樓市大邏輯已變，你看懂了么

譚夢桐

“房子是用來住的，不是用來炒的。”這是2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上明確強(qiáng)調(diào)的。

現(xiàn)在看來，這句話在2017年像一雙無形的手，時時刻刻牽引著樓市的變化。

2017年8月3日，北京市住建委會同北京市發(fā)改委、北京市財政局、北京市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（征求意見稿），提出在政府政策支持下，政府與購房人按份共有住房產(chǎn)權(quán)，而住房人可享有住房全部的使用權(quán)，另外，滿足非京戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。

8月14日，北京市住建委對征求意見稿進(jìn)行了反饋，表示共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可按照北京市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。

北京市住建委先提出不少于30%房源將分配給“新北京人”，再提出“新北京人”可按照北京市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。這對于躍躍欲試要買房的“新北京人”來說，無疑是重大的好消息，不僅解決了安居，還解決了子女的就學(xué)問題。

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共有產(chǎn)權(quán)住房這么好，究竟是個什么房？

共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，然后以較低的價格，配售給符合條件的保障對象家庭的政策性商品住房，限定其使用和處分權(quán)利。保障對象家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額和保障房將來上市交易的條件，以及所得價款的分配份額，而房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民按一定比例持有。？

簡而言之，就是政府出資助你買房，政府與你按出資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)，而你享有房屋使用權(quán)。

然而，北京并不是首個推出共有產(chǎn)權(quán)住房的城市。

早在2007年，江蘇淮安開始首推共有產(chǎn)權(quán)試點，隨后，2009年，上海也啟動了共有產(chǎn)權(quán)的保障房的建設(shè)項目。2014年，住建部等六部委將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。

比起試點經(jīng)驗最為豐富的上海，此次北京共有產(chǎn)權(quán)住房的頒布，在幾項規(guī)定上有所不同，相對更人性化。

此次北京共有產(chǎn)權(quán)住房允許出租，上海則規(guī)定在購房人取得完全產(chǎn)權(quán)之前，不允許出租。

北京向外地人開放，向滿足申請條件的“新北京人”提供房源不少于30%，而上海的共有產(chǎn)權(quán)住房只針對擁有上海常住戶口的人群。

北京的共有產(chǎn)權(quán)住房主要保障“夾心層”，上海的共有產(chǎn)權(quán)保障房則針對住房困難家庭。

《辦法》提出，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對象為符合北京住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費。

共有產(chǎn)權(quán)房能否平抑一線城市房價？

推出共有產(chǎn)權(quán)房之后，能否平抑一線城市房價？

共有產(chǎn)權(quán)住房共有的性質(zhì)，決定了它是針對既不屬于保障對象但又買不起商品房的“夾心層”的需要，不僅緩解了政府建造保障房融資難的問題，還解決了一線城市住房的社會公平問題。

對于對房價的影響，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，對于房價的影響是間接的，并非直接影響，這主要是看共有產(chǎn)權(quán)住房對商品房的供求關(guān)系帶來多大的影響。如果共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量緊張，而商品房市場供求關(guān)系變化不大，則共有產(chǎn)權(quán)住房對房價的影響也不會太大。

？目前看來，雖然共有產(chǎn)權(quán)住房有一定的保障屬性，但實際操作中，執(zhí)行的仍是市場價格，所以，共有產(chǎn)權(quán)住房無法擺脫其商品屬性。至于共有產(chǎn)權(quán)住房政策能否起到平抑房價等作用，在具體政策落地之前還很難說。而出臺以后對平抑房價能起到多大作用，在于后續(xù)政策中，政府愿意出多少地、讓多少利。

首套房利率上浮影響有多大？

最近樓市大消息不斷。利率上浮雖然不是政策，但利率上浮在短期內(nèi)對房價的影響要遠(yuǎn)大于“共有產(chǎn)權(quán)住房”，而“共有產(chǎn)權(quán)住房”旨在建立樓市長效機(jī)制。

8月以來，北京部分銀行將對首套房貸款利率進(jìn)行上調(diào)，有個別銀行的支行網(wǎng)點表示，個人首套住房按揭貸款已經(jīng)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了15%。

據(jù)悉，這已是北京首套房貸利率的第五次上調(diào)。元旦后，銀行將首套房貸利率普遍從8.5折上調(diào)到9折；3月下旬，16家銀行進(jìn)一步將9折上調(diào)到9.5折；“五一”假期后，約10家銀行上調(diào)至基準(zhǔn)利率，二套房貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.2倍；6月初，部分銀行將首套住房按揭貸款最低利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍。

建行一位信貸經(jīng)理介紹，目前尚未有過上浮15%的情況，“因為上浮10%，可能購房者就不接受了”。

事實上，全國多個城市銀行首套房貸利率都出現(xiàn)了上浮。

今年半年內(nèi)，廣州首套房貸利率從3月份到目前首套房貸利率已實現(xiàn)“四連跳”。離廣州不遠(yuǎn)的東莞半年內(nèi)首套房貸利率也已實現(xiàn)“三連跳”。

