我國房價波動對居民儲蓄影響的實證分析

2017-10-09 17:04:37王小雨

現代營銷·學苑版 2017年8期

摘要：我國房地產市場持續繁榮多年，房價不斷上漲，同時，居民消費率不斷下降，儲蓄意愿強烈，儲蓄率長期居高不下。高房價與高儲蓄并存的現狀成為政府和學者們關注的焦點。本文從理論和實證兩方面研究房價波動如何影響居民儲蓄。首先，以儲蓄理論為基礎進行理論分析。然后，建立VAR模型分析我國城鎮居民人均儲蓄存款余額與城鎮居民人均可支配收入、商品房銷售價格和利率等變量之間的關系。

關鍵詞：房價；居民儲蓄；VAR模型

一、房價波動影響居民儲蓄的機理

一直以來持久收入假說、生命周期假說、流動性約束理論都是研究居民儲蓄行為的重要理論基礎，然而考慮到各國國情的不同，在研究我國房地產市場價格變動對居民儲蓄影響時，還需要把制度變遷、信貸約束等因素考慮在內。

（一）持久收入理論

持久收入假說是美國經濟學家米爾頓·弗里德曼在1957年提出。他認為居民儲蓄安排和消費支出主要不是由他的現期收入決定，而是取決于居民的持久收入。持久收入理論將居民收入分為持久收入和暫時收入，持久收入是指在剔除掉經濟中各種短期因素和隨機沖擊的影響后，居民或家庭預期所能獲得的穩定的收入，一般定義為能夠保持三年以上的收入，即一種長期平均的預期收入，一般是用過去幾年收入的加權平均數表示；暫時收入是在短期內得到的收入，是一種暫時性偶然的收入。弗里德曼認為只有持久收入才能影響居民的消費，進而影響其儲蓄安排。

（二）生命周期假說

生命周期假說認為，年輕家庭收入低，但預期未來收入會增加，因此，在這一階段，家庭收入的絕大部分會被用于消費，有時甚至舉債消費，導致消費大于收入；進入中年階段后，家庭收入增加，但是消費小于收入，因為一方面要償還青年階段的負債，另一方面為防老要把一部分收入儲蓄起來；老年時期，即退休以后，收入下降，消費會超過收入。但是，該理論未能完全合理地解釋中國民眾的儲蓄問題。在中國，當房價因住房投資性需求進一步抬高時，年輕家庭處于購房難度增加和購房時間緊迫的矛盾中，為了獲得更低價格的住房，他們必須通過提高儲蓄和壓低消費來縮短購房時間。因此，出現了中國城鎮年輕家庭的儲蓄率比中年家庭更高的現象。這違反了理性個體在生命周期中平滑消費的原理。

（三）流動性約束理論

流動性約束又稱“信貸約束”，是指居民從金融機構以及非金融機構和個人取得貸款以滿足消費時所受的限制。流動性約束理論認為，當消費者受到流動性約束，個人融資受到限制，那么消費者為了順利地平滑一生中的消費，將會在不同階段表現出不同的消費—儲蓄行為。約束期之前，居民將增加儲蓄以避免未來某期消費出現較大幅度下降，而且當居民預期到未來的房價會升高時，他們會進一步減少當期消費并增加儲蓄。因此，在約束期及其之前各期的消費水平會因房價的上漲而受到抑制。約束期之后，居民購買的住宅因價格的上漲而使得未來財富上漲，而居民也會隨之增加消費減少儲蓄，此時房價的財富效應也得以體現。

二、房價波動對居民儲蓄影響的實證分析（基于VAR模型）

（一）實證研究

1.數據的選取與處理

居民儲蓄行為會受到收入、利率、未來支出的不確定性和其他資產價格等因素的影響，其中收入是最主要的影響因素，儲蓄隨收入的變動而同方向變動。因此，我們以全國2001年第一季度到2016年第四季度數據為樣本，選取了我國城鎮居民人均儲蓄余額（St）、城鎮居民人均可支配收入（It）、商品房銷售均價（HPt）、上證綜合指數（SPt）和利率（rt）為變量以VAR模型為基礎進行實證分析。其中，城鎮居民人均儲蓄余額由城鎮居民儲蓄余額除以城鎮人口得到，商品房銷售均價由商品房銷售額除以商品房銷售面積獲得。城鎮居民儲蓄余額、城鎮居民人均可支配收入（It）、商品房銷售額和商品房銷售面積數據來源于國家統計局網站。上證綜合指數（SPt）數據來源于同花順網站。利率（rt）數據來源于中國人民銀行網站。為了使計量分析更準確地反映現實，我們對季節調整后的變量數據進行了對數化處理，取對數后的變量分別為LSt、LHPt、LSPt和LIt。

