房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題及措施

湯 媛

中鐵第一勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題及措施

湯 媛

中鐵第一勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司

隨著世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)勢(shì)不可擋。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在加入世界貿(mào)易組織之后更是飛速增長(zhǎng)，這樣的環(huán)境下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制開(kāi)始改革，行政管理體制也進(jìn)行了改革，我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)由于關(guān)系到巨量的資金運(yùn)作，只有做好會(huì)計(jì)核算，在經(jīng)營(yíng)中才能做到穩(wěn)健和透明。基于此，本文針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題及措施進(jìn)行了探究。

房地產(chǎn)行業(yè)；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題；措施

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性

房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等特點(diǎn)，是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)部門(mén)。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行、發(fā)展及變化情況，直接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著極為密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所具有的建設(shè)周期長(zhǎng)、投入資金多、負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)必須有相關(guān)會(huì)計(jì)技術(shù)和會(huì)計(jì)制度的支持，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不可能和一般商品一樣進(jìn)行。因此，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中暴露的問(wèn)題，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上提出完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)對(duì)策不僅關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也是保證整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的舉措之一。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

2.1 披露房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)不足

開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，將會(huì)遇到諸如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)、政策的風(fēng)險(xiǎn)、土地的風(fēng)險(xiǎn)等，這就需要房地產(chǎn)行業(yè)比其他一般的企業(yè)能夠揭露出更多的風(fēng)險(xiǎn)。按照相關(guān)規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，要求房地產(chǎn)行業(yè)披露出的風(fēng)險(xiǎn)僅僅局限于擔(dān)保抵押貨款的風(fēng)險(xiǎn)，卻沒(méi)有專門(mén)的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提取質(zhì)量保證金等相關(guān)方面的規(guī)定。

2.2 借款費(fèi)用資本化不夠規(guī)范

由于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期長(zhǎng)，并且資本的回收期也很長(zhǎng)，投入其中的資本較為集中，開(kāi)發(fā)資金的籌集通常都是通過(guò)債務(wù)資本。但是在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之下，借款費(fèi)用資本化的范圍被擴(kuò)大，只有借款費(fèi)用時(shí)當(dāng)一定條件滿足后才能資本化。而房地產(chǎn)行業(yè)在確定借款費(fèi)用資本化的條件方面有難度，即使能夠確認(rèn)，但是也不可以將長(zhǎng)期沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備中所包含的借款費(fèi)用資本化。

2.3 企業(yè)業(yè)績(jī)不能通過(guò)收益評(píng)價(jià)的指標(biāo)真實(shí)地反映

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的周期較長(zhǎng)，在會(huì)計(jì)年報(bào)上面通常會(huì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅度的波動(dòng)，在建設(shè)期的業(yè)績(jī)較差，但是當(dāng)驗(yàn)收和出售房屋之后，將預(yù)收款項(xiàng)計(jì)入到收入中去，帶來(lái)的結(jié)果是經(jīng)營(yíng)情況不能通過(guò)凈利潤(rùn)指標(biāo)真實(shí)地反映出來(lái)。雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況較好，然而其凈利潤(rùn)仍可能是很小甚至是負(fù)數(shù)；而且一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，即使其在建工程多，預(yù)售情況良好、資本流動(dòng)鏈極好、盈利能力夠強(qiáng)，也很可能出現(xiàn)正面倒閉的情況，例如工程施工的質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題引起賠償或者資金鏈斷裂等。因此，除了會(huì)計(jì)核算指標(biāo)外，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)業(yè)績(jī)而言，其表外風(fēng)險(xiǎn)也很重要。

