從REITs看金融創新如何精準發力

葛豐

近日有報道稱，我國面向個人投資者的公募REITs（房地產投資信托基金）產品即將啟動，證監會目前正加緊研究制定相關政策法規。

經業內多年呼吁并醞釀之后，上述事關REITs的動向具有很強的現實指向性，其中最直接的一點，就是支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務，加大對住房租賃企業的金融支持力度。這也是圍繞“租售并舉”密集出臺的政策利好中，非常明確的重要內容之一。

住房類REITs的“應運而生”符合當前穩中求進、精準發力的政策主基調，其強大的現實需求簡述之，就是我國房地產市場發展同樣受制于較嚴重的金融抑制，只不過這種金融抑制主要體現在金融供給結構失衡。

如果單從總量來看，我國房地產金融規模擴張的速度放諸世界范圍亦屬罕見，但是由于在此過程中過于倚重間接融資一條腿走路，經年累月引出了諸多不合理之處，其中包括：

一方面，房地產信貸過度供給導致金融風險隱患擴大。數據顯示，截至今年6月30日，136家上市房企（與非上市房企相比，融資渠道已經相對多元化）的資產負債率已進一步攀高至78.9%，因此，這種單向度的過度擴張本身就不具有可持續性。

另一方面，即使在全社會資本蜂擁擠向房地產領域的情況下，我國房地產金融供給體系卻幾乎不能給商品房以外的房地產市場提供任何可靠支撐，以至于后者只能寄生于財政撥款、社會保障，甚至行政指令放貸等純政策性資金支持上。以新建租賃住房為例，有資料顯示，我國由機構提供的有限房源中，政府投資的比例高達近80%，如果再算上國企、事業單位等投資部分，合計占比更是高達近95%。

上述“旱澇”嚴重分化凸顯出建立完善多層次、多元化融資體系的必要性和迫切性。

再從現實可能性角度來看，仍以REITs為例，近期政府力推的租賃房建設的特點是成本回收期長、資本沉淀大，但相對投資回報穩定、資產價值堅挺，因此從開發商角度而言，通過發售REITs產品可實現資金快速回籠，轉向輕資產運營；而站在投資者角度，REITs與股票、債券等資產相比，價格波動小、收益相對高，是長期、分散資產配置的較理想工具。

因此，金融創新從來沒有“要不要”的問題，而是該種金融創新是否適度與適用。而衡量這一點的標準，其實在不久前召開的全國金融工作會議上已經形成共識，那就是要看它是否服從服務于經濟社會發展，能否把更多金融資源配置到經濟社會發展的重點領域和薄弱環節。只要答案是肯定的，那這種金融創新就是精準發力的適度、適用、有價值的金融創新。endprint