基于供給側改革對呼和浩特市房地產價格的影響因素探究

徐偉　趙喜祥

摘要：隨著我國城市化進程的推進，房地產業在我國國民經濟中具有舉足輕重的地位，呼和浩特市是內蒙古的政治、經濟、文化、科教和金融中心，是呼包銀城市群核心城市，其經濟輻射范圍覆蓋著整個內蒙地區，呼和浩特的房地產市場對于全國房地產市場乃至宏觀經濟都起著舉足輕重的作用。所以本文以呼和浩特市房地產市場為研究范圍，分析了呼和浩特市房地產市場現狀，研究了在供給側結構性改革政策措施下房價的波動因素，并建立多元線性回歸模型計算其各個因素的影響系數，針對其影響程度最大的因素一房地產平均銷售量，給出去庫存的合理化建議。

關鍵詞：供給側改革；房地產市場價格；多元回歸模型

1供給側改革背景下呼和浩特房地產市場的發展現狀

房地產業是我國擴大內需、投資和消費的重要領域。21世紀以來，我國房地產業增加值占國民生產總值的比例長期在第三產業中名列前三名，成為成長最快的行業。一直以來，我國樓市宏觀調控的固化邏輯都是側重需求端，不管是推行限購、限貸、抑或是購房與戶籍制度掛鉤均是如此。基于中國房地產市場的現狀，房地產供給側改革應運而出。

1.1呼和浩特市房地產市場銷售情況

2017年1-2月份，呼和浩特市房地產投資累計完成3.6億元，同比下降8.1%，降幅較去年同期擴大0.3個百分點。其中：住宅完成投資2.8億元，同比增長14.4%；商品房銷售面積3.4萬平方米，同比增長15.1%；銷售額2.2億元，同比增長11.5%；累計住宅房銷售面積2342803.91平方米，同比增長64.11%。成交均價為5549.9元/m2。從單月價格來看，2016年房價最高點出現在2月份，均價為12809元/m2，最低點出現在7月份為6669.32元/m2。從全年的整體情況看來，房地產銷售面積呈上揚趨勢，去庫存效果顯著。

1.2住宅成交量增加，房屋價格趨于平穩

2016年房地產行業進入了調整期，呼和浩特市樓房市場隨著降息、降準、新九條以及公積金新政等利好政策的不斷出臺，市場逐漸呈回暖趨勢，2016商品住宅市場的成交量同比增長了19.8%，房屋價格基本保持穩定，短期庫存得到了有效緩解。

1.3呼和浩特市房地產存在的問題

迅速發展的房地產市場一方面在很大程度上提升了人民的生活水平，另一方面也暴露出了許多問題：例如房價猛漲，普通的工薪階層體會到了巨大的壓力；很多從未接觸過房產或建筑行業的投資人，狂熱地參與到房地產開發與建設的道路上，給市場帶來了大量隱藏的風險與危機。住房空置率就是指在特定時間范圍內，空置房屋面積占已竣工建成的房屋面積的百分比。國際慣例規定，商品房空置率的合理區域介于5%-10%之間，空置率處于這個區間內，則商品房供求結構相對平穩，利于國民經濟的健康可持續發展；商品房空置率的危險區在10%-20%之間，如果空置率在20%以上，那么該區域為商品房的嚴重積壓區。2015年5月全國城市住房市場調查報告顯示呼和浩特市房屋空置率24%，因此去庫存對呼和浩特市房地產市場已經是當務之急，房地產行業要想平穩持續健康發展，去庫存必然是首當其沖。

2供給側改革政策下呼和浩特市房地產價格波動因素分析

造成呼和浩特基本住房供需失衡的原因紛繁復雜，因而在分析其成因時必須抓住問題的癥結，探究產生供需失衡的根源。通過描述呼和浩特市房地產市場供給的現狀發現，市場供給“過剩”與“不足”并存、政府供給乏力是呼和浩特市房地產市場的主要表現。因此，本文從經濟和政策兩方面進行探討。

2.1經濟方面的因素

2.1.1住房貸款

對房地產開發商來說，貸款利率的升高直接影響到他們的投資收益和回籠資金的效率，因此大批房地產開發企業會將投資領域轉向其他行業以確保他們的利益最大化；而對購房者來說，貸款利率的上調降低了他們的購房能力，部分民眾放棄購房意愿，導致房地產市場供大于求，市場價格隨之下跌。

