房地產開發項目管理難點探究

朱博文

凱華地產中國集團有限公司

房地產開發項目管理難點探究

朱博文

凱華地產中國集團有限公司

我國城市化進程不斷加快，城市人口不斷增多，現有的住房產生了巨大的壓力。社會迫切需要更多的住房來滿足人民的需求。這種情況對房地產業是十分有利的。在房地產業中，很重要的一項工作，是對房地產開發項目的管理。在房地產開發項目管理的實際過程中，有很多不好控制的地方，是房地產業發展的瓶頸。本文從房地產開發的特點為起點，通過介紹房地產開發項目管理的重要意義，探究了房地產開發項目的一些難點，并提出了一些優化措施。

房地產；開發項目管理；難點

前言：房地產開發項目要綜合考慮各方面的因素和影響，具體的開發和管理過程，是比較復雜和困難的。因此，對房地產開發項目的管理具有相當的難度。在實際的開發和管理過程中，存在著許多不好控制的難點。這些難點集中了房地產開發項目的困難所在，如果得不到對這些難點的妥善解決。項目的開發和管理就會陷入困境，無法實現項目的正常運行和管理的有序開展。因此，要考察房地產開發項目管理中的難點，采取積極措施解決，促進房地產業的發展。

一、目標分析

任何管理活動都要有明確的目標，管理活動都是圍繞著管理目標展開的。房地產開發項目的管理，自然也不例外。對其管理目標進行考察分析，大致歸納如下：

a.要清楚項目開發的目標何在，在明確目標的基礎上，要籌劃如何才能實現目標，為目標的實現制度相應的計劃。要結合所開發項目的具體情況，分析開發項目具有哪些優勢，存在哪些弊端，還有考慮開發項目所在地的經濟是否發展良好，人們對房產的需求是否迫切，為房地產開發項目的管理制定切實可行的發展計劃和切合實際的發展目標。

b.要為房地產開發項目制定科學合理的設計方案。房地產開發項目的管理團隊和管理人員要綜合分析開發項目的各種情況，諸如房地產開發項目所在地經濟發展情況、開發項目具備哪些優勢條件、開發項目是否有足夠的資金投入，能否保證該項目的后續投入等，統籌規劃，合理安排，為開發項目制定科學合理的設計方案。這個設計方案要從兩個方面考量，一個方面是設計方案是否切實可行，另一個方面是設計方案是否能最大限度上節約資金，降低管理成本。

c.項目開發的管理工作，最終要靠管理人員具體負責，因此，要有專門的開發項目管理團隊。樹立嚴格的標準，選拔素質較高的人才組成管理隊伍。

二、難點所在

1.前期缺乏深入的調查研究

我國房地產開發的現狀還比較混亂，各種企業的水平和資質都參差不齊。有的企業在之前并沒有任何房地產開發的經驗，只是受市場潮流的影響，倉促組建了房地產企業，便投資進行項目的開發。類似這樣的企業，大多不了解什么是市場調研，也不清楚其重要性。沒有對市場的深入調查研究，就無法準確把握市場的真實情況，就不能為房地產開發項目提供有益的借鑒和指導。缺乏對市場的深入調查研究，就不能準確抓住市場需求，不能實現房地產開發的戰略規劃和具體實施方案設計。盲目地進行房地產項目開發，勢必無法準確把握市場需求，影響房地產企業的利潤收益，甚至可能造成“爛尾樓”等問題。

2.項目建設成本過大

大多數項目在開發之初，沒有深入的市場調研，也沒有科學合理的發展規劃，更沒有完善的項目設計方案。這些必要工作的不到位，勢必造成項目工程建設管理混亂，勢必造成各種人力資源和材料、機械臺班的浪費，增加項目工程的建設成本，導致項目建設成本過大。

3.違法違規分包普遍

在我國現階段房地產開發項目的工程建設階段，違法違規的分包現象普遍存在。為了確保項目工程質量，必須選擇合格的分包單位。而違法違規分包現象的存在，一方面無法保證工程的質量，另一方面不利于施工現場的管理。各個違法違規分包單位互不統屬，相互推諉扯皮，嚴重阻礙房地產開發項目工程的施工進度，影響工程的最終質量。

4.物業方面問題

物業方面的問題是房地產開發項目的后期階段，最常見的問題。物業企業在管理方面存在諸多問題，這些問題雖然不是什么很嚴重，但是影響物業的管理水平。物業提供的相關服務，不能讓業主感到滿意，業主認為物業費過高，物業服務態度差等。物業方面的這些問題，是不利于開發項目的后期管理的。

三、優化措施

1.深入調研，分析可行性

房地產企業要加強自身的軟實力，提高對房地產業的認識和專業管理素質。要充分認識到市場調研的重要性，在項目開發的初期，就要進行對市場的調查研究，收集各種信息，為項目開發決策提供必要的依據。結合房地產開發項目所在地的經濟發展狀況和人民的住房需求，分析房地產項目開發是否具有可行性。通過對市場的調查研究，準確把握市場的真實情況，為房地產開發項目提供有益的借鑒和指導。

2.加強成本控制

在項目工程的實際施工過程中，要采取各種措施降低工程建設施工的成本。首先，在項目開發的早期，就要做好項目的造價預算工作，位項目工程的實際施工提供借鑒和依據。在項目的實際施工過程中，要對全局進行統籌，合理安排各道施工工序，協調各個工種之間的配合。加強施工現場管理，避免各種人力資源和材料、機械臺班的浪費，降低項目工程的建設成本。

3.執行監理制度，改善工程質量

按照國家的相關規定，一定規模的項目工程施工，必須實施工程監理。只是在實際施工中，監理的力度有時候不夠嚴格。為確保項目進度和質量，必須嚴格執行監理制度，對項目工程施工嚴格監督。對于施工過程中，不按照施工規范和質量標準進行的施工行為，要嚴厲禁止，責令整改。

4.完善物業管理

項目后期的管理中，尤其要注意的是，對物業企業進行完善，提高物業的管理水平，對物業管理中存在的問題，積極解決。協調好物業和業主的關系。

結語

當前房地產開發項目雖然存在著一些難點，但這些難點并不是不可逾越的鴻溝。房地產企業要做好統籌規劃和合理安排，采取有效措施解決這些難點，獲取更多的經濟效益，實現企業的發展。

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