房地產(chǎn)：政策利空或砸“黃金坑”

本刊記者 王柄根

房地產(chǎn)：政策利空或砸“黃金坑”

本刊記者 王柄根

近日，重慶、南昌、長(zhǎng)沙以及石家莊等多個(gè)城市集中出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，內(nèi)容主要以限售相關(guān)條例為主，旨在抑制投資性需求。與此同時(shí)，央行加大監(jiān)管力度，要求各地嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)，且多地首套房貸利率上浮10-20%不等。無疑，近期出臺(tái)的一系列政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極大的負(fù)面影響，在此背景下，原本上漲勢(shì)頭較為迅猛的房地產(chǎn)板塊一度出現(xiàn)大幅下跌。

筆者認(rèn)為，盡管政策面對(duì)房地產(chǎn)板塊走勢(shì)造成一定的利空影響，但不可忽視的是，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，8月末商品房待售面積跌至近三年來新低，全國(guó)商品房去化周期或只有5.1個(gè)月，房地產(chǎn)的持續(xù)開發(fā)仍是重中之重。對(duì)標(biāo)港股市場(chǎng)的內(nèi)房股，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)個(gè)股年內(nèi)漲幅依然較小，具有比價(jià)優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)下越發(fā)注重價(jià)值投資的背景下，估值較低、在一線城市土地儲(chǔ)備豐富的龍頭房地產(chǎn)個(gè)股依然具備投資價(jià)值。

政策利空難阻樓市發(fā)展需求

9月23日當(dāng)周，多個(gè)城市密集出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，其中，石家莊新購(gòu)住房5年內(nèi)不得上市交易，長(zhǎng)沙則需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿3年方可上市交易。不難發(fā)現(xiàn)，此次房地產(chǎn)調(diào)控降低了房地產(chǎn)的流動(dòng)性，以打擊投機(jī)性住房為主。如果僅僅將此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控看作是一次監(jiān)管的再升級(jí)并不準(zhǔn)確，研究發(fā)現(xiàn)，此輪發(fā)布房產(chǎn)調(diào)控新政的城市在此前相關(guān)政策并不嚴(yán)厲，去庫(kù)存相對(duì)充分，同時(shí)也是炒作氣氛較為濃厚的城市，因此將此次調(diào)控看作是一次補(bǔ)充更為合適。

房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量走勢(shì)圖

除了政策上的因城施策，央行嚴(yán)抓消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市以及多地首套房房貸利率上浮10%-20%均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了極大影響。在國(guó)家收緊貨幣政策的大環(huán)境下，消費(fèi)貸進(jìn)入樓市被認(rèn)為是今年住房信貸仍保持高增長(zhǎng)的原因之一，因此此次央行嚴(yán)查消費(fèi)貸或?qū)π枨螽a(chǎn)生實(shí)質(zhì)性沖擊。

盡管短期需求端受到了沖擊，但供給端的放松依然可期。統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月末商品房待售面積62352萬平方米，較7月末減少1144萬平方米，跌至近三年來新低。對(duì)此房地產(chǎn)市場(chǎng)人士分析，按照8月份單月成交面積1.2億平方米計(jì)算，當(dāng)下庫(kù)存去化周期已經(jīng)只有5.1個(gè)月，在連續(xù)去庫(kù)存后，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來補(bǔ)庫(kù)存周期。值得注意的是，管理層推出一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并非是要抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而是讓其能夠更健康的發(fā)展。待投資性需求短期被消化后，房?jī)r(jià)依然由市場(chǎng)的邊際所決定，尤其是在一二線城市，龐大的居住需求依然沒能解決，因此不必對(duì)政策對(duì)市場(chǎng)帶來的施壓感到過多的擔(dān)憂。