2. VAR模型的建立

向量自回歸模型（vector autoregression，VAR）可以用來預測相關聯的經濟時間序列系統，并分析隨機擾動對變量系統的動態沖擊，進一步解釋經濟沖擊對經濟變量所產生的影響。

然后，我們用AR根圖表對模型方程進行了滯后結構的檢驗，結果表明VAR模型是穩定的，模型所有的根模倒數均小于1，即位于單位圓內，因此模型估計的系數也是有效的。

3.單位根檢驗

根據協整的定義，要對時間序列之間是否存在協整關系進行判斷，首先要對各個序列的平穩性進行檢驗，因為只有當時間序列為非平穩序列而且它們的單整階數相同時，才能進行協整檢驗。單位根檢驗是檢驗時間序列平穩性的常用方法，我們使用DF檢驗，LSt，LHPt，LSPt，LIt和rt 單位根檢驗結果如下表：

由表1可以看出，所有時間序列水平值均為非平穩序列，經過一階差分后都趨于平穩，因此它們都是一階單整的序列，即I（1）序列。由于所有變量時間序列單整階數相同，所以多個變量之間可能存在長期協整關系，我們可以在VAR模型的基礎上進一步進行協整關系的檢驗。

4. Johansen協整檢驗

Johansen協整檢驗主要采用特征根跡檢驗和最大特征值檢驗兩種方法，這兩種檢驗方法比較相似。我們采用特征根跡檢驗方法來檢驗VAR模型中變量之間是否存在協整關系，檢驗設定序列有線性趨勢但協整方程只有截距，檢驗結果如下：

從表2可以看出，在5%的置信水平下，存在兩個協整向量使模型中的變量之間構成兩個協整關系。即城鎮居民人均儲蓄、城鎮人均可支配收入、商品房均價、上證綜指及利率之間存在長期均衡關系。endprint

5.向量誤差修正模型（VEC）

建立誤差修正模型，需要變量之間存在協整關系。通過Johansen檢驗，我們知道模型中變量之間存在長期均衡關系，為了進一步研究各變量之間的短期影響，我們將在VAR模型的基礎上取一階差分的滯后導出誤差修正模型。模型如下：

從模型（2.4）結果中可以看出，在短期內，商品房均價與股票價格指數變動均對城鎮居民人均儲蓄產生負影響，而且根據系數的標準差和T值可以得出房價對居民人均儲蓄的影響更為顯著和強烈。而城鎮居民人均可支配收入的變動對城鎮居民人均儲蓄、商品房均價和股票價格指數均有正影響，但是影響是微弱的。利率對各變量的影響則不顯著。

6.脈沖響應函數（IRF）

圖1是城鎮居民人均儲蓄的響應函數圖，可以看出當期其對自身的一個正單位的沖擊反應較強，雖然在第四期達到最大值后處于下滑趨勢，但仍保持著正的沖擊效應且持續時間較長，這說明我國城鎮居民的儲蓄傾向較高、儲蓄意愿較為穩定。圖2是城鎮居民人均儲蓄對房價沖擊的響應函數，可以看出商品房銷售價格對城鎮居民人均儲蓄的沖擊效應為負，且在第六期達到最大，隨后持續平穩上升，在13期后轉正，這表明房價對居民儲蓄有長期的影響。圖3是城鎮居民人均儲蓄對股票價格指數沖擊的響應函數，可以看出股票價格指數對城鎮居民人均儲蓄的負沖擊持續到第九期以后轉為正效應，并在13期以后保持在一個相對平穩的水平。

