C房地產企業銷售環節的稅務籌劃新思維

張琮

摘 要：多年來，房地產企業一直保持其高盈利狀態，因而不斷吸引著資本的流入，房地產開發企業的數量與日俱增。近日，國務院公布了"關于落實《政府工作報告》重點工作部門分工的意見"，其中提到了房地產行業應"因城施策去庫存"，指出要加強房地產市場分類調控，遏制熱點城市房價過快上漲。在如此政策背景與激烈的行業競爭環境下，如何依法降低稅負，保證利潤水平便成為每個房地產企業需要重點關注的問題。本文以C房地產企業為例，運用案例分析法及對比分析法，從房地產企業重點涉稅的銷售環節提出了稅收籌劃的具體方案，以期為該企業及有相似情況的其他房地產企業提供籌劃企業稅負的新思路。文章創新性思路如下：一方面，在籌劃方案中注重體現出新推行的"營改增"政策；其次，以房地產開發企業的銷售環節為研究對象，并未局限于單一稅種，使稅務籌劃更顯完整性和可行性。

關鍵詞：房地產企業；稅務籌劃；營改增

一、C企業背景簡介

C房地產企業成立于2006年6月10日，注冊資本金3300萬元，以房地產開發、銷售及租賃為主營業務，并兼營物業管理業務，具備房地產開發企業二級資質。公司現有在職員工58人，其中擁有高級專業技術職稱的職工為8人，擁有中級職稱的員工10人，85%以上員工擁有大專及以上學歷。自成立以來，公司始終秉持“以人為本，創一流服務；講求誠信，保房產質量”的理念，先后在S市開發新區落成2個大型小區，現又在老城區即將建成1個中型小區，為本市居民近萬居民提供了高品質住宅。曾多次榮獲S市“創利稅功勛單位”及“優秀開發管理獎”等多項榮譽。目前，C公司正著手開發新的房產項目，各項工作已進入實質性商洽階段。

二、C企業房地產銷售環節的稅務處理缺陷

在房地產企業經營的各環節中，涉及稅種最多，涉稅數額最大的環節便是銷售環節，因此，如何有效地進行該環節的稅務籌劃是企業應當重點關注的問題。與此同時，隨著“營改增”的全面推進，也要求房地產企業對納稅籌劃做出新的思考。由于房地產企業具有銷售收入高的突出特點，而在銷售中，企業應納稅額又多以銷售收入為計稅依據。那么，企業若想合理降低稅收，就需要綜合多方面因素、轉換角度、對比分析，從而形成高質量的節稅方案。

1.非普通住宅定價不當

對房地產商而言，房屋的定價尤為重要，一方面，能否取得價格優勢決定了其在同行業中的競爭力，也在很大程度上決定了企業吸引客戶的能力；另一方面，出售房屋的價格與企業收入與稅負，尤其是占比極大的土地增值稅有重要聯系。我國土地增值稅稅實行四級超率累進匯率，稅率較高，依據增值額與扣除項目之間的比率，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率。與此同時，由于土地增值稅綜合性與被綜合性的特點，其在計算過程中需考慮包括印花稅、契稅及“營改增”后增值稅等多稅種的影響，對土地增值稅的稅務籌劃就顯得更為必要和關鍵。眾所周知，土地增值稅有效避稅方法的關鍵點是要充分考慮到其超率累進稅率的特征，如何巧妙利用“零界點”方法降低這部分稅收，是企業籌劃稅收的關鍵點。C公司在房屋建造過程中，關注到了《土地增值稅暫行條例》中對普通住宅的優惠政策并加以利用，但對于非普通住宅，由于在定價方面略顯隨意，一定程度上引起了稅收的增加，這應當成為其降低土地增值稅方案中重點關注的方面。

2.促銷方案適用性差

在房地產業高利潤的吸引下，行業競爭愈發激烈，為在激烈競爭中占得先機，C地產企業推出了一系列促銷活動吸引購房者。例如，依據購房面積大小贈送價值不等的小家電等。然而，種種促銷方案幾乎沒有結合本企業自身實際情況，而是盲目效仿其他地產商的做法，缺乏適應性，尚擁有一定的節稅空間。

