當租房成為一種生活方式

楊璐

“90后”新一代消費者陸續到了畢業租房的年齡，他們的需求和人生規劃對租房市場將會產生怎樣的影響？

花全部工資付房租的一代

1990年出生的魏思凡和1991年出生的楊曉宇是特別符合公眾想象的“90后”，年輕、對事業和生活充滿熱情，并且長了一張沒有經受過匱乏生活的臉。兩個人從“大一”開始談戀愛，“大四”一畢業就結了婚。妻子楊曉宇說，他倆性格互補，感情也一直很好。如果換一個人談戀愛再開始從頭了解，感覺又累又麻煩。感情生活修成正果，兩人相偕去英國繼續深造。

長租公寓產業在一些發達國家有較高的市場占有率

跟“80后”的小哥哥小姐姐們對歐美世界的青睞不同，生于經濟發展黃金時期，跟隨中國社會同步進入到世界體系之中的年輕人，站在了一個更加平等的視角來看待留學經歷。魏思凡說，他們的目的就是去看看，肯定是要回國的。

兩個人去年冬天回了國，留在北京生活工作。楊曉宇找了一個在亦莊的國企單位，魏思凡則去了東四的一家創業公司。兩個人的婚房也在亦莊，距離楊曉宇的公司只有10分鐘，但是魏思凡上班每天往返坐地鐵需要花3個小時的時間。“我如果上早班5點多就要起床，然后9點鐘正式上班。如果是上晚班，雖然起床可以晚一些，但是晚上下班到家已經11點了。那我第二天接著就是一個早班，根本沒睡幾個小時。”魏思凡說。

這樣的長距離奔襲沒過多久，他們就決定在魏思凡的公司租一套房子。

8月14日，英國倫敦的一家新興房地產公司率先提出Co-Living（合居）概念，致力于為都市青年提供便利優質的生活體驗通勤時間長是大城市的居住成本

魏思凡所在的共享際是針對職住分離問題而設計的綜合體，把出租公寓、商業店面和共享辦公集合起來。第一個樣板項目是由東四九條的醬油廠倉庫改造而來的一個二環內的時髦地標。所有的公寓房在二樓，中間寬敞的地方是公共廚房，走廊里擺著北歐風格的沙發和椅子，住戶們可以在走廊里聊天、開會和打游戲。公寓的面積不大，但是符合流行的小而美的空間改造風，每種戶型經過設計之后，有獨立的衛浴、寫字桌、足夠的儲物空間，屋頂是玻璃的，躺在床上可以看到皎潔的月光。共享際的一樓是對外開放的商業空間，有外國人圈子里知名的美食孵化項目，有甜品店，有無人便利店。因為在胡同里，又有那個美食孵化項目的吸引，這是東二環里一處外國人聚集的空間，但又不像三里屯那樣娛樂化和商業化，更像是美劇《硅谷》里的氛圍。地下一層是聯合辦公空間和健身房。

魏思凡和楊曉宇特別想住在這里。二環內的胡同里，能滿足他們的生活空間又時髦。租金不便宜，最小的房間也相當于魏思凡現在的月薪，可他一點沒猶豫就租下了。他告訴我，每天省下來3個小時上下班的時間，就可以用來學習了。更吸引人的一點是這里的生活跟他們在利物浦讀書的時候很相似。“那時候我們除了睡覺，平時吃飯聊天都是集體活動。每天在群里問一句，誰要吃飯、誰要逛街、誰要去圖書館，想去的就聚在一起了。隨便看場電影都能有10個人參加。”魏思凡說。住在共享際里，他跟同住的其他20多戶房客聊天、聚會，也到一樓的餐廳、咖啡廳里吃飯閑聊。因為這個美食孵化項目很擅長做社群運營，一到周末的中午和晚上，總有各種有意思的派對或者聚會。

