北京小區(qū)內(nèi)圍欄之爭：階層差異的困境

劉暢

北京市豐臺區(qū)三環(huán)邊上的玉璞家園小區(qū)里，一道約200米的圍欄，將高檔住宅“西宸原著”與保障房“玉璞家園”隔開。半年來，這道圍欄成為商品房業(yè)主與保障房業(yè)主間的戰(zhàn)場，家境一般的保障房居民呼吁拆除，維護自己購房時應(yīng)得的綠地和路權(quán)，而高收入的中產(chǎn)階層堅決反對，希冀圍欄能夠圍住自己高額買到的舒適與安全。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這樣的情況并不鮮見，在北京商品房配建保障房出讓的土地有幾十宗，交房逐步展開，鄰里之間的“硝煙”也才剛剛開始。

攝影 蔡小川

楚河漢界，中產(chǎn)階層的住房夢

西宸原著小區(qū)在西三環(huán)西邊，出門就能上三環(huán)，離西局地鐵站也不遠。極佳的位置，加之超大的戶型，動輒千萬元的售價，看起來只能是富豪們的選擇。但實際上，對這里的大多數(shù)居民來說，他們也是為自己工作的方便、家庭的安全，幾乎傾其所有構(gòu)筑的住房夢。

“小區(qū)對面的居然之家施工了半年，周邊都是在建的工地。如果我有2000萬元現(xiàn)金，我才不會在這里買房，”業(yè)主顧先生告訴我，“還不就是圖個上班、接送孩子方便？這還背了1000多萬元的貸款。”顧先生是2007年來北京的，從農(nóng)村走出來的他沒有任何依靠，先前在鄭州工作，覺得天地小，就與妻子來北京做生意。起初，他和妻子租住在一間一居室里。夫妻二人打拼八九年，開了自己的公司，在馬連道買了一套80多平方米的二手房，還有了兩個孩子。老大上小學(xué)，老二也要上幼兒園，顧先生的父母來幫忙帶孩子，一大家人擠在一起。去年初，顧先生開始在周圍找房，選定了兩公里外的西宸原著小區(qū)。“這里離孩子上學(xué)最近，我騎電動車20多分鐘就可以把孩子送到。”

西宸原著小區(qū)是某知名地產(chǎn)公司售賣的高檔住宅。2014年初，這家地產(chǎn)公司拍下三環(huán)邊的地塊，并承諾配建限價商品房，建設(shè)玉璞家園小區(qū)。其中，高檔住宅的推廣名為“西宸原著”，均價每平方米10萬元以上;限價房在其北端，名為“玉璞家園”，項目限價每平方米2.1萬元左右。兩類住宅均由這家地產(chǎn)公司旗下的物業(yè)公司管理，但由兩個團隊提供服務(wù)。在兩部分之間，龍湖地產(chǎn)修建了一條不到200米的圍欄，下面是水泥，上面是鐵柵欄。

顧先生是2016年8月看的房，他看上了西宸原著小區(qū)高層中的一戶。物業(yè)是地產(chǎn)公司自己管理的，每家都能有一位專職的管家。“當(dāng)時沙盤上標明了西宸原著的小區(qū)和玉璞家園是隔開的，開發(fā)商也向我們說明了。覺得他們物業(yè)口碑也很好，我們就定了。”

可是，他簽合同時發(fā)現(xiàn)，合同上的小區(qū)名是“玉璞家園”。顧先生回憶，“售樓人員反復(fù)告訴我，這里就是西宸原著，但申請名字的時候沒申下來，所以用的玉璞家園，對外一律都是西宸原著，以后也如此。”顧先生沒有太多懷疑。交了定金后，他把舊房子賣了，又幾乎掏干家底，付了首付。年底拿到了新房。一番裝修后，準備今年9月份入住。

