購租并舉新模式

謝九

“購租并舉”的頂層設計完成，我國房地產調控的長效機制由此確立。

去年6月份，國務院辦公廳發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出了“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系”。這份意見構成了我國租賃市場的頂層設計。

由于“購租并舉”被確定為我國房地產調控的長效機制，因此，租房市場在近期內獲得的政策支持，甚至已經超過了過去十多年。雖然這些政策無法在一夜之間將中國的租房市場提升到國外的水平，但至少已經有了一個不錯的開始。

2013年7月24日，承租人張錦良在浙江寧波市的公租房里開心不已

從目前來看，政府對于租房市場的政策扶持主要體現在兩個方面：一是對租賃住房的建設土地給予傾斜，增加租房住房供應;二是提升承租人的公共服務權益。應該說，這兩點都切中了國內租房市場的主要痛點。但從另外的角度來看，政府在租房市場主要的工作應該集中在制度建設上，如果過度干預市場的供求關系，反有可能擾亂市場的資源配置，從更長期來看，還應該是市場之手決定租房市場的未來。

土地改革破冰

在牽一發而動全身的利益格局下，我國對于土地制度改革向來謹慎，不過為了扶持租房市場的發展，我國近期在土地市場上頻有破冰之舉，尤其是北京和上海這兩座超級城市，更是走在了改革前沿。

按照上海市7月初出臺的《上海市住房發展“十三五”規劃》，“十三五”時期的住房用地供應5500公頃，其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，租賃住房用地和商品房用地差距已經不大。由于租賃住房的單套面積普遍少于商品住房，這樣的土地供給比例下，新增租賃住房套數將超過商品住房，上海市預計“十三五”期間預計新增商品住房約45萬套，租賃住房約70萬套，租賃住房供應套數占新增市場化住房總套數超過60%。

為了實現上述規劃目標，上海市在土地供應上首開先河，創造了“只租不售”的土地供應模式。7月4日，上海市規劃和土地資源管理局網站發布公告，掛牌出讓兩幅新地塊，分別位于浦東新區張江和嘉定新城，土地用途明確標示為“租賃用房”。僅僅20天之后，這兩塊土地就宣布成交。兩塊土地采取“只租不售”模式，項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。按照規定，此次成交的兩塊租賃住房用地出讓年限為70年，受讓人應在出讓年限內整體持有并持續出租運營租賃住房物業，受讓人應參照政府相關規定，建立包括租賃對象、租期、租金、租賃使用管理等統一管理及服務等。由于采取了只租不售的模式，此次成交的地塊價格創下新低，以樓面單價來計算，兩幅地塊單價均不超6000元/平方米，這在此前的上海土地市場難以想象。

一個多月后，上海市再現“只租不售”的土地，上海楊浦區規劃和土地管理局9月8日公示，將楊浦區新江灣城街道的部分地塊調整為租賃住宅用地。預計在上海還會有更多的類似土地出現，“只租不售”將成為上海土地市場上的常態。

上海市將大量土地用于租賃住房，相當于放棄了很大部分土地財政收入，應該說還是需要極大的勇氣，不過，由此可能也會帶來另外的問題，由于上海這樣的超級城市土地供應原本就相當緊張，如果大量土地用于發展租賃住房，是否可能會使得商品住房的土地供應更加不足，進而促使商品住房價格進一步上漲？

或許是為了規避上海模式的潛在風險，北京的土地市場采取了另外一種路徑，在農村集體土地上做文章。

2011年以來，北京市先后在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、溫泉鎮351、昌平區北七家鎮等5個集體土地地塊開展租賃住房項目試點，一共建設租賃住房1.28萬套。今年5月份，唐家嶺集體建設用地的首批927套租賃住房正式建成，開展現場選房、簽約入住。這批租賃住房的操作模式是，由海淀區住房保障事務中心按照市場價格向農民整體躉租，租期10年，統一進行出租、運營和管理，然后面向保障房家庭以公租房價格出租，差價由政府補貼。

除了唐家嶺項目之外，朝陽區平房鄉、溫泉鎮351、昌平區北七家鎮等其他幾個在農村集體土地上建設的租賃住房也會陸續投入使用，這些項目主要分布在產業園區附近，承租對象除了城鎮中低收入家庭之外，還會面向周邊產業園區的職工，以及外來務工人員。按照北京市的計劃，今后5年，北京將建設租賃住房50萬套，主要通過集體建設用地安排。

