機構(gòu)房屋租賃格局大掃描

在貫徹落實中央“房子是用來住的、不是用來炒的”這一要求，構(gòu)建購租并舉的住房體系時，多地開始探索新模式。其中，長租公寓在租賃市場中成為焦點，眾多企業(yè)為分一杯羹已加速搶灘布局。

目前租賃市場發(fā)展仍處于早期，基礎(chǔ)設(shè)施、配套政策、融資政策均不完善。商業(yè)模式才剛剛成熟，即使是龍頭長租公寓公司，從國際標準看仍是小公司。如日本最大的租賃住宅管理公司大東建托（DaitoTrustConstruction），2016年底的管理戶數(shù)達到92.3萬戶。

當前發(fā)展格局中將有三類公司最為受益，分別是1、長租公寓運營商。以世聯(lián)行、昆百大A為代表；2、長租公寓基礎(chǔ)設(shè)施提供商及互聯(lián)網(wǎng)平臺。以三六五網(wǎng)為代表的長租公寓SAAS系統(tǒng)提供商公司。3、長租公寓開發(fā)商。率先布局長租公寓的房地產(chǎn)開發(fā)商，其中以萬科A、龍湖地產(chǎn)和旭輝控股集團為代表。

世聯(lián)行：長租公寓加快二線城市布局

世聯(lián)行公司是國內(nèi)最大的新房代理銷售公司，2016年合同銷售額達到5108億元，同比增長18.5%，并以4.3%的市場份額領(lǐng)跑地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。2016年，公司房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)收入達到35.1億元，2012-2016年復(fù)合增長率為28.1%；與此同時，自2012年起，公司積極開展的金融業(yè)務(wù)對公司收入貢獻不斷提升，至2016年已達到4.7億元，占比7%。公司長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，目前已落地廣州、武漢、北京、上海、天津、重慶、南京、成都、深圳、杭州等25個城市，已投入運營的公寓數(shù)量接近3萬間，并占了廣州、武漢和杭州市場份額第一。整體出租率達90%左右，基本投資回收期約為4～5年。

昆百大A：在管房源規(guī)模快速擴張

昆明百貨大樓股份有限公司是建國后國家興建的第一批大型商業(yè)企業(yè)，目前以商品銷售和房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)。

就在今年6月公司發(fā)布公告，擬向8名自然人股東及茂林泰潔等機構(gòu)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買其持有的我愛我家94%的股權(quán)，合計支付對價為61.8億元，我愛我家2017-2019年的業(yè)績承諾分別為5、6、7億元。目前仍處于證監(jiān)會受理及反饋意見階段。

我愛我家成立于1998年，是中國最早成立的全國性房地產(chǎn)中介服務(wù)連鎖企業(yè)之一。根據(jù)運營及盈利模式的不同，我愛我家的主營業(yè)務(wù)分為新房業(yè)務(wù)、經(jīng)紀業(yè)務(wù)以及資管業(yè)務(wù)。其中經(jīng)紀業(yè)務(wù)是公司的主要收入來源；同時，隨著新房業(yè)務(wù)及資管業(yè)務(wù)規(guī)模的迅速增長，公司三大主營業(yè)務(wù)共同發(fā)展的格局基本形成。我愛我家的資管業(yè)務(wù)主要分為分散式公寓管理（相寓Home）和整棟式公寓管理（相寓Park）兩種模式。截至2016年末，公寓產(chǎn)品已進入了北京、上海、杭州、蘇州等全國11個城市，在管房源達到近19萬套，交易單數(shù)愈20萬單，就在管房源而言，已成為僅次于鏈家自如的第二大長租公寓品牌公司。與鏈家自如類似，我愛我家最大的優(yōu)勢就在于二手房租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)為長租公寓提供了巨量的房源信息，并有相當比例的房源直接轉(zhuǎn)化成了長租模式，進而保障了在管房源的快速增長。

三六五網(wǎng)：長租公寓SAAS系統(tǒng)供應(yīng)商稀缺標的

三六五網(wǎng)是國內(nèi)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)領(lǐng)域的先行者之一，在該領(lǐng)域已深耕多年。公司以365淘房、365金服、愛租哪為三大業(yè)務(wù)主體。其中365淘房是公司目前核心業(yè)務(wù)，也是主要收入來源，營收占比超9成；365金服是公司近兩年重點發(fā)展的新業(yè)務(wù)，以安家貸和互聯(lián)網(wǎng)小貸公司為資金平臺，利息收入和服務(wù)費構(gòu)成了365金服的主要收入，2016年收入同比增長61%。2016年，公司365淘房業(yè)務(wù)收入受房地產(chǎn)限購政策影響略有下滑，但隨著房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)，公司各業(yè)務(wù)尤其是存量市場業(yè)務(wù)營收亦將穩(wěn)步回升。

