇省無錫市委黨校教師）

【參考文獻(xiàn)】

①倪鵬飛：《中國(guó)住房制度的目標(biāo)設(shè)計(jì)和深化改革》，《經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較》，2017年第2期。

責(zé)編/楊鵬峰 美編/于珊