劉佳琪和丈夫把租來的復式房改造成“宿醉”主題的民宿

花這么多錢租房，兩個人不心疼。客觀上講，東二環胡同里的便宜房子，洗澡和上廁所都不方便，冬天還很冷，他們兩個人住不慣。魏思凡考察過公司周邊的一居室，比較多的選擇就得租到工體，每月也要七八千元，對比下來他們的房租不算貴。共享際雖然沒有自家客廳和廚房，但這也不是魏思凡和楊曉宇的必需品。他們很少做飯，一旦要隆重地買菜做飯就特別想招呼鄰居、朋友一起吃，感覺才值得花這個工夫。主觀上講，魏思凡并不看重眼前的工資多少，讓他熱血沸騰的是未來充滿了機會和可能性。就像他和楊曉宇一定要回國，是因為過歐洲那種寧靜的、舒緩的、日復一日的生活覺得沒意思，北京的蓬勃發展才讓他動心。“我還沒到享受和養老的階段吧，我才剛畢業，都是為了個人發展。租這個房子雖然很貴，但每天上下班花三四個小時效率太低了。我是以學習的心態在工作，別人是八小時工作，我住在這里可以做到24小時隨叫隨到。”魏思凡說。

像魏思凡和楊曉宇這樣的“90后”不知不覺已經成為租房市場的主力。鏈家研究院院長楊現領說，在中國的現狀下，租房雖然是一個收入問題，但它也是跟年紀密切相關的。它總體上還是一個年輕人的話題。在北京，租賃市場上的主力軍是20歲到30歲的年輕人，占比達到了74%。北京統計局公布的2015年城鎮單位在職職工工資是11.3073萬元，有70%的租客收入水平低于這個數值。租賃市場是年輕化、低收入群體聚集的特點。可這一代的年輕人是目前成長環境最優越的一代，他們個性化，對生活品質有要求，并且舍得花錢。2014年易觀智庫與騰訊發布的《中國90后青年調查報告》里顯示，77.3%的“90后”購買商品最主要的因素是自己喜歡，其次才會考慮價格因素，廣告促銷、導購等因素對“90后”的消費決策影響不大。endprint

這樣一代新消費者陸續到了畢業租房的年齡，他們的需求和人生規劃對租房市場將會產生怎樣的影響？

落腳大城市還是“逃離北上廣”

魏思凡租住的樓里，一層有一個做成玻璃盒子的懸浮島，樓頂有俯看東四保護區古宅的大露臺。自從開業以來，這里的藝文活動就沒斷過，邀請百老匯的著名舞蹈編劇做工作坊，開露天電影派對，舉辦新書分享會，各種主題展覽。

這棟樓還是各種主題胡同跑的起點，比如鼓樓片區精釀啤酒跑，大家要按照路線跑到參加的店里，喝一杯啤酒再繼續跑。

魏思凡的工作內容之一就是協助這些活動的進行，他和妻子楊曉宇本身也非常喜歡這些活動。楊曉宇平時為了上班近住在亦莊，但如果東四有活動或者周末，她就要住過來。魏思凡說，自己在工作上沒法全心投入地玩兒，那就讓妻子過來參加，分享這種愉悅。

類似的這種眼花繚亂的活動在北京和上海很普遍。上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授、博士生導師陸銘說，這都屬于居住在大城市的福利。城市發展對服務有規模效應，特殊口味的菜品、小眾電影、冷門的興趣愛好都能得到支撐，服務的數量和質量也高。如果是一個重視生活質量的人，那么大城市生活的多樣性是非常重要的一點。從職業發展和人生規劃角度看，大城市的收入更高，就業機會多，失業率低，如果所學是偏專業化的領域，更容易在大城市找到跟就業技能匹配的工作。中國已經進入到了后工業化階段，發展的現代服務業以知識信息為核心競爭力，那么“人力資本外部性”這一現代經濟發展的重要機制就需要考慮。陸銘說，大城市業務數量多，在一個行業里干得越多越久，經驗更豐富、勞動生產率越高，收入就越高。并且跟周圍受教育水平高、同行業經驗豐富的人打交道，也是一個互相學習的過程。

大城市生活的好處多，成本卻很高，房價和通勤時間是兩座難以逾越的高山。市中心的房價翻著番地上漲。楊現領說，北京首次購房人群平均年齡已經從2013年的30歲推遲到2016年的34歲，基本上有每年推遲1歲的趨勢，這說明房價對新北京人來講越來越貴。即便買房，大部分人只能往房價相對便宜的近郊去落腳。如果把就業人數和居住人數做對比，以北京為例，職住比最高的地區有3個位于二環內，4個在朝陽CBD，2個在海淀中關村，北京的就業中心主要分布在東直門、國貿、中關村等地。