北京豐臺區(qū)玉璞家園小區(qū)門口

玉璞家園小區(qū)居民在家中遠眺

然而，今年3月31日，物業(yè)告知十幾個業(yè)主，要他們聯(lián)名簽署建委的信訪信，北邊的圍欄開始引起業(yè)主們的注意。第二天，顧先生和其他的業(yè)主便面見物業(yè)詢問情況。顧先生告訴本刊記者，物業(yè)反饋，限價房的業(yè)主寫了要求拆除圍欄的信訪信，并收到了豐臺區(qū)規(guī)劃委的回復(fù)。物業(yè)同業(yè)主們說，既然限價房業(yè)主寫了，商品房業(yè)主也要寫。他們也向商品房的業(yè)主承諾，限價房賣房時，他們都已寫明分區(qū)管理的說明，限價房的業(yè)主是無理取鬧，并且他們保證不會拆除圍欄。“我們當(dāng)時相信了物業(yè)的說法。”

直到5月中旬，業(yè)主們通過玉璞家園小區(qū)業(yè)主的文章，發(fā)現(xiàn)他們信訪的依據(jù)是2015年7月北京市住建委發(fā)布的《關(guān)于進一步加強保障性住房等住房物業(yè)服務(wù)管理工作的通知》。其中規(guī)定，不得通過增設(shè)圍欄將保障房與商品房分割。據(jù)此，小區(qū)北邊的圍欄判定為違建，并要交由豐臺區(qū)城管處理。他們發(fā)現(xiàn)被騙了，圍欄似乎也岌岌可危。

“沒想到會碰到這種事。”顧先生一臉焦急地向本刊記者傾訴，他生怕圍欄拆了，家里的房子貶值。本來他生活壓力就大，每月要還6萬多元，都要他和妻子兩人承擔(dān)。“如果圍欄一拆，我們瞬間就會損失200多萬元，那是我們含辛茹苦三到五年的收入。”

在西宸原著，有如此顧慮的業(yè)主并不在少數(shù)。顧先生向記者介紹，“我覺得‘中產(chǎn)階層最適合表述我們這個群體”。大部分的業(yè)主是像顧先生一樣開公司的人，或是從事律師、醫(yī)生之類的工作。“在這里買房的人基本都是改善性用房，沒有人會出租。”

蔣阿姨也是一家三代住在這里，但臨退休的她不能享受含飴弄孫的老年生活，即使賣了城里的小房子，她也仍要工作，幫助子女分擔(dān)每個月數(shù)萬元的房貸。蔣阿姨對本刊記者說：“這么一大家子人，子女在城里上班，你讓我們?nèi)ツ膬赫曳孔幼∧兀俊?/p>

本刊記者中午到訪時，她剛忙完早上的工作，忙不迭地又來接待調(diào)查的記者。她帶著記者在西宸原著的小區(qū)里轉(zhuǎn)了一圈。小區(qū)不大，不足10分鐘，便走到地下車庫，穿過綠墻上的一面小白門兒，來到玉璞家園綠色的地下車庫。走出來，就來到了玉璞家園一側(cè)的地面。這是直通兩個小區(qū)最簡潔的路徑。

一路上，蔣阿姨等業(yè)主向記者指出玉璞家園小區(qū)前的豪車，以及門口出租房屋的中介。他們不明白，為什么作為政府福利的保障房小區(qū)前，會停著許多上百萬元的豪車，又有那么多租客？他們懷疑玉璞家園業(yè)主的身份。“誰能搖到在三環(huán)邊上的限價房？限價房很多業(yè)主是公務(wù)員，據(jù)說還有建委員工，所以他們干完一系列事情后，把圍欄定性為違建，我們才知道被他們給欺負了。”蔣阿姨用懷疑的眼光看待發(fā)生的一系列事件。

圍欄另一側(cè)的人

“憑什么污蔑我們？”截至本刊發(fā)稿前，感到無助和憤怒的西宸原著的業(yè)主們在樓外掛上了13米長的條幅，中有“貪污腐敗”“挑頭鬧事”“入侵我家園者”之類的字眼。玉璞家園的業(yè)主胡先生看到后，感到十分委屈。“我們兩限房的業(yè)主就是洪水猛獸嗎？我們也要維護自己的正當(dāng)利益和尊嚴。”