（二）結論分析

通過上述實證檢驗我們可以看出：Johansen協整檢驗和脈沖響應函數檢驗結果表明，城鎮居民人均儲蓄和房價之間存在長期的均衡關系；向量誤差修正模型結果表明在短期內二者具有較強的負相關關系?？傮w來說，我國城鎮居民儲蓄與房價之間有較強的相關關系。結合前面的理論分析，我們認為主要有以下幾個原因：一、制度變遷、信貸約束和房價的不斷上漲，使很多居民家庭對未來的不確定性增加了，預期支出的增加使居民增加了預防性儲蓄；二、我國財富分配不均，貧富差距較大，使得住房投資需求成為拉動房價上漲的原因之一。持有較多財富的人出于對風險的考慮，會選擇多元化的投資方式，即使房價持續上漲，對其儲蓄量的影響也是有限的。而對于中低收入者來說，更高的房價要求其必須有更多的儲蓄才能有足夠的支付能力。三、城鎮化進程的加快，大量農村人口涌入城市，增加了城鎮住房需求量。同時，他們購房的資金主要靠自身儲蓄，這在一定程度上引起了城鎮居民儲蓄的增加。

（三）政策建議

通過理論分析和實證研究，我們知道房地產市場與居民儲蓄之間有較強的關聯性，因此，我們可以通過調控房地產市場來引導居民儲蓄行為。房地產市場的管理加強，有助于促進房地產業的健康穩定發展，改善我國高儲蓄的現狀，推進宏觀經濟穩定發展。

1.加強住房保障制度建設

隨著住房商品化改革的不斷推進，居民對住房的需求旺盛，推動了房價的持續上漲。完善住房保障建設，可以滿足不同收入群體的住房需求。一、應制定嚴格的收入調查方案，明確界定廉租房和經濟適用房的享受對象，使中低收入者能夠成為該制度的真正受益者；二、政府可以通過調控房地產市場，增加廉租房和經濟適用房的有效供給。比如，政府在成立專門的開發機構建設保障住房的同時，鼓勵私人開發商參與到廉租房、公租房和經濟適用房的建設中；在劃撥城市建設用地時規定用于保障住房的比例等。三、通過專門的社會住房保障機構，加強對保障性住房的管理，加大對騙購經濟適用房者的懲處力度。同時，將保障性住房的建設和管理納入地方官員政績考評標準，切實保障相關制度的有效運行。

2.實行差別化的信貸政策

金融機構應在住房信貸上大力實施差別化政策，放寬貸款要求中對年收入的限制。對于首次購房者，應降低房貸利率和首付比例。為嚴格控制住房貸款的重復行為，對于貸款購買二套房的首付款比例應提高。加大對中小普通商品房、經濟適用房和廉租房建設的信貸支持力度，嚴格控制信貸資金對高級住房和商業性用房的投放。同時，金融機構應進一步完善信貸風險管理制度，嚴禁杜絕對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或項目進行貸款，防止投機性住房信貸。合理有效的信貸政策可以降低居民的流動性約束，引導居民減少儲蓄增加消費。

3.完善房地產稅收制度

根據房地產產業的發展狀況，房地產市場的稅收制度通過稅種和稅率的調整，起到調節房地產開發商的盈利水平和購房者的住房支出水平、調控房地產市場的投資規模和消費規模、優化房產市場的供需結構的作用。為了完善房地產稅收制度，應充分考察流轉稅和所得稅的不同特性，針對房地產開發、交易、保有等環節的不同特點，科學地完善產地產稅收制度。同時，房地產開發銷售中繁重的行政性收費應減少，不合理不合法的稅收項目應清除，切實降低開發銷售房地產的成本，以穩定房價。另外，為了抑制投機性需求，應加重對大戶型、高檔住宅和別墅交易的稅收，調整房地產市場結構，引導合理的住房消費需求。

4.深化住房公積金制度改革

建立住房公積金制度，意在促進中低收入者互助購房。但是，從執行效果來看，公積金的使用更多地惠及了中高收入群體，而在改善低收入職工居住條件方面未能有效地發揮作用。真正的低收入者想通過住房公積金貸款獲得住房仍比較困難，一是由于其手續煩瑣，開發商對其歡迎程度遠不如商業貸款；二是在住房公積金貸款在歷次的房地產調控中隨著相關政策的調整而收緊，殃及中低收入者。因此，我國還需要不斷完善公積金制度，充分考慮中低收入人群的需要，對低收入居民使用住房公積金貸款給予適當的優惠，如貸款利率減免、最低收入家庭可以將公積金存款使用到購房的首付款中等。

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