北京的居住區域卻集中分布在通州、回龍觀、天通苑甚至是河北省三河市的燕郊。據北京統計局2015年的數據，北京五環外的常住人口達到1098萬人，占北京的51.1%。根據滴滴出行對早晚高峰通勤距離和時間的統計，住在通州的上班距離平均是25.2公里，用時83.2分鐘;住在回龍觀的上班距離平均在17.8公里，用時54.8分鐘;天通苑的這一數據是18.9公里和59.3分鐘，燕郊的則是39.2公里和120.1分鐘。通州區被定為疏解非首都功能的城市副中心，早晚高峰的通勤距離主要在20到40公里之間，占滴滴出行訂單總量的64.8%，另外還有超過10%的人需要每天跨越超過40公里去上班。

靠地鐵出行雖然可以避免堵車，但也不方便。根據滴滴出行的調查，五環外地鐵站的早高峰比交通早高峰早一個小時，晚高峰和夜高峰比交通晚高峰、夜高峰晚一個小時，說明地鐵站在五環外站點稀疏，需要打車接駁。在城市內經常說接駁是“最后1公里”的問題，可出了五環就是“最后6公里”的問題，位于南六環的天宮院站平均覆蓋距離是7公里，東部的通州潞城，北部的天通苑北平均覆蓋距離也大于6公里。像魏思凡這樣從南五環的亦莊到東二環內的東四九條上班，跋山涉水往返三四個小時，在北京是很普遍的現象。

那么真的要為大城市生活的成本問題而“逃離北上廣”嗎？陸銘今年出版了一本關于中國城市化和區域經濟發展的書《大國大城》，受到研究房地產、宏觀經濟的人士的關注。他說，個人決策主要看自己所從事的專業，如果所在的是知識技術和信息密集型的行業，更適合在大城市發展，低技能的消費服務業也適合在大城市，然后就看是喜歡快節奏的生活還是緩慢安寧的氛圍。可就全球的規律來看，欠發達國家人口聚集程度不高，而發達國家的人口是向大城市聚集的，甚至在人口已經負增長的日本，東京都和東京圈的人口仍然在增長中。因為發達國家的產業結構以工業和服務業為主，以知識、信息和技術為核心的現代服務業更加需要人口的聚集，更加需要大城市的土壤。

留下來的人，就要面對現實的居住問題。

太過初級的租房市場

像魏思凡一樣在距離辦公室很近的地方租房子，是解決大城市居住和通勤成本的一種方法。

在中國，租房其實就是一個跟年輕人相關，并且是在大城市才需要面臨的問題。根據鏈家研究院的報告，2010年全國城鎮租賃家庭占比為20.5%，北京、上海的租賃人口遠遠高于全國平均水平，北京租賃家庭占比28%，上海是33%，體現出租賃市場集中于一線城市的特性。楊現領說，目前租房需求最多、矛盾最突出、需要來討論和解決的主要是北京、上海和深圳，一線城市里廣州問題都不大，因為房價不那么貴，房屋供給數量也足夠。重點二線城市還處在解決房屋總量短缺的階段，而三、四線城市基本不存在住房問題，甚至一定程度上還住房過剩，不存在住的問題，也就沒有租房問題。

租房市場的發育和對它的研究都停留在非常初級的狀態。楊現領說，過去20年中國處于房地產市場快速發展階段，開發商忙著蓋房子，消費者忙著買房子，政府忙著調控。這后面的邏輯是中國整體上處于住房短缺的狀態，直到2015年，家庭數量與房屋總量的比值才1.1，也就是說平均每個家庭在城市里有一套房子，房子基本上算是夠住。中國從住房短缺時代剛進入到存量房產階段，租房市場的發展才起了頭。

新興的市場上連供給總量都不足。2013年的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》顯示，北京總人口約2250萬，租賃人口占比約30%，按照戶均3人測算，租賃房屋需要225萬套，可北京實際上的租賃房屋數量是150萬套，供給只占需求的三分之二。endprint