3 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的改進(jìn)措施

3.1 擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)披露信息的程度

首先，在房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露中應(yīng)該增加對(duì)土地儲(chǔ)備量和成本的披露。在房地產(chǎn)行業(yè)的成本中，土地成本占相當(dāng)大的比重，企業(yè)是否能夠擁有土地儲(chǔ)備以及擁有的土地儲(chǔ)備的成本狀況都在一定程度上決定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。但是房地產(chǎn)行業(yè)的信息使用者無(wú)法通過(guò)企業(yè)土地使用權(quán)總額來(lái)判斷土地儲(chǔ)備的情況，所以，增大對(duì)土地儲(chǔ)備量及其成本的信心披露力度是必要的。其次，還應(yīng)該增加對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的披露。對(duì)現(xiàn)金流量的披露應(yīng)該包括在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成的所有的現(xiàn)金流量，例如：對(duì)在銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商品收到的現(xiàn)金、支付的工資以及購(gòu)買(mǎi)工程物資等支付的現(xiàn)金的披露，這樣可以增加現(xiàn)金流量信息的有用性。再次，要重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的披露。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了其高風(fēng)險(xiǎn)性，披露的信息應(yīng)該包含企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)的報(bào)表中應(yīng)該增加披露風(fēng)險(xiǎn)的信息，對(duì)企業(yè)面臨的土地風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)以及籌資風(fēng)險(xiǎn)等都應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的說(shuō)明。

3.2 完善房地產(chǎn)行業(yè)的借款費(fèi)用核算

按照歷史成本的原則與費(fèi)用配比的原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目總成本存著著直接的關(guān)系，必須將它劃歸到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用中去，并且組成房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分成本。核算房地產(chǎn)行業(yè)的借款費(fèi)用的時(shí)候必須充分考慮配比的原則，將沒(méi)有完工的且累計(jì)成本的發(fā)生額大于該項(xiàng)目的預(yù)收款的各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定為成本對(duì)象，從而分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用，并且在得到除去臨時(shí)投資或存款利息之后的收益，按照實(shí)際已用的資本來(lái)計(jì)算到計(jì)入房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的成本中。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟慕杩钯M(fèi)用=(借款費(fèi)用總額-臨時(shí)投資帶來(lái)的利益-存款利息)(該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的賬面累計(jì)余額-該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)收款)/(各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的賬面累計(jì)余額-各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)收款)，進(jìn)而各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本對(duì)象就是沒(méi)有完工的且累計(jì)成本的發(fā)生額大于該項(xiàng)目的預(yù)收款。

3.3 進(jìn)一步完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象必須被明確，其既可以是整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也可以是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的每個(gè)獨(dú)立施工工程；那些相同的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、相似的結(jié)構(gòu)類型、一樣的施工單位以及同一的施工地點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也能夠作為成本核算對(duì)象；然后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中那些規(guī)模較大并且周期較長(zhǎng)的，成本核算的成本能夠按照分期開(kāi)發(fā)的區(qū)域，而且倘若項(xiàng)目施工的單位不一致，則核算的對(duì)象可以是各個(gè)施工單位的不同施工部位；其次，為了能夠更好處理不同戶型、不同樓層的房地產(chǎn)商品的成本與收益不匹配的問(wèn)題，則能夠按照可靠的經(jīng)驗(yàn)來(lái)確定各個(gè)戶型與樓層的權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)，單位面積的銷(xiāo)售成本可以利用總面積和總成本的加權(quán)平均數(shù)計(jì)算得出；最后，制定出的成本分配標(biāo)準(zhǔn)必須合理，當(dāng)開(kāi)發(fā)出的商品房達(dá)到銷(xiāo)售狀態(tài)的時(shí)候，能夠參照房屋的成本、朝向和地段等因素來(lái)確定合理銷(xiāo)售價(jià)格，從而實(shí)現(xiàn)成本和收入之間的配比。

結(jié)語(yǔ)

總之，會(huì)計(jì)核算工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的重要構(gòu)成內(nèi)容，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的生存、發(fā)展，特別是在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)要想真正的獲得可持續(xù)發(fā)展，就必須及時(shí)的加強(qiáng)自身的會(huì)計(jì)核算工作，這樣才能夠更好的保障自身企業(yè)的利益，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

[1]姚紅.企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題剖析及對(duì)策探微[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014(18).

[2]王亞蘋(píng)，孟維揚(yáng)，等.房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中會(huì)計(jì)與稅法差異分析[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2016(8).