租房或將成大城市的主流模式

朱迅垚

2017年7月17日，廣州市政府官網公布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱“工作方案”），將出臺16條措施全力推進住房租賃市場發展。值得注意的是，該《工作方案》中提出：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。”

享受此政策需要滿足下列條件：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的。

16條措施將如何落地？廣州的樓市和房租又會走向如何？上述問題在社交媒體引發了廣泛討論。其實不止廣州，上海前些天出讓的兩塊地塊，就宣稱未來其上開發的房產將只租不售。大城市真的將迎來“租房時代”嗎？下文的一些論述或許能給您些參考：

上海最近兩塊土地的出讓引起市場各種解讀。這兩塊土地上開發的商品，未來將只租不售，開發商需要整體持有土地上的住宅。

另外，上海7月7日公布《上海市住房發展“十三五”規劃》，似是呼應了上述舉措。規劃的關鍵詞是租房市場。規劃說，十三五期間，上海預計新增各類住房約170萬套，而其中商品房僅有45萬套，租賃住房70萬套，保障性住房55萬套。換句話說，未來上海新增住房將以租賃住房為主。上海的“只租不售”很有可能不是一時興起，而是未來長期戰略。此舉表明，上海未來的一手土地供給將進入租房時代。

像上海這樣的城市，未來就這么多地，人口基數大，還一直處于膨脹狀態，矛盾怎么解決？說實話，全世界的頂級城市，紐約、倫敦、東京，的確都是租賃市場來解決，更不用說香港、新加坡這樣的地方，香港房屋租賃人群的比例高達三成以上，換句話說，全港約莫230萬人處在租賃狀態，這還是香港本地居民，外來就業人口更是大部分處于租房狀態。

當然，不是說香港這樣，上海就得這樣。香港人對香港住房現狀也有抱怨。但在北上廣深這些大城市，樓市前二十年簡單粗放式的發展模式肯定無法持續。北上廣深，樓市剛開始進入精細管理期，問題卻已經不斷出現，房子這玩意兒又不是一般的東西，大動干戈傷筋動骨，只能小火慢燉，慢慢調理。另外，在總量控制之下，大城市未來建設用地的增量將極其有限。

在一線二線城市大力推廣租賃住房，很可能是未來的主流模式。雖然說起來難聽，但還是得說實話，一線樓市，沒有可能人人擁有住房。中國一線二線成熟城市主體已經變成二手房市場，發展租賃市場的制度看不上不是什么猛藥，但這個火點著了其實會有很大好處。

其一，房地產過去十幾年里，開發商很少會整體持有房屋，只租不賣的。原因很簡單，賣的利潤率多高啊。但在一二線城市，進入白銀時代的開發商中比較有眼光的，其實逐漸開始經營租賃市場。此舉對開發商建造裝修以及管理樓盤其實都有好處，畢竟房子最后是他自己的。順便說一句，很多人說，一線樓市的租金回報率這么低，開發商哪有動力做租賃。這其實是誤解，我們現在說的租金回報率的分母是房子的均價，但在開發商那里，租金回報率的分母只是拿地和建造以及管理成本而已，開發商整體持有物業的租金回報率將會遠遠高于市場租金回報率，所以開發商有動力做，只是這樣的賺錢利潤跟早年比，確實低了不是一點。

其二，一二線城市的租賃市場，既包括普通包租婆、包租公的那種出租屋，也包括政府的公租房，整體水平不夠高。前者的裝修、打理以及出租事務不夠專業，后者缺乏監督激勵，管理水平一般。引入專業的開發商及成熟的物業管理市場主體，這一問題會慢慢緩解。

其三，也是最重要的，一二線城市的租賃物業起來后，勢必會改變關于租房的制度文化。現在的年輕人厭惡租房，對租房抱有短期心態，房東房客之間的糾紛很多，租賃屋的管理水平低下，租房是一件不太美好的事情。但如果比較專業和成規模的租賃市場起來，房東房客之間的權利義務會變得規范與成熟，租房的體驗或將不低于自有住房。這有助于改變中國租不如買的心態與文化。

（摘自《南方周末》）endprint