更讓租房者有切身體會的難題，是戶型錯配、租期不穩定和房源品質差。楊現領說，因為租房人口大多數是沒有生育的年輕人，市場上一居室供不應求，兩居室基本平衡，三居室及以上的大戶型不好租。租期跟實際的需求不匹配也不穩定，想短租的人被迫接受長租，想長租的人卻因為房源租期短頻繁地換房。

租賃房屋的品質偏低也很難讓租客們像家一樣生活。住建部曾經對16個城市抽樣調查，租賃房源里商品房占比不到50%，大部分是老式公房、拆遷安置房、保障性住房等，這些房源老舊，水、電、熱等配套設施也不足，這種現狀滿足不了租戶的需求。根據鏈家研究院的調查，接近一半的租戶看中室內裝修、家具質量和交通條件。以北京為例，42.5%的租客吐槽房屋及配套老舊、功能差。

尋找商業機會的資本和創業者就是在這樣的節點進入到租房市場。楊現領在擔任鏈家研究院院長之前做過投資，他說，大概從2015年開始就觀察到一級市場上大量資金進入到這個領域，也有很多酒店背景、房地產背景的創業者提前進來，想在這個近乎空白的領域大展拳腳，因為各種因素判斷下來，租房的品質時代要來了。

根據楊現領的調研，相比于2014年，各年齡段租戶特別是35歲以下的年輕群體，租房意愿爆發式增長。客觀原因是一線城市房價高，限購條件多，把更多的人滯留在了租賃市場。單身社會的崛起也為租房市場輸送租戶，根據民政部的數據，我國居民結婚年齡明顯后移，從2007年到2012年的5年間，30歲以上結婚的比例上升4%。

接連有租房政策出臺，也為租賃市場帶來紅利。2015年開始陸續出臺了放寬公積金提取條件支付房租、稅收優惠、商改住等政策。2016年中央經濟工作會議與財經領導小組會議明確提出規范發展租賃市場，加快租賃立法，加快推動機構化、規模化租賃企業發展，建立租購并舉的住房制度滿足多層次要求。今年7月，住建部會同8個部門聯合發布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，更加明確了租房市場的范圍，就是人口凈流入的大中城市，具體涉及中國40%外來人口流入的北上廣深等10個城市，外延是80%外來人口所在的前50位城市。滿足需求的人群也更明確，是流動人口、大學生等新市民。

政策和資本向租賃市場傾斜，并不意味著我們即將進入年輕人只租房不買房的時代。

楊現領說，在中國現在的情況下，買房是一種投資，租房是純粹的消費，所以即便一線城市的房租低于月供，有條件的還是要買房。現在的房價確實是大部分“90后”無法承擔的，但很多“90后”的買房行為其實是家庭在換房，就是住房的代際傳遞。“父母有房產，孩子有房的概率就會增大。因為父母在財富上做一些轉移給他，這個情況非常普遍。另外一種情況是手里本來有房子，賣掉了再換房，北京、上海大概百分之七八十都是這種需求。現在反倒是首次置業人群，也就是完全憑借自己收入買房的，已經非常低了。”

網絡上還流行參照日本的“低欲望社會”來預測中國年輕人只租不買的趨勢。兩國的情況不一樣。日本的人口持續減少，住宅價格不漲，工資也不漲，月供還貴于房租。陸銘說，從經濟發展階段上比較，現在的中國大概相當于日本的上世紀80年代，處于經濟增長時期，人口向大城市流入和集中，人口流入地區的房價從長期看還是會漲。

房子是租的，生活是自己的

租房的人也越來越希望住得像家一樣舒適和穩定。在改變來臨之前，人們在舊模式里想了很多辦法。

馮驌是家居領域的KOL（關鍵意見領袖），他創業的項目“好好住”擁有500萬粉絲。他有9年租房經歷，對租房的不便和租房市場的痛點深有體會，還把這些經驗總結出來在網上開過課。他說，租房的不便總結起來就是穩定性沒辦法保證和房東房客互相缺乏尊重。“我三四年前在三元橋看過一套房子，挺高檔的小區，月租1.2萬元。結果我進去就傻了，里面配的家具都是80年代、90年代初的，一開柜門嘎吱響。我一點都不夸張。我說這些家具能搬走嗎？我們自己換家具。房東堅決不同意。這種現象不少見，房東只想少花錢，一點不考慮租客的生活質量。”馮驌說。