兩限房是保障房的一種，屬于期房，面向家庭狀況不是很富裕的人群出售。售價較商品房便宜，但業(yè)主同樣擁有產(chǎn)權(quán)，只是在上市時會受更多限制，作為限價的商品房也可以出租。據(jù)研究顯示，自1999年，北京確立保障房制度以來，保障房的布局呈越來越遠離市區(qū)的趨勢，2012年以后，保障房大多分布在四環(huán)至六環(huán)之間。不但如此，保障房供應(yīng)量少，需要搖號，且中簽概率很低。

這樣的背景下，難怪蔣阿姨會質(zhì)疑玉璞家園業(yè)主們的身份。但是，胡先生告訴本刊記者，依他們所見，這里的兩限房業(yè)主大多是把房子交給子女的無房老人、無房大齡青年，以及軍轉(zhuǎn)干部。“我們這里的業(yè)主平均要搖五六年，我算幸運的，到2014年，也搖了4年。”他向記者回憶，“搖上之后，你卻發(fā)現(xiàn)，面臨的是一個接一個沒有退路的抉擇。”

當(dāng)時有三個選擇首先擺在胡先生面前，三環(huán)邊的玉璞家園項目、五環(huán)外太子峪、六環(huán)邊青龍湖。“只有玉璞家園的項目有900多套，剩下的兩個都只有幾十套。”胡先生分析道，雖然玉璞家園的單價達到了創(chuàng)歷史的2萬多元，戶型也不如那兩個項目好，“但那是有生之年唯一可能在三環(huán)邊生活的機會，也是選擇限價房這種形式買房唯一的機會。另外兩個地方實在太遠了。如果放棄了，不知什么時候能再中簽，房價也會漲上去了”。抱著這樣的心態(tài)，業(yè)主們踏上了選房的路。

拿到圖冊選房，看到限價房在整個規(guī)劃圖的上方，下方大部分被黑色虛線括住的是一大片空白，寫著“未來規(guī)劃住宅”，胡先生覺得只是確認了限價房在小區(qū)中的位置，并沒有太在意，便著手簽合同。據(jù)業(yè)主們后來向本刊記者展示的銷售合同顯示，小區(qū)的南界為西宸原著正門所在的西局北街，西宸原著中的綠地也包含在其中。雖然合同附件中說明“3號樓南側(cè)距離鐵藝圍欄較近，可能影響低層住戶窗景美觀，最終以設(shè)計圖紙為主”，但據(jù)開發(fā)商交給市規(guī)委的規(guī)劃圖，上面并無圍欄。

終于等到2016年冬至，樓盤開放，業(yè)主們滿心期待地去看房，結(jié)果卻出乎意料。業(yè)主鄒阿姨告訴本刊記者，當(dāng)時小區(qū)的入口只是一道大鐵門，上面還寫著消防門。她就感覺不對勁。一進門，按照胡先生的形容便是，“開發(fā)商把能挪走的都挪走，能留下的都留下”。小區(qū)里只有一條大路，地上布滿了十幾個污水井蓋。而樓南邊緊挨著一排圍欄，把活動的空地都隔在了南面，綠地面積與合同中不符。“柵欄上的鐵絲網(wǎng)沿西宸原著四周都有，只有沖我們的這面向我們傾斜了60度，還掛上‘高壓有電。他們把我們當(dāng)成了什么人？”業(yè)主們感覺受到了深深的歧視。

這種現(xiàn)象并不少見。根據(jù)2007年北京市規(guī)劃委公布的《北京市“十一五”保障性住房及兩限商品住房用地布局規(guī)劃（2006～2010年）》，商品房項目入市前必須按一定比例配建保障房項目。而從2010年起，北京在土地出讓中，將保障房地塊配建到商品房地塊中的力度加大，商品房業(yè)主和保障房業(yè)主混居的現(xiàn)象逐步顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受其他媒體采訪時曾表示，2014年下半年到2015年，北京出讓的自住房地塊在競價到達上限后，開發(fā)商繼續(xù)競配保障房，導(dǎo)致保障房在整體項目中的占比較高，而商品房占比較少。而律師協(xié)會房地產(chǎn)專委會的王占輝律師告訴本刊記者，現(xiàn)在北京這樣的地塊大約有幾十宗。

