當前直管公房管理面臨的難題與對策探討

李歡歡

摘要：直管公房作為時代的歷史產物，為城市商業網點的布局，解決群眾就業和住房困難作出過重大貢獻，曾經有過輝煌的年代。但是目前直管公房管理也存在一些歷史遺留問題：一是依法管房缺乏有效依據；二是直管公房以租不能養房；三是多頭管理使國有資產流失嚴重；四是問題復雜社會矛盾突出等。

關鍵詞：直管公房；難題；對策

1前言

某市現有直管公房主要來源于解放初期由政府經租、公私合營、沒收、私改和統建、危改回遷及其它來源的房屋。目前，該市共有約80萬平方米直管公房，居住人群收入都相對較低，房屋大多老舊，配套設施也不完善，有相當部分的房屋已是危房，其存在的安全隱患，嚴重威脅著國家財產和人民生命的安全，政府每年都須投入大量資金予以維修，面臨的直管危舊公房改造任務比較繁重。

2主要存在的難題

2.1重點和難點

直管公房租賃關系上的權利義務關系。根據國家房改政策，公有住房是一段歷史，因此，必須把它當做歷史來看待，而不能僅僅從現有的法律規定來處理。直管公房，是指所有權歸政府并由房管部門直接管理的國家經租、公私合營、沒收、接管、代管、劃撥、政府資金購建的房屋，以及福利分房和實物拆遷時期建造的尚未出售的住房（含小區公建配套）等。

2.2目前最大的問題是

國家層面，已經沒有哪個部門主管公有住房政策，也沒有哪個部門研究存在的難題；公有住房租賃行為不完全受《合同法》對出租人和承租人的權利義務的規定；國家層面的住房政策部門中，已經沒有熟悉公有住房管理政策的人員；《公有住房管理辦法》已經于1998年廢止，公有住房管理無政策可依。

2.3管理上的問題

各地政府領導和房管部門對國家關于公有住房的政策不熟悉，沒有認識到直管公房的實質是福利，公有住房承租權實際上相當于所有權，對租戶的購買權等權益沒有充分保障；在棚戶區改造過程中，直管公房的房屋置換政策不明確，難以按照法律和政策保障租戶利益。《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》（國發【2013】25號）：“對經濟困難、無力購買安置住房的棚戶區居民，可以通過提供租賃型保障房等方式滿足其基本居住需求，或者在符合有關政策規定的條件下，納入當地住房保障系統籌解決。”如此規定，相當于讓棚戶區居民用房屋的所有權換取公共租賃住房的承租權，而公共租賃住房的租賃期限原則上是5年，居民的權利無法得到充分保障；直管公房租金過低，與保障性住房（如公共租賃住房）租金、管理等制度并軌困難，產權單位利益無法得到保障。

2.4售后公有住房物業管理中的難題

公有住房出售政策存在的問題：只向住戶出售了權利，沒有轉移義務。這種狀況與《物權法》相矛盾。存在上述問題的主要原因：公有住房出售政策在先，《物權法》頒布在后；公有住房的購買人的思想尚未轉變，還存在依賴思想，根據公有住房出售政策，理所應當地認為維修、養護、管理責任仍應由原產權單位負擔，不管《物權法》、《合同法》有什么樣的規定；物業服務費標準由政府規定，與物業服務的實際成本不符，中間的差額只能由原產權單位進行暗補；房改房住宅小區的資產劃分需要根據《物權法》的規定進一步明確，目前還難以完全按照《物權法》第六章的有關規定分配權利和義務。

2.5售后直管公房維修資金歸集、使用、監管中的難題

《住宅專項維修資金管理辦法》（165號令）中關于售后公有住房維修資金繳存、管理、使用、續籌、監管、返還等方面的規定。重點把握：

（一）住宅專項維修資金的實質是共用部位共用設施設備的養老金，交存維修資金是每個業主的義務，也是一種公德。因為這些錢不是用來修你自己家單獨所有的部分，而是修大家共有的部分。

（二）法律依據：《物權法》第六章“建筑物區分所有權”。房改房的維修資金及其增值收益的所有權；經濟適用住房的維修資金及其增值收益的所有權，增值收益使用的決策權。

（三）法律原則：有約定的從約定，沒有約定的從規定（例如，一層的住戶是否可以不交電梯費，是否可以不承擔電梯的維修、養護、管理責任？）。

（四）難點：續籌的義務主體、續籌的程度、續籌手段的強制性。從全國情況看，沒有任何一個城市解決了續籌手段的強制性，所以續籌都很困難。主管部門對售后公有住房維修資金的續籌不重視。