多維度精選個(gè)股

今年以來，港股市場(chǎng)的內(nèi)地房地產(chǎn)股票漲幅巨大，其中中國(guó)恒大和融創(chuàng)中國(guó)今年以來上漲幅度都超過400%，而雅居樂集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)、碧桂園等上漲幅度也超過200%，今年漲幅超過50%的個(gè)股更是不在少數(shù)。但與此同時(shí)，A股房地產(chǎn)板塊年內(nèi)漲幅不足10%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于港股市場(chǎng)，或存補(bǔ)漲需求。

從資金的流向看，如果以5月11日滬指創(chuàng)下的3016.53點(diǎn)作為本輪上漲的起漲點(diǎn)，房地產(chǎn)板塊是該時(shí)點(diǎn)至9月份融資凈賣出額最高的板塊，流出金額達(dá)22.18億元。然而到了9月份，房地產(chǎn)板塊持續(xù)受到融資客的青睞并一躍成為9月份杠桿資金加倉(cāng)前十名的板塊。從左側(cè)交易的角度考慮，該板塊在持續(xù)遭到市場(chǎng)拋售后迎來連續(xù)加倉(cāng)，值得后市持續(xù)關(guān)注。

但不可忽視的是，去年國(guó)慶期間，全國(guó)多個(gè)城市密集出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，且由于重磅會(huì)議臨近，市場(chǎng)對(duì)接下來監(jiān)管層繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策存一定預(yù)期，短期內(nèi)可能難有較大升勢(shì)。但筆者認(rèn)為，后續(xù)若在消息面利空的影響下，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)快速大幅回調(diào)，或?qū)⑹遣诲e(cuò)的“黃金坑”。

估值可謂是房地產(chǎn)板塊最大的優(yōu)勢(shì)之一，據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)板塊整體市盈率僅為16倍左右，在A股市場(chǎng)越來越注重價(jià)值投資的背景下，低估值的房地產(chǎn)個(gè)股不失為理想的選擇。站在穩(wěn)健的角度看，房地產(chǎn)商龍頭萬科A（000002）和保利地產(chǎn)（600048）依然值得市場(chǎng)關(guān)注。龍頭地產(chǎn)股短期會(huì)受到政策情緒的影響，但不影響長(zhǎng)期價(jià)值，其中，保利地產(chǎn)全國(guó)布局75個(gè)城市，排名前十的城市占51%，排名前二十的占比73%，而該股市盈率僅有10倍左右，具有較高的投資價(jià)值。萬科A在深圳地鐵入主以后，雙方在深圳均有豐富的土地儲(chǔ)備，未來萬科在地鐵上蓋物業(yè)的發(fā)展值得期待。

同樣地處深圳，具有豐富土地儲(chǔ)備的天健集團(tuán)（000090）想象空間較為巨大。公司是深圳市國(guó)資系統(tǒng)唯一一家以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)、工程施工業(yè)、物業(yè)租賃為主的企業(yè)，與萬科A和保利地產(chǎn)一樣，估值較為合理，動(dòng)態(tài)市盈率不足20倍。同時(shí)，在國(guó)家大力推行房屋租賃市場(chǎng)的背景下，從事物業(yè)租賃的的天健集團(tuán)有望在后市迎來炒作。此外，從過往的股價(jià)表現(xiàn)看，該公司與粵港澳大灣區(qū)和深汕合作區(qū)概念的炒作聯(lián)動(dòng)性較大，后續(xù)有望在政策的暖風(fēng)下再續(xù)良好表現(xiàn)。綜上所述，天健集團(tuán)由于良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)和較低的估值，使其具有良好的防御屬性，而集眾多概念于一身使得天健集團(tuán)未來上升空間充滿想象。同理，南有粵港灣大灣區(qū)，北有雄安新區(qū)，背靠雄安的北京城建（600266）同樣值得期待，后市隨著雄安新區(qū)建設(shè)的加速，相關(guān)基建和房地產(chǎn)樓盤工程的開發(fā)者必將受益，投資者可積極關(guān)注。

部分房地產(chǎn)個(gè)股數(shù)據(jù)一覽