“愛租哪”業(yè)務(wù)是公司目前正在積極嘗試的新業(yè)務(wù)，定位在以存量租賃金融為切入口的資產(chǎn)管理平臺服務(wù)商。目前平臺的服務(wù)對象為：B端租賃企業(yè)以及職業(yè)房東、C端房東。由于當前中國租賃市場中機構(gòu)持有房源的比例仍然較低，有相當一部分房源掌握在職業(yè)二房東手中，而二房東也可視為分散式長租公寓的供應(yīng)商。因此公司研發(fā)了“愛租哪”平臺，借助智能門鎖等設(shè)備幫助二房東管理和出租房屋。同時，為二房東提供短期的金融產(chǎn)品，使其能夠獲取更多的房源。規(guī)模較小、管理能力弱的分散式長租公寓公司都將有使用這套系統(tǒng)的需求，未來公司可通過接入這些公司來進一步分享房地產(chǎn)存量市場的發(fā)展紅利。

萬科A：資源優(yōu)勢塑造長租公寓競爭壁壘

萬科連續(xù)多年銷售額名列全國第一，是世界知名的千億地產(chǎn)企業(yè)。由于公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略優(yōu)異，始終堅持以一二線核心城市為重點布局，并深耕我國經(jīng)濟最為活躍的四大城市圈（以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域），并且基于公司巨大的體量和規(guī)模，已在工程建設(shè)、材料采購等方面形成標準化流程并具有成本優(yōu)勢，公司營收和凈利潤始終保持良好增速，盈利能力顯著。

其實萬科在長租公寓領(lǐng)域早有嘗試，最早于2006年即建造了面向城市低收入務(wù)工人群和新畢業(yè)學(xué)生的廣州萬匯樓項目，該項目雖具有一定的公益性質(zhì)，但也為公司在長租公寓領(lǐng)域的發(fā)展積累了寶貴經(jīng)驗。2014年末，公司在長租公寓領(lǐng)域的布局開始加速，于2015年推出長租公寓品牌“萬科驛”，并在2016年5月更名為新品牌“泊寓”，品牌進一步升級。公司的“泊寓”產(chǎn)品目前已布局廣州、上海、北京、深圳、廈門、合肥、重慶、沈陽、福州、佛山、濟南、烏魯木齊等18個城市，已開業(yè)的房源約1.5萬間，另有約3.5萬間處于裝修階段。根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，2017年計劃做到15萬間的規(guī)模。

龍湖地產(chǎn)：精細化分類運營典范

龍湖地產(chǎn)創(chuàng)建于重慶，發(fā)展于全國，是一家專注產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的專業(yè)地產(chǎn)公司。2005年為公司的重要轉(zhuǎn)折年，公司秉承“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略，由西向東、由北向南，從核心經(jīng)濟圈的中心城市輻射到周邊城市，開啟全國化發(fā)展。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，2017年1～7月公司實現(xiàn)簽約銷售金額1029.3億元，位列全國房企第8位。

龍湖“冠寓”于2017年3月在成都、重慶相繼開業(yè)，兩地房源合計500間，開業(yè)前的出租率均已達80%以上。“冠寓”秉承了龍湖在地產(chǎn)開發(fā)上對品質(zhì)的一貫追求，依托母公司強大的融資能力，希望通過精細化運營與客戶細分，將長租公寓這一業(yè)務(wù)打磨得更有可持續(xù)性。目前，“冠寓”已布局北、上、廣、深、成、渝等12個核心城市，房源數(shù)接近2000間，計劃每年新增1～1.5萬間。公司在成渝區(qū)域的品牌影響力是現(xiàn)階段開拓長租公寓市場最大的競爭優(yōu)勢，同時公司廣泛的融資渠道和雄厚的資金實力將助力“冠寓”快速地進行全國化擴張。

旭輝控股集團：開啟公寓校企合作的新模式

旭輝控股集團專注于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，長期保持較高的復(fù)合增長率，2016年實現(xiàn)530億元銷售額，位列2016年全國房企銷售榜第18位，是中型房企均衡、快速、穩(wěn)健發(fā)展的成功樣本。在布局城市上，公司堅持以三大都市圈為布局核心的戰(zhàn)略，深耕于上海、北京、蘇州、杭州、合肥、南京、天津、沈陽、長沙、重慶、武漢、廣州等近20座一、二線城市，并不斷完善全國布局。

其中旭輝的集中式公寓產(chǎn)品“領(lǐng)寓”運營僅僅半年時間，已成功進入上海、蘇州、杭州、南京等城市，房源數(shù)量超過5000套，并提出5年內(nèi)持有20萬間公寓進入行業(yè)前三甲的目標。“領(lǐng)寓”在房源的獲取上優(yōu)勢明顯，公司將一二線城市項目中自持的部分轉(zhuǎn)化為“領(lǐng)寓”產(chǎn)品，保障了領(lǐng)寓的擴張速度及可持續(xù)性。同時，公司與華東師范大學(xué)正式簽訂戰(zhàn)略合作，成為了第一家走入校園的公寓，開創(chuàng)了校企合作新模式。endprint