城市工業(yè)用地集約評價的分析

李蘊(yùn)璐/河北省廊坊市國土資源局

城市工業(yè)用地集約評價的分析

李蘊(yùn)璐/河北省廊坊市國土資源局

城市工業(yè)用地的集約化使用是實(shí)現(xiàn)城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要方式，也是提高城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)建設(shè)布局合理化程度的重要手段。因此需要對城市工業(yè)用地集約使用建立一套完善的評價體系。

城市；工業(yè)用地；集約評價

引言

在我國城市現(xiàn)代化發(fā)展建設(shè)的過程中，城市工業(yè)用地的集約化使用出現(xiàn)了很多的問題，導(dǎo)致城市不斷的進(jìn)行外向型的擴(kuò)張發(fā)展，造成農(nóng)業(yè)用地不斷減少。這就需要對城市工業(yè)用地集約化使用進(jìn)行全面科學(xué)的分析評價。

一、城市工業(yè)用地集約使用的概念

城市工業(yè)用地集約使用是在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)用地集約使用和地租理論中發(fā)展演變而來的，但是由于城市本身的復(fù)雜性使得城市工業(yè)用地集約使用一直缺少相應(yīng)的定義。從內(nèi)容上來講，城市工業(yè)用地的集約使用不僅有土地集約化使用的內(nèi)容，同時還包括了對城市在單位面積土地上勞動力和物化勞動安置數(shù)量的分析，保障土地的產(chǎn)出量和使用程度，進(jìn)一步增強(qiáng)城市工業(yè)土地的經(jīng)濟(jì)效益和承載能力，力圖在單位面積的城市土地上能夠獲得最大的社會收益，其中也包括了通過科學(xué)布置，保證城市用地的經(jīng)濟(jì)化、社會化以及生態(tài)化。

城市工業(yè)用地是城市用地的一部分，因此同樣需要對其進(jìn)行集約化的使用，以此來合理完成城市布局，高效利用寶貴的城市土地資源。在城市工業(yè)用地集約使用的內(nèi)涵上主要有兩個方面：首先是城市工業(yè)用地集約使用的原本意義，即是指城市土地的投入強(qiáng)度以及對城市土地進(jìn)行合理應(yīng)用。其次是在城市工業(yè)用地集約使用的意義上融入城市科學(xué)布局的內(nèi)涵，就是指在城市中的工業(yè)產(chǎn)業(yè)尤其是一些有著嚴(yán)重污染情況的工業(yè)產(chǎn)業(yè)，需要在城市布局以及城市規(guī)劃上進(jìn)行協(xié)調(diào)。

二、城市工業(yè)用地的使用現(xiàn)狀

（一）工業(yè)用地使用過于粗放

當(dāng)前城市的工業(yè)產(chǎn)業(yè)在土地的利用效率上不高，這是導(dǎo)致城市工業(yè)用地粗放使用的主要原因，同時這也導(dǎo)致了城市不斷進(jìn)行外向型發(fā)展的原因。圖1是某市的工業(yè)用地面積數(shù)據(jù)，可以看出很多城市的用地結(jié)構(gòu)都不合理，其中工業(yè)用地占比例較大。因此城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)的容積能力以及城市建筑物密集程度是進(jìn)行城市工業(yè)用地集約使用的關(guān)鍵因素。需要提高在單位城市用地面積上的工業(yè)用地強(qiáng)度，提升城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)的土地使用效率。

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（二）利用率不高

隨著城市現(xiàn)代化的迅速發(fā)展，使得城市工業(yè)規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大，對工業(yè)用地的需求也在不斷的提升，因此許多工業(yè)企業(yè)在進(jìn)行土地審批之初，就利用粗放型的土地使用情況，不斷的虛增企業(yè)土地需求數(shù)量，力圖增加企業(yè)土地劃分面積。但是，這些企業(yè)實(shí)際上能夠使用的土地面積很少，這就造成了在城市發(fā)展的過程中，工業(yè)用地需求急劇增長，城市工業(yè)用地大量閑置，造成土地資源的變相浪費(fèi)，導(dǎo)致城市工業(yè)用地集約使用程度不高[2]。