小區(qū)內(nèi)設(shè)置圍欄是這類項目中的普遍現(xiàn)象。相關(guān)從業(yè)人士告訴本刊記者，保障房的價格一般低于地價。因此，商品房的定價和銷售情況，是決定開發(fā)商能否盈利的關(guān)鍵。為了能夠?qū)⑸唐贩抠u出高價，在建設(shè)中，小區(qū)的資源大都會集中到商品房上。使用圍欄隔開是保證商品房業(yè)主能夠獲得更加獨立的環(huán)境的一種方式。

但這也影響了保障房業(yè)主的居住品質(zhì)。胡先生看著兩幢30多層的樓里密密麻麻的房間，和樓下唯一的一條不到兩米寬的主路，心里就擔(dān)憂。“這要是發(fā)生了火災(zāi)，可往哪兒逃？”而且，不像西宸原著的正門可以直通三環(huán)。他們出門去三環(huán)，之前需要從西邊繞3公里的路。可西側(cè)數(shù)百米的工地，不但荒涼，也沒有路燈，晚上漆黑一片。本刊記者采訪時，胡先生告訴記者，“雖然最近從東邊開了一個門可以直接到三環(huán)，但那個門不歸我們小區(qū)管，早上7點之前，晚上10點以后都要關(guān)門，我們的出行還是受限。”消防安全和交通都沒有保障。

3月7日，業(yè)主們懷揣著不滿，找開發(fā)商交涉。開發(fā)商回應(yīng)，其他問題都可以解決，但圍欄沒有商量的余地，他們有權(quán)分割。業(yè)主們回來自己查文件和過往媒體的報道，找到了2015年北京市住建委發(fā)布的《通知》，圍欄是違建。他們可以通過呼吁拆除圍欄，找回綠地和正門。

業(yè)主們認為，開發(fā)商侵害到了他們的權(quán)益。“我們想，絕不能讓我們這里成為歷史問題。”胡先生告訴本刊記者，一邊工作，業(yè)主們一邊開始了維權(quán)行動。3月16日至20日，開發(fā)商交房，業(yè)主們分頭行動，在收房前的3月14日，就向市區(qū)兩級的政府、住建委、規(guī)委反映拆除圍欄的問題，希望表明他們不是既成事實。3月27日，他們收到豐臺區(qū)規(guī)劃委回復(fù)《信訪事項不予受理告知書》，認定圍欄未取得《建筑工程許可證》，交與豐臺城管處理。在得到認定后，業(yè)主們又在4月、5月分兩輪赴豐臺區(qū)城管大隊，督促執(zhí)法。6月8日，城管做出限期拆除圍欄的決定。

拆與不拆的輿論戰(zhàn)

“已經(jīng)認定是違建了，為什么就拆不了呢？”賀先生質(zhì)疑。從3月底確認違建至今，圍欄一直沒有動靜，玉璞家園的業(yè)主們開始懷疑物業(yè)聯(lián)合有權(quán)勢的西宸原著業(yè)主運作阻撓，并在網(wǎng)絡(luò)上收買專家，雇用水軍制造輿論。

但是，西宸原著的業(yè)主也早已用和他們相似的方式進行維權(quán)。5月中旬，獲知圍欄危險后，業(yè)主們挨家挨戶貼二維碼，組織了200多人的微信業(yè)主群，與物業(yè)反復(fù)溝通的同時，也走上了上訪維權(quán)之路。7月和8月兩個月，他們幾乎走了與隔壁鄰居相同的路，分別到市區(qū)級的政府及相關(guān)部門上訪。在向北京市第一環(huán)保督察組做網(wǎng)上申訴時，獲知申請行政復(fù)議和提起行政訴訟的權(quán)利。8月3日，業(yè)主們聯(lián)名向豐臺區(qū)城管提出行政復(fù)議，要求撤回決定。城管受理，拆除的趨向靜止下來。

玉璞家園的業(yè)主不會答應(yīng)，而雖然在行政復(fù)議期，但西宸原著的業(yè)主上訪獲得的回復(fù)均對自己不利。8月，兩方在樓上交替掛條幅發(fā)聲，玉璞家園譴責(zé)開發(fā)商欺詐、呼吁盡快執(zhí)法，西宸原著譴責(zé)欺詐的開發(fā)商和無良的限價房業(yè)主。