理論上而言，北京市的這種模式既可以解決租賃住房的用地需求，又不至于和商品住房搶占土地，同時還可以盤活農民土地資產，為農民增收探索一條新路，如果在實際操作中不出現大的失誤，應該還是一條可以復制推廣的路徑。今年8月28日，國土資源部和住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。此次集體土地改革試點，很大程度上就是借鑒了北京過去幾年的經驗，說明北京市的模式得到了認可，未來可能成為政府操盤租賃住房的主流模式。

租購同權試水

北京、上海的模式主要從供給側入手，通過增加租賃住房的供應來解決市場的供需矛盾，某種程度上，租賃市場的供需矛盾只是短期矛盾，更長期的問題在于一些制度性的矛盾，比如承租人所能享受的城市公共服務等等，這是決定中國能否進入長租時代的關鍵因素。在這方面，廣州做出了有益的嘗試，率先提出了租購同權的概念。

今年7月份，廣州市政府辦公廳印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。按照廣州市的方案，“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定”。endprint

對于中國的租房市場，租購同權的概念可算是具有劃時代的意義，但是，真正的挑戰在于如何落實，如果不能真正落地，租購同權最終可能就只是無法操作的一紙空文。

比如對于租購同權里最受關注的教育問題，其實在此之前，國內很多城市也早就承認租房者可以享受就近入學的權益，但前提是在優先滿足戶籍和房屋產權等優先考慮的學齡兒童之后，如果還有富余學位才可以考慮租房人口，因此，在一些相對優質的學區，租房者雖然名義上可以享有就近入學的權益，但在實際操作中，最終很難真正實現就近入學。從公平角度而言，租購同權也是一個容易引發爭議的概念，在很多人看來，如果通過租房就可以實現和買房一樣的教育權益，對于斥巨資買房的人反而有失公平。

對于租房者而言，如果指望租購同權之后就可以低成本實現就讀名校，顯然也是不切實際的幻想。即使政府在政策上強行實施租購同權，最終也很難讓所有人通過租房實現入學的需求。從市場資源配置的角度來看，當一個市場嚴重供不應求時，必然會帶來價格的快速上漲，租房市場也是如此，在供求關系的作用下，未來好的學區房房租價格將會超出大多數人的承受能力，如果過去買不起學區房，未來也同樣租不起學區房。

從政府的角度來看，讓更多人能夠通過租房實現就近入學是其政策目標，但是讓更多人通過租房實現就讀名校，顯然不應該是政府所考慮的范圍，如果未來名校周圍房租大幅上漲，這也是一種正常的市場行為。

租購同權在國內難以真正落地，還有一個很大的障礙在于戶籍制度，我國城市的很多公共資源都和戶籍掛鉤，即使政府為了鼓勵租房而擴大租房者的公共服務范圍，但最終也很難將租房者和戶籍所有者完全畫上等號。

下半年來，國內陸續有部分三、四線城市宣布可以通過租房落戶。7月份，無錫市明確表示，“凡在我市租住經房產管理部門辦理租賃登記備案的合法租賃住宅（居民之間簽訂的未經過備案的房屋租賃協議不能作為落戶條件），同時具備參加我市城鎮社會保險、申領《江蘇省居住證》均滿5年（宜興為均滿3年）條件的，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶”。除此之外，鄭州、長沙、濟南等城市也都出臺了類似的政策，落戶條件也大致相近，比如具有合法穩定住所（含租賃）、合法穩定就業、按規定參加本市城鎮職工養老保險等等。

雖然租房落戶已經開始在部分城市試點，但更多只能在三、四線城市執行，對于北京、上海等一線城市幾乎沒有可能，而這些一線城市才是我國租房市場的核心要地，如果租購同權無法在一線城市落地，對于整個租房市場將不會帶來太大的影響。另外，租房落戶在實際操作上也面臨巨大的困難，估計很少有房東會愿意讓陌生人在自己的房屋上落戶，這將給房東帶來很多潛在的麻煩，而且，如果所有后續的租客都提出落戶要求，房東更將不勝其擾，對于租客的落戶要求，房東可能要么干脆拒絕，要么大幅漲價。