馮驌的經驗是要挑房東，房子里面有缺陷可以改變和彌補，人是沒辦法改變的。他會跟房東提很多想法，特別是表達自己希望住2到3年時間，希望更換室內物品。“這其實是對房東的試探，有些房東愿意一年換一個租客，這樣他房租可以一直漲。有些房東希望租客住得久，他怕麻煩。那就選擇跟自己情況匹配的房東。換東西可以看出房東是不是好打交道，底線是什么。”馮驌說。他還會詢問房東的注意事項，讓房東談論從前的租客，了解房東的喜好、性格，處理房子問題的方式。

馮驌是家居愛好者，在租的房子里住出舒適和美感來，得花些心思。他每租一套房都要新刷墻、換燈、換水龍頭。“刷墻只要幾百塊錢，燈就買宜家的，一般出租屋水龍頭都不好用一定要換，加起來1000多塊錢房子就改得挺好。從房東的角度，他不用出錢，換的東西又留給他了，所以，他也愿意。”馮驌說。房子雖然是租來的，但生活是自己的，不能降低生活品質地湊合。最夸張的一次，馮驌的媽媽換房子，有一年需要租房周轉，他和媽媽看中的房子唯一的缺點是廚房特別糟糕。“我跟房東說要花8000塊錢給他重裝一套。因為我媽是一定要做飯的人，在她生命中廚房很重要，平均下來每個月只多花600塊錢能夠有一個干干凈凈的廚房，賬要這樣算。很多人說，我不愿意在租的房子上花錢，其實是不會算賬。因為你才是住在這個房子里的人，住得惡心，不是房東惡心，而是你惡心。”馮驌說。

馮驌是家居界的行家，租房沒耽誤他購物。他說，大衣柜、床和沙發很難移動，不適合租房的生活。但其他家具，比如茶幾、邊幾、有設計感的椅子等，他也會有意識地積累。每一套房子都經過精心打理和布置，這些可上生活美學媒體的照片也成了他下一次租房時，跟房東溝通談判的砝碼。

馮驌從他的粉絲身上觀察，當感情穩定、生活狀態穩定的時候，租房的生活方式就不太合適了。劉佳琪夫婦也為這件事焦慮過。endprint

北京上一輪房子漲價的時候，劉佳琪的朋友們都在看房，她和老公在北京生活很多年，也沒打算到其他城市去，買房似乎是個水到渠成的事情。糾結的地方在于，他倆是生意人，幾百萬的首付款不流動起來壓在房子上有點舍不得。

不買房又想住得穩定，劉佳琪的辦法是在北京物資學院地鐵站邊上租了一套四居室的復式房。這種地段偏遠的大戶型不好租，房主也沒有賣房的打算，她一下子簽了5年的合同。房租其實也不便宜，為了分攤房租，她和老公把房子裝修成了以“宿醉”為主題的民宿，掛在網上。

靈感來自于劉佳琪一次去上海的旅行，她訂了一間特別難訂的民宿。那其實只是浦東的一處普通住宅，房主把三間房中的一間拿來出租，就號稱是最難訂的民宿之一。“他是鋼鐵俠迷，這間房是按照鋼鐵俠主題裝修的，里面有很多科技元素，還擺放了很多房主收藏的鋼鐵俠周邊產品。那些模型一個就要幾千塊錢，但是房主愿意拿出來跟同好分享。”劉佳琪說。

劉佳琪和老公開酒吧開了很多年，所以，他們的民宿以酒為主題，希望能吸引愛酒的人。客廳裝修成了酒吧的樣子，最顯眼的是一個巨大的吧臺，吧臺里擺著滿滿當當的各種酒瓶。吧臺正對面做成了一個裝飾性的壁爐，壁爐下面面對面放了兩把沙發椅。劉佳琪說，她一開始也像普通家庭一樣放著沙發和茶幾，可效果一點都不好。陌生人坐在沙發上，互相很拘束，很尷尬。改成坐在吧臺邊，氣氛就好多了，酒帶有社交屬性，特別容易讓人聊起天來。四間臥室分別以粉色、藍色等色調為主，這也是不同雞尾酒的顏色。劉佳琪和老公都是獨生子女，結婚的時候并沒有買獨立的婚房，她把對裝修和家居所有的想法都實現在了這套四居室的房子里。