這樣的交鋒不可避免。“不要說是保障房和商品房的住戶綁在一起會有矛盾，即使是期房的小區(qū)里，早期的業(yè)主和晚幾期的業(yè)主都會有矛盾。”上海大學(xué)社會學(xué)系的顧俊教授告訴本刊記者，“因為不同時期的期房價格不一，階層不一樣，希望享受的服務(wù)不一樣，業(yè)主都要求圍墻隔離。把保障房業(yè)主和自住房業(yè)主放在一起，還要拆除圍墻，這是作繭自縛，業(yè)主肯定會鬧。”

輿論戰(zhàn)燒到網(wǎng)上。本刊記者采訪伊始，從同一條微博下面的評論中，找到了雙方業(yè)主。雙方業(yè)主對彼此的訴求皆有所耳聞，又堅持己見，最終引向了相差的目標。

古先生告訴本刊記者，他們擁護保障房的政策，將圍欄視為“柏林墻”，抵制開發(fā)商人為地在一個小區(qū)中劃分出兩個階層，“平等的身份被打上階層的烙印，在業(yè)主心中豎起一道隔離墻”。他們希望推倒“柏林墻”，重塑小區(qū)的和諧。而西宸原著的業(yè)主們卻認為，并不存在身份上的不平等，限價房業(yè)主是想強行追求經(jīng)濟上的平等。“坐飛機也得分頭等艙和商務(wù)艙。”蔣阿姨告訴本刊記者，物業(yè)費包含服務(wù)居民的費用，以及公共建筑、綠化、交通等相互的日常管理和維護。“交3塊錢物業(yè)費的業(yè)主不應(yīng)與交9塊錢物業(yè)費的業(yè)主共享同樣的小區(qū)權(quán)益。不勞而獲的行為，會引發(fā)流血事件。”“但飛機都要停在停機坪里，飛機里也有走廊，”玉璞家園的業(yè)主稱，“合同中的物業(yè)費包含了整個小區(qū)的公共資源部分，綠化和路權(quán)本身就是公共資源，我們也并沒有享受私人管家的服務(wù)。”

西宸原著的蔣阿姨擔(dān)憂小區(qū)的安全，“如果把圍欄打開，3000多口人涌入狹小的空地，還有不少租客，勢必造成擁擠和安全隱患”。玉璞家園的賀先生卻認為：“如果小區(qū)環(huán)境差，只能引來更多的租客。人多正考驗物業(yè)的管理能力。”

爭執(zhí)不下，雙方均看到這一事件的影響。王律師告訴本刊記者，玉璞家園小區(qū)是頒布禁止修建圍擋的通知后，最先入市的小區(qū)，其他類似項目即將陸續(xù)交房。此小區(qū)的爭執(zhí)將波及之后所有商品房配建保障房項目。

于是，雙方均把呼聲上升到國家發(fā)展的高度。西宸原著的業(yè)主從經(jīng)濟角度向本刊記者分析：“商品房業(yè)主看到西宸原著業(yè)主的巨大損失，勢必產(chǎn)生恐慌。今后就沒人愿意高價購買商品房配建保障房小區(qū)。既然商品房賣不了高價、保障房需要貼錢，開發(fā)商今后建設(shè)保障房的動力就會大大減少。反過來對于保障房長遠建設(shè)不利。”玉璞家園的業(yè)主則申明：“既然有法律，拆墻的問題反映的就是法律嚴肅性和政策的一貫性的問題。政府的公信力不容踐踏。”

高檔住宅“西宸原著”與保障房“玉璞家園”間的圍欄

8月23日，北京市住保辦組織召開“北京市商品房配建保障房小區(qū)分隔治理工作部署會”，指出分隔問題是政府重點督辦問題，要求存在分隔措施的項目于8月31日前自行拆除。會議提出，9月1日起各部門將組織專項檢查，如未拆除的進行強制拆除;對不予拆除的單位列入黑名單，不排除在資質(zhì)、網(wǎng)簽等方面進行處罰。

西宸原著的業(yè)主們?yōu)榇私诡^爛額，蔣阿姨告訴記者，真希望在那里挖一條溝。

（文中顧先生、蔣阿姨、賀先生、古先生均為化名）