對于政府而言，和租房落戶這樣的大尺度改革相比，保護租客權益可能更是當務之急。在歐美發達國家，租房在房地產體系當中占有相當重要的地位，歐洲大概有三成左右的人選擇租房，其中德國的租房比例更高，選擇租房的人群比例幾乎占到一半。歐美國家的租房比例之所以長期保持在很高水平，很大程度上是因為這些國家的法律法規對于承租人寄予了全方位的保護，因此很多人寧愿選擇長時間甚至一輩子租房。但在中國，由于租房人和房東相比相對弱勢，房東隨意提價甚至驅趕租客也都是很常見的事情，這也是很多人不愿意長期租房的重要原因。

長期以來，政府對于租房市場的這些亂象也并沒有給予太多關注，隨著住房租賃被提升到前所未有的高度，有關部門也開始對此作出表態，住建部有關負責人近期表示，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

政府與市場之手的平衡

從去年6月份國務院發文鼓勵培育住房租賃市場以來，各級政府為了響應號召，對租房市場的各種扶持迅速升溫，長期以來備受冷落的租房市場瞬間成為各方關注的焦點。對我國現階段的住房租賃市場而言，政府的政策扶持固然是必不可少，但是如果政府介入力度過大，反有可能過猶不及。

從資源配置的角度來看，住房租賃市場最終還是由市場起決定性作用，政府在這個市場所扮演的角色應該主要是做好制度建設，尤其是市場難以自發發揮作用的地方，需要政府以行政力量介入。但是，政府如果過多介入市場能夠發揮作用的地方，最終可能會使得住房租賃市場的供需失衡。

比如現在很多地方政府都在通過增加供應量來扶持市場，從我國租房市場的現狀來看，目前國內的房屋租賃供應量的確還難以滿足市場的需求，存在一定的供需缺口，但是，這個缺口應該主要通過市場來調節，政府如果直接增加供給，短期之內雖然可以緩解供需矛盾，但長期來看，反有可能干擾市場的自發資源配置。

比如北京的唐家嶺模式，農民利用村集體土地建成租賃住房之后，北京相關政府部門以市場價格整體躉租，租期10年，然后面向保障房家庭以公租房價格出租，差價由政府補貼。按照北京市的計劃，今后5年，北京將建設租賃住房50萬套。這種由政府主導模式的優點在于可以迅速增加市場供給，但是潛在風險在于，這些在農村集體土地上建設的租賃住房地理位置相對較偏，未來可能會面臨出租率不高的風險，如果由政府承租，將會形成政府的財政負擔，如果首批租約到期后政府不續約，則會在未來形成農民的損失。

今年8月份，國土資源部和住建部確定第一批13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，如果這些地方城市不考慮市場的實際需求，一擁而上大建租賃住房，最終有可能會造成大量的浪費，甚至扭曲正常的市場供需關系。

除了通過農村集體土地增加租房供應之外，上海市更是直接將商品住房用地劃撥出來用于租賃住房建設。按照《上海市住房發展“十三五”規劃》，“十三五”時期，商品住房用地和租賃住房用地分別為2000公頃和1700公頃，從住房套數來看，預計新增商品住房約45萬套，租賃住房約70萬套，從鼓勵租房的角度來看，這樣的力度可算相當之大。但從另外的角度來看，如果原本緊張的土地資源過多被用于建設租賃住房，可能會導致商品住房的供應不足，甚至引發房價又一輪上漲，這反過來又會影響到人們對于租房的選擇。

中國的租房水平遠遠低于國外發達市場，除了租房市場自身的制度建設落后，還有一個很重要的原因在于，房子是中國人實現資產增值的重要途徑，從中國的經驗來看，10年前如果兩個人的資產在同一級別上，一個人選擇買房，另外一個人選擇租房，10年之后，這兩個人的資產差距將以數百萬元計甚至更多，正是這種殘酷的現實，使得大多數中國人只要有可能都會盡量選擇買房而不是租房。

去年以來，經歷了史上最嚴厲的調控之后，國內的房價終于開始出現降溫的勢頭，從租房的角度來看，如果住房的投資價值下降，意味著租房將是一個可以接受的理性選擇。但是，如果未來房價再度迎來新一輪上漲，這將嚴重打擊人們對于選擇長期租房的熱情和信心。endprint