房貸利率的上調(diào)，將給購房者帶來哪些影響？

若首套購房者貸款100萬元，按照25年期貸款年限、等額本息來計算，執(zhí)行9.5折利率時，月供為5649.5元；若商貸利率上浮10%，執(zhí)行利率則為5.39%，月均還款額為6075.4元，每個月還款相差426元，全年相差5112元。這大大打擊了首套房購買者的積極性。

今年監(jiān)管層反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房子不是用來炒的”，限購限售政策頻出，建議購房者如果決定了，就抓緊申請貸款。“再猶豫的話，說不定銀行貸款利率還會進(jìn)一步抬高。”一位銀行信貸人士進(jìn)一步稱。

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房產(chǎn)稅推出也許只是時間問題？

樓市各種調(diào)控殺手锏不斷推出，如果政府加速推進(jìn)房產(chǎn)稅，炒房者將面臨更大的危機(jī)。

8月8日，2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，在談到房產(chǎn)稅推出的時機(jī)時，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱認(rèn)為，應(yīng)該馬上推出房地產(chǎn)稅。他建議，可以使用雙軌過渡的辦法來實行。

“新房新辦法，老房20年過渡。老房子的錢已經(jīng)交過一輪了，交的稅有20年的時間折現(xiàn)，大概都折現(xiàn)沒了，20年之后再征房地產(chǎn)稅，對那些老房子是合理的。”樊綱說。？endprint

那么，實施房地產(chǎn)稅是否會引發(fā)房價暴跌？

樊綱認(rèn)為不會。他說，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場在多種行政手段調(diào)控下，需求被嚴(yán)重抑制。一旦實行長效機(jī)制，合理的需求足以彌補(bǔ)擠掉的不合理需求，房地產(chǎn)仍然能平穩(wěn)發(fā)展。

樓市大邏輯已變

“房子是用來住的，不是用來炒的。”這句話從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提及以來，樓市的大邏輯已變。

這句話強(qiáng)調(diào)了房屋的投資屬性不能凌駕于居住屬性。以商品房買賣為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場邏輯逐漸弱化，降低房價已不是調(diào)控的唯一意圖了。

自今年7月以來，百花齊放，全國各地樓市政策一下子都“涌”了出來。除了共有產(chǎn)權(quán)住房，近日，以廣州為首，鄭州、煙臺等一二線城市還頒布了租購?fù)瑱?quán)的政策。

租購?fù)瑱?quán)，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。保障租購?fù)瑱?quán)，實際是一種對于租房者的“確權(quán)”。租購?fù)瑱?quán)保障了外來人口通過備案登記租房合同，安排孩子入學(xué)，不會再因為沒有戶口、沒有房子，導(dǎo)致孩子無法上學(xué)。

有的專家認(rèn)為，過去需要通過買房來獲得的優(yōu)質(zhì)資源（醫(yī)療和教育等），現(xiàn)在租客也可以享受了，導(dǎo)致購房的需求少了，房價自然會隨之跌落。隨著租購?fù)瑱?quán)試點的成熟，此政策也將在全國鋪開，一線城市也將參與進(jìn)來，大型城市購房需求的減弱，將對房價構(gòu)成沖擊。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租購?fù)瑱?quán)對緩解優(yōu)質(zhì)資源緊缺并未起到實質(zhì)作用。因為無論是租房還是買房，優(yōu)質(zhì)資源的供給并沒有增加，但市場規(guī)律的手在起作用，優(yōu)質(zhì)資源還是會優(yōu)先挑選擁有房產(chǎn)的家庭。在優(yōu)質(zhì)資源和房產(chǎn)供給均未增加的情況下，房價也不會下跌。租住的環(huán)境好了，租客享受的權(quán)利多了，那么，房租可能也就漲了。房租作為房東投資收益之一，上漲也會提升房產(chǎn)本身的投資價值，從而導(dǎo)致房價可能不僅不會下降，反而可能會提升。

“最近身邊的朋友也都在討論，有房的怕名額被擠占，沒房的擔(dān)心租房價格大漲”。一個在北京工作了近10年的青年稱。他還認(rèn)為“租購?fù)瑱?quán)”政策的實施，定然會使城市中火熱的學(xué)區(qū)房更加成為租賃市場的“明星”，但學(xué)校招生名額畢竟有限，到時如何分配，如何保證自有住房業(yè)主子女的上學(xué)權(quán)益，都要衡量。

另一北京某國有企業(yè)員工表示：“我自己比較保守，但是現(xiàn)在的年輕人，像95后、00后，是比較前衛(wèi)且會享受生活的，他們甚至不會長期安穩(wěn)于一個固定的狀態(tài)，未來‘只租不買真的很有可能成為趨勢。”

對于樓市的后市，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法務(wù)部主任康俊亮表示，“我國房地產(chǎn)調(diào)控思路已從短期走向長期。”包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng)，建立完善的、市場化的住房租賃制度，建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度，以此來看，長效機(jī)制已在路上。

樓市大邏輯已變，你跟上步伐了嗎？？endprint