唯一跟自己物業不同的是，裝修時她把預算控制在分攤進兩年房租可以承受的范圍，因為誰都有可能遇到事兒，得做房東也許會賣房的打算。平時，劉佳琪把四間房都掛在網上，每天晚上租出去三間，最后剩哪一間，就是她和老公晚上住的臥室。這雖然有些折騰，但跟每年換房相比，流動范圍小多了，更重要的是人們對于“宿醉”主題很感興趣，入住一年來，民宿的收入抵上了一年的房租。

消費升級的長租公寓

“90后”從小的居住環境和生活環境都要好于前代人，他們的“60后”父母是改革開放的受益者，有車有房有存款，使得他們對經濟問題擔憂很少，生活不將就、敢消費。根據天貓旗艦店數據的觀察，“90后”不會像“80后”一樣隨著工作年限增長、工資水平提高而提高消費等級，從天貓幾家昂貴的化妝品品牌旗艦店看，他們會選擇“一步到位”，直接購買最好的產品。

并不是每個“90后”都有巧思和經驗去改造裝修出租房，但是會有不少“90后”愿意花錢租住舒服的標準品，就像魏思凡夫婦一樣。長租公寓回應了“90后”們對租房消費升級的需求，它們由各公司統一設計裝修，統一的品牌家具，專門的管家、保潔和維修人員，通過互聯網看房、交租、維修申報，招招指向傳統租房的痛點。長租公寓按照收房模式分成集中型和分散型兩種，集中型的公寓是把地鐵沿線等交通便利區域的廠房、整棟樓簽訂多年租賃合約，然后統一裝修運營;分散型是把零散在城市各處的房子進行標準化。整棟樓拿地可以降低成本，分散式收房擴大覆蓋面積。

這種租房領域的新產品按照“用戶思維”去設計，舒適、方便和穩定性是基本門檻，為了樹立品牌，還有人提供更精細的服務。從美國回來的王戈宏，2013年把北京CBD區域的一棟大廈改建成新派公寓，設計花了很多心思。新派公寓不但房間里鋪了地暖，樓道里也是地暖，并且在北京供暖期前后各延長半個月，解決北方人最難挨的陰冷。另一個洋氣的細節在于，公寓的每個廚房都裝上了“中產階層生活品質的利器”——廚余垃圾處理器。“我的樓里沒有任何剩飯剩菜，沒有任何臭味，所以，普通走廊都是又黑又臭的，我們的走廊和樓道鋪了防滑地膠，鼓勵大家爬樓梯做運動。”王戈宏說。

王戈宏把25歲到35歲在CBD工作的女白領想象成用戶，因為她們對生活品質有要求，對細節敏感，如果讓這一部分人滿意，產品品質基本過關。他把鞋架設計成有專門放長靴的空間，因為女人的靴子是不能折疊的，還做了足夠大的衣柜，用來給女孩們放漫長秋冬的大衣和風衣。“女孩兒喜歡這些設計，我剛開始第一年女性租戶達到了90%。后來我還專門調節了一下，把女性租戶的比例降下來。”王戈宏說。

除了公寓方提供的租房品質，為了方便管理、減少潛在糾紛和保證公寓的品質，很多長租公寓要求不租給養寵物的、帶小孩的和跟老人一起居住的。王戈宏說，因為總有一些人是不喜歡寵物和怕小孩哭鬧的，這些特例會影響其他租戶的體驗。“新派公寓最開始沒有管得那么嚴格，有人在公寓里養貓，主人還出差了，貓在家一直叫，鄰居就投訴。后來，我們還是讓大家嚴格遵守公約。”王戈宏的新派公寓CBD店比普通的長租公寓更精細化了規定，它的租金要比同地段普通公寓貴50%，要求租戶要有本科以上學歷，拒絕租給50歲以上的單身大叔。在美國生活很多年的王戈宏說，這在美國都算歧視了，但越精細化的要求就能吸引到越精準的租戶，這間公寓后來的面貌就是一棟住著高學歷、高收入的時髦年輕人的新空間。它反而更加吸引這群人來租房，因為有人喜歡跟自己類似的人做鄰居。