（三）土地資源管理松懈

在城市建設(shè)過程中，許多土地都是劃分為政府行政辦公用地、城市綠化用地等，但是隨著城市發(fā)展速度不斷加快，以及城市工業(yè)的迅速壯大，使得許多城市擅自修改城市土地的使用用途，轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)用地進(jìn)行劃分，導(dǎo)致城市中工業(yè)用地急劇增長，占據(jù)大量的其他專屬用地。而許多企業(yè)在獲得土地之后，不僅在工業(yè)用地上建設(shè)實(shí)體廠房、職工宿舍，甚至?xí)诮?jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，將原本的工業(yè)用地用來興建門市房、商鋪等。同時，由于利益的驅(qū)動和土地資源管理的松懈，導(dǎo)致許多城市都出現(xiàn)不法的土地交易。一部分企業(yè)在進(jìn)行兼并、改制的過程中，直接將土地與企業(yè)其他資產(chǎn)一同處理，甚至將土地隨意出租或者轉(zhuǎn)賣。

三、建立城市工業(yè)用地集約使用評價的方式

（一）集約使用評價的方式

在本文將使用多目標(biāo)的評價方式。這是一種對經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行整體性描述的方式，這種描述方法將會通過對經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行總體概括以及多方面特征分析的情況下，獲得符合要求的結(jié)果。而多目標(biāo)評價方式在集約使用評價中，可以通過對土地的傳統(tǒng)集約情況進(jìn)行分析，同時對現(xiàn)代城市工業(yè)用地中環(huán)境污染因素、工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局因素結(jié)合起來進(jìn)行綜合性的分析評價。

多目標(biāo)的城市工業(yè)土地集約使用的評價思路是：通過對影響城市工業(yè)土地集約使用的各項(xiàng)因素以及其重要程度差別，確定相應(yīng)的指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)，對初始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，根據(jù)各項(xiàng)因素的指標(biāo)相加，將獲得城市工業(yè)用地集約使用的綜合指標(biāo)，通過對指標(biāo)的排序，進(jìn)而確定進(jìn)行評價土地的城市工業(yè)用地集約使用程度。

（二）建立城市工業(yè)用地集約使用的評價指標(biāo)體系

各項(xiàng)因素的指標(biāo)需要進(jìn)行科學(xué)的選擇，其重點(diǎn)需要表現(xiàn)出城市工業(yè)用地集約使用的關(guān)鍵，保障評價系統(tǒng)的邏輯層次清晰、結(jié)構(gòu)簡單。同時展示出工業(yè)用地的特征，進(jìn)而需要增加選擇指標(biāo)時的易操作性，使得所有指標(biāo)意義明確、代表性強(qiáng)，能夠符合大部分信息的實(shí)際情況。其中具體的指標(biāo)情況如下：

1.土地利用率

利用率是表示工業(yè)用地的實(shí)際使用強(qiáng)度以及使用效果的指標(biāo)。也是城市工業(yè)用地集約使用評價中最為關(guān)鍵的評價因素，會對城市工業(yè)用地的集約使用等級有直接的評價。

2.單位土地建筑密度

這一指標(biāo)是用于分析在工業(yè)用地中各類地面建筑物的實(shí)際面積在占地的總面積在所占的比例。在評價體系中，這一指標(biāo)將直接顯示工業(yè)用地的集約程度，如果這一比例大則代表該土地上的集約程度較高。

3.建筑容積率

這一指標(biāo)是指在評價用地上建筑面積和用地總面積的比例。如果這一比例大則代表該土地上的集約程度較高。

4.綠地占有率

它是指在評價用地上未使用面積與用地總面積的比例，如果這一指標(biāo)數(shù)值高則代表工業(yè)用地的集約程度低。

5.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

這一指標(biāo)是指在評價的工業(yè)用地中固定資產(chǎn)與每年的企業(yè)產(chǎn)值。是影響城市工業(yè)用地集約使用的重要因素。

6.生態(tài)指標(biāo)

與綠地占有率不同，這一指標(biāo)中主要是包括在國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)下，工業(yè)企業(yè)必須建設(shè)的綠化用地面積。

四、結(jié)論

總而言之，隨著我國城市現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展，使得城市的工業(yè)用地的使用情況出現(xiàn)了很多問題，導(dǎo)致城市工業(yè)用地的集約使用受到了嚴(yán)重的阻礙。而通過工業(yè)用地集約使用評價體系，能夠很好的總結(jié)出目標(biāo)評價土地的集約化使用程度，幫助城市工業(yè)用地的集約化使用進(jìn)一步發(fā)展。

[1]費(fèi)羅成,吳次芳,程久苗,等.資源城市轉(zhuǎn)型期工業(yè)用地集約利用評價——以棗莊市為例[J].城市問題,2013,02:29-36.

[2]夏佩佩.浙江省工業(yè)用地集約利用效率評價及影響因素分析[D].浙江工業(yè)大學(xué),2014.