3直管公房管理的對策

3.1提高公房租金水平或給予稅收扶持

鑒于國有企業單位管理直管公房租金標準偏低，不能完全覆蓋管理成本，為消除房屋安全隱患，確保人民群眾的生命財產安全，服務社會，也為了管房單位自身的生存和發展，我們建議盡快啟動黨政機關辦公用房的市場化調租，租金標準綜合考慮折舊費、管理費、維修費、稅金、利潤等因素；建議物價和房管部門加強研究，適當提高民用住宅租金水平。

如上述調租工作短期內無法開展，建議考慮公房產權人承擔著為民服務的社會職責，公房租賃經營有一定的社會公益性質，并非純市場運營的因素，參照其他市屬、區屬直管公房的管理模式，在房產稅、土地使用稅等方面給予稅收減免或稅收返還政策。

3.2健全完善公房管理法規，加強行業指導

一是建議市政府及主管部門根據我市公房現狀，全面梳理現有法規及政策，對于已經明顯滯后的進行廢、改、立，確保公房經營管理“有法可依”，更好地維護當事人的合法權益。參照北京、哈爾濱等城市規定，明確承租人如轉讓公房使用權只能由產權人回購；承租人不得隨意改變房屋使用性質；明確對非住宅公房的征收補償采取實物補償的形式，對政府主導的非征收的房屋騰退（主要是對優保建筑的騰退）確定對產權人的補償方式和比例；提出經營性用房租金標準指導意見，建議確定為房屋所在區位市場租金的30%。二是建議進一步明確行政管理部門的職責，對行業管理加強統籌、指導、監督，不斷提高公房管理單位管理水平，優質服務民生。

3.3創建非住宅直管公房規范化管理新模式

一是進一步明確市級非住宅公房的管理范圍，原則上應將政府性投資建設或購置的房屋、原公房征收（拆遷）補償資金置的房屋、以公房進行產權交換的房屋、依法接管、沒收歸政府的房屋下列非住宅公房納入公房統一管理。二是要完善公房資產管理基礎性工作，通過整合政府性資產的管理體制，一方面減少自管公房閑置，或無償被單位和個人占用的情況，另一方面減輕直管公房資金嚴重不足的壓力，切實發揮直管公房應有的作用。三是要建立市區公房公開租賃平臺。按照市財政部門關于行政事業單位非自用房產出租的基本流程，對一些空置周期長，容易錯失招租時機的房屋，要進一步完善操作流程，縮短招租至簽約的周期，減少相關手續審核審批手續，降低租賃成本，方便承租人承租。同時，要借鑒“管辦分離”，避免管理部門一手搞管理，一手搞經營，既當裁判員，又當運動員的現象，建議公房管理部門在加強產業產籍和資產管理的同時，建立獨立的公房租賃平臺，實行公房租賃備案制度，公開招租公示制度，對日常租賃經營和維修養護以購買服務的方式委托相關專業單位進行管理。

3.4將公房管理納入民生工程的重點范疇。

根據公房現在的狀況，梳理現有法規及政策，對于已經明顯滯后的進行廢改立，一則明確行政部門的職責，對行業管理進行統籌、指導、監督；二則將公房維修基金納入全市維修基金平臺統一管理，改變各產權人分散管理、各自為政的局面，改變當前售后公房公共部位維修的困境。必要時政府應設立專項財政基金，著力進行老舊公房的供水、供氣、供電、消防設施等市政基礎設施的改造；三則加快老城區危改進程，徹底解決居民的生活環境。

3.5解放思想、拓寬領域，打造物業管理精品工程。

物業管理是隨著國家房地產業，尤其是住宅產業的發展而逐步發展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環境的日常保養和維護，盡可能使住宅小區整潔，環境優雅，生活便利，安全不受侵害。根據政府關于物業管理的有關規定，新建小區必須實行物業管理制度，而直管公房舊小區卻在推行物業管理的過程中，遇到了很多困難和問題。

4結束語

房地產業與社會與民生關聯度最大，要從根本上改善居民的住房條件，必須有計劃地全面徹底地進行改造，并加大廉租房和經濟適用房建設力度。直管危舊公房的改造工作不僅是房管部門一家的事，還需要有關部門共同關注，統一協調。直管危舊公房改造要做的工作還很多，面臨的困難也不少，相信只要政府重視，各部門通力合作，一定可以把直管危舊公房的改造工作做好，進一步加直管危舊公房改造，發展低碳、節約、綠色、環保、智能型建筑，使城市面貌和人民群眾的居住環境得到顯著改善。

參考文獻：

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