長租公寓從2013年進入一個融資高峰，每年有幾十億資本進入到這個領域，創業者、開發商、房產經紀、酒店業都紛紛進入這個領域。它雖然是個新產品，但是競爭又激烈又燒錢。王戈宏說，長租公寓的成本組成有拿房成本、折舊費、運營成本、稅費，理論上拿房成本低是一個盈利點，可現在城市中心區每出一棟樓，太多家競價，拿房成本便宜不了。“我算過拿房成本占70%的話，利潤就為零了。一個健康企業要在5到7年收回投資，現在的價格讓很多企業是收不回裝修和改造投資的。這個行業現在都在大量融資，誰能迅速最大規模，才能活下來。”王戈宏說。

長租公寓在中國是一個全新的產品，甚至針對它的消防安全規定等法律法規都還在健全之中。從商業的角度，它現在還不是一個賺錢的生意，它的可持續性在哪里，還需要碰撞和磨合，未來也許很賺錢，而有未來才能長遠解決年輕人租房的痛點。endprint

降低居住成本，才能讓年輕人安心留在大城市為了夢想而奮斗，也是城市保持活力和經濟發展的條件。國家頻頻出臺政策鼓勵發展租房市場，同時還需要探索的是職住平衡的方法。

租房可以成為買房安身落腳的一項替代方案，職住平衡解決的是通勤時間長的問題。楊現領說，租房問題主要還得依靠存量市場來解決，因為租房需求集中在交通便利、配套設施完善的成熟區域。租房需求的核心偏好就是車程足夠短，離工作地點足夠近。現在一些城市規劃拿出郊區的新增用地建設租賃住宅，并不是真需求。

職住平衡的探索，一種思路是把城市核心區域的沉淀房產進行翻新改造再投入到租賃市場，比如長租公寓的模式，還有一種方法是共享際的嘗試。共享際的創始人毛大慶同時也是聯合辦公領域的獨角獸公司優客工場的創始人，這個項目是把聯合辦公與公寓相結合，同時定期舉辦各種受到年輕人喜歡的線下社群活動。東四九條的項目已經運行了接近一年的時間，成為北京小有名氣的時髦地，24間房也一直滿租。一樓甜品店的老板雖然在北京有房子，也在樓上租了一間。一樓吃飯喝咖啡的區域還成了鼓樓片區網紅店老板們開會、社交之地，因為共享際早上8點鐘就開業了，跟周圍的早點小吃部差不多，是周圍區域里最早開業的現代化第三空間。形成了一定的氛圍之后，樓下聯合辦公的工位出租也很容易。

東四九條的面積不大，地理位置又很特殊，運轉起來容易。這種模式能復制到其他區域嗎？在北京的三環以內，國貿共享際會在10月份開業。它是由老國貿飯店改造而成，這幢國貿地區早期的建筑，跟鱗次櫛比的新樓相比，顯得陳舊了，商住用一體化的模式是讓它有新的內容。共享際的聯合創始人賈小萌說，國貿周邊長租公寓的價格在1.8萬到2萬元一個月，共享際打一個價格差。國貿看起來高不可攀，共享際就提供一個機會，讓人們又能在這里住，又能在這里工作，還能在這里開店。作為吸引人流和增加黏性的商業區域，賈小萌已經招商了一些沒有能力入駐國貿的網紅店和小店，也是為了豐富這個以大品牌、連鎖品牌為主商圈的區域。

他們更明顯的職住平衡探索是在房山和順義。順義的共享際甚至規劃了工廠的面積。優客工場和衍生出的共享際現在被互聯網創業界看作是中國版的we work和we live，可賈小萌說，對計劃經濟時代有印象的人對這種模式都不陌生，從前的工廠大院里就是有工廠區、職工宿舍區、食堂、俱樂部，平時工作、生活、娛樂不用出大院，周末才出來逛街。

賈小萌說，他們在做的是一個可玩性很大的項目，可以想象一下樂高，想怎么插就怎么插，只不過看引入的內容是什么。“現在很流行的長租公寓解決的是住的問題，我們想做的是如何讓辦公和居住更加高效，它算是一種創新的生活方式吧。”endprint