3.未充分利用市場需求轉變銷售思路

隨著城市競爭壓力的與日俱增，現代城市居民，尤其是年輕人多將大部分精力投于工作而無暇顧及家庭瑣事。房屋裝修對于每個購房者來說都是一件勞心費力之事，如若房地產商能夠提供購房者滿意的精裝商品房，必將受到消費者青睞。更為重要的是，“營改增”之后，精裝房在裝修過程中使用的材料、家具等都能夠在取得增值稅專用發票的前提下得以抵扣，如此背景下，房地產企業便更應將開發重點向精裝商品房轉移。C企業在近幾年的房地產開發過程中，每個小區的精裝房約占整個小區住房的10%左右，而這樣的占比遠不能滿足市場需求，也未充分實現利用增值稅進項稅額的節稅效果。

三、C企業房產銷售方面稅務籌劃方案設計

1.適當降低住房售價

C房產公司現在老城區開發的中型規模小區既有普通住宅，亦有非普通住宅。前已述及，其在普通住宅方面已考慮到了法定優惠政策，將增值額占扣除項目的比率控制在了20%以內，享受法定免稅，但對非普通住宅的定價尚存不合理之處，仍需進行稅收方面籌劃。按照土地增值稅之特點，企業有兩種選擇：一是售價的合理降低，二是選用相對高價的材料使可扣額適當提高?？紤]到消費者更為關注售價的變化，且材料價格的提高程度有限，選擇合理范圍內下調售價為企業避稅的不二之選。具體操作方案如下：以C公司新樓盤某戶型起價的X元/平方米為例，可扣額為Y元/平方米（其中稅前可扣除費用為Z元）。則：當增值額，即（X-Y）/Y>50%，其適用第二級稅率，即土地增值稅為：（X-Y）*40%-Y*5%，利潤為：（60%X+35%Y-Z）*（1-25%）。若通過對各非普住宅的增值率進行測算，找出增值率剛剛超出50%的戶型并考慮適當降低售價，或可達到降低稅負同時保持甚至提高利潤的效果。即：售價降為r1X，其中0

2.轉變促銷手段

當前，C房地產企業最主要的促銷手段便是“購房送家電”的活動，即：依據所購戶型選擇贈送各式家電。這種方法雖能吸引顧客，但由于贈品視同銷售導致銷售收入增加，并引發土地增值稅與企業所得稅等的增加。若企業轉變思路，使購房者與家電銷售方直接簽訂購銷合同，便可以只交稅額遠小于土地增值稅與企業所得稅的印花稅，節稅效果顯著。

3.緊抓“營改增”背景下新的節稅關鍵點

前已述及，在“營改增”全面推進的前提下，如何運用好增值稅進項稅額對銷項稅額的抵扣已成為房地產企業在稅收籌劃中需要考慮的重中之重。C房地產企業不僅應順應市場需求，愈加關注精裝房的銷售，為企業創造新的利潤增長點，還應極力尋求適應新形勢的節稅方式。一方面，要重點關注增值稅專用發票的管理，確保增值稅專用發票取得的規范性、完整性和保管的安全性，條理性，為進項稅額的有效抵扣提供保障。另一方面，供應商選擇過程中，盡量選擇能開出增值稅專票的一般納稅人，也可在充分考慮購貨經濟性的前提下，選擇可由稅務機關代開發票的小規模納稅人。

四、結語

從2010年有關房地產行業的新國十條面世以來，國家連續多年持續重視遏制房價過快上漲，很大程度上給房地產企業帶來經營壓力。如何適應外部政策變化和激烈的同行競爭，促進自身利潤提高是每個企業最為關注的問題。合理合法降低稅負是提高企業利潤的有效方法之一，尤其對于房地產這樣一個稅負較重的行業亦是如此。惟有在法律規定的合理范圍內制定行之有效的稅收籌劃方案，才有希望在競爭中取勝。