2.1.2存款利率

國家對存款利率或者存款準備金進行宏觀調控，均會對房地產市場產生影響。如果央行連續上調利率，對于購房者個人而言，在還貸壓力的無奈下會選擇提前結清貸款或提前部分還貸。對于投資者來說，連續加息直接導致他們的投資回報率降低，對市場做出不良預期的投資者會提前撤出投資轉向其他市場，這樣一來，房地產市場大量的已建成產品很難被消化，長期下去會導致市場的供大于求，造成房價下跌。

2.2政策方面的因素

因為我國是土地公有制的國家，基于這個前提下，我國土地政策的運用頻率相對其他國家高，對房地產市場的影響程度同樣也很高，特別在我國房地產市場轉型的關鍵時期，土地政策在抑制房地產市場波動、保持穩定發展方面起到了巨大的作用。市場低迷時，政府應當采取減少土地供應數量、放緩土地供應速度、控制高檔商品房及別墅的供應比例的應對方式。甚至可以通過競價等手段快速及時地刺激房地產市場回暖；市場過度繁榮時，即采取相反的措施為房地產市場強制降溫，從而穩定房地產市場的發展。

3供給側政策下呼和浩特房地產市場影響因素實證分析

通過以上的分析可以知道，呼和浩特市住房的銷售量、住房的貸款利率、以及呼和浩特市市民的平均收入都會對呼和浩特市房地產市場產生影響。本文將建立多元線性回歸模型對這些影響因素及進行實證分析，并針對計算出的結果對供給側改革提出對策和建議。

3.2數據的選取

時間序列數據一般存在于計量經濟學模型的使用中，選取數據的特征是在不同時間節點上搜集數據，數據反映的是隨著時間的推移變量因素的整體變化趨勢。本文選取的是影響呼和浩特市房地產住宅市場變化的變量因素從2006年-2015年這十年的時間序列數據。所有的數據均來源于國家統計局、中國建設銀行營業管理部的貨幣統計處以及互聯網上的呼和浩特房產網等。下面對變量數據的選取進行逐一介紹：

（1）銀行系統的借貸利率（X1）：數據來源于中國建設銀行貨幣統計處。

（2）呼和浩特市市民的平均收入（X2）：由國家市統計局官方網站獲得。

（3）呼和浩特市住宅市場的平均銷售量（X3）：平均銷售量是呼和浩特市住宅市場的銷售總面積和數據的總年數的比，數據來源于呼和浩特房產網和國家統計局官網。

（4）呼和浩特市房地產市場的平均銷售價格（Y）：平均銷售價格是年度住房銷售價格總數和年度住宅銷售總面積，數據來源國家統計局。經過反復校對，得到所有變量近十年的統計值，列表如下：

3.3模型的估計

應用SPSS軟件對數據進行多元回歸分析結果如下：

由此可知：影響系數分別為：Bo=-1.009，B1=0.105，B2=-1.22，B2=0.671，預測模型為Y=-1.009+0.105X1-0.122X2+0.671X3.根據呼和浩特市房地產住宅市場的影響因素的實證模型表明，呼和浩特市住宅市場的平均銷售量對呼和浩特市房地產住宅市場的影響最明顯，而銀行的存貸款利率和呼和浩特市居民的人均收入對呼和浩特市房地產住宅市場的影響相對較弱。

4結論與建議

本篇論文以呼和浩特市房地產市場的房價受各項經濟指標影響的變化情況為研究對象，以各項影響因素對呼和浩特市房地產市場價格的影響系數為實證內容，通過對呼和浩特市住宅市場的影響因素進行實證分析，得出結論：對呼和浩特市房地產住宅市場影響最為顯著的因素是呼和浩特市住房平均銷售量。這一重要結論對呼和浩特市政府進行房地產住宅市場的宏觀調控指明了政策方向。同時提出兩點建議如下：

首先，隨著房地產市場背景環境的不斷變化，宏觀經濟調控要直擊呼和浩特市房地產的實際情況，制定出為區域特征而量身定做的房地產市場的長期發展計劃，并針對問題提出切實可行且有執行力度的整治政策和措施。

其次，當前呼和浩特市房地產市場的供求結構矛盾非常顯著和突出。要改善房地產市場的供需不協調的現狀，必須使政府宏觀調控和房地產市場機制共同、協調地發揮最大效用。在房地產市場中，實行商品房和經濟適用房共同發展的策略，即如果廉租房沒有達到應有的開發比重，應該限制商品房的建設進度。endprint