房地產：政策利空或砸“黃金坑”

本刊記者 王柄根

房地產：政策利空或砸“黃金坑”

本刊記者 王柄根

近日，重慶、南昌、長沙以及石家莊等多個城市集中出臺房地產市場調控政策，內容主要以限售相關條例為主，旨在抑制投資性需求。與此同時，央行加大監管力度，要求各地嚴查個人消費貸違規流入房地產，且多地首套房貸利率上浮10-20%不等。無疑，近期出臺的一系列政策對于房地產市場產生極大的負面影響，在此背景下，原本上漲勢頭較為迅猛的房地產板塊一度出現大幅下跌。

筆者認為，盡管政策面對房地產板塊走勢造成一定的利空影響，但不可忽視的是，從國家統計局公布的數據來看，8月末商品房待售面積跌至近三年來新低，全國商品房去化周期或只有5.1個月，房地產的持續開發仍是重中之重。對標港股市場的內房股，A股市場房地產個股年內漲幅依然較小，具有比價優勢，在當下越發注重價值投資的背景下，估值較低、在一線城市土地儲備豐富的龍頭房地產個股依然具備投資價值。

政策利空難阻樓市發展需求

9月23日當周，多個城市密集出臺房地產市場調控政策，其中，石家莊新購住房5年內不得上市交易，長沙則需取得不動產權屬證書滿3年方可上市交易。不難發現，此次房地產調控降低了房地產的流動性，以打擊投機性住房為主。如果僅僅將此次房地產市場的調控看作是一次監管的再升級并不準確，研究發現，此輪發布房產調控新政的城市在此前相關政策并不嚴厲，去庫存相對充分，同時也是炒作氣氛較為濃厚的城市，因此將此次調控看作是一次補充更為合適。

房地產市場成交量走勢圖

除了政策上的因城施策，央行嚴抓消費貸違規進入樓市以及多地首套房房貸利率上浮10%-20%均對房地產市場造成了極大影響。在國家收緊貨幣政策的大環境下，消費貸進入樓市被認為是今年住房信貸仍保持高增長的原因之一，因此此次央行嚴查消費貸或對需求產生實質性沖擊。

盡管短期需求端受到了沖擊，但供給端的放松依然可期。統計局公布的數據顯示，8月末商品房待售面積62352萬平方米，較7月末減少1144萬平方米，跌至近三年來新低。對此房地產市場人士分析，按照8月份單月成交面積1.2億平方米計算，當下庫存去化周期已經只有5.1個月，在連續去庫存后，部分城市的房地產市場有望迎來補庫存周期。值得注意的是，管理層推出一系列的房地產調控政策，并非是要抑制房地產市場的發展，而是讓其能夠更健康的發展。待投資性需求短期被消化后，房價依然由市場的邊際所決定，尤其是在一二線城市，龐大的居住需求依然沒能解決，因此不必對政策對市場帶來的施壓感到過多的擔憂。

多維度精選個股

今年以來，港股市場的內地房地產股票漲幅巨大，其中中國恒大和融創中國今年以來上漲幅度都超過400%，而雅居樂集團、佳兆業集團、碧桂園等上漲幅度也超過200%，今年漲幅超過50%的個股更是不在少數。但與此同時，A股房地產板塊年內漲幅不足10%，遠遠落后于港股市場，或存補漲需求。

從資金的流向看，如果以5月11日滬指創下的3016.53點作為本輪上漲的起漲點，房地產板塊是該時點至9月份融資凈賣出額最高的板塊，流出金額達22.18億元。然而到了9月份，房地產板塊持續受到融資客的青睞并一躍成為9月份杠桿資金加倉前十名的板塊。從左側交易的角度考慮，該板塊在持續遭到市場拋售后迎來連續加倉，值得后市持續關注。

但不可忽視的是，去年國慶期間，全國多個城市密集出臺房地產市場調控政策，且由于重磅會議臨近，市場對接下來監管層繼續出臺相關調控政策存一定預期，短期內可能難有較大升勢。但筆者認為，后續若在消息面利空的影響下，房地產板塊出現快速大幅回調，或將是不錯的“黃金坑”。

估值可謂是房地產板塊最大的優勢之一，據WIND統計，房地產開發板塊整體市盈率僅為16倍左右，在A股市場越來越注重價值投資的背景下，低估值的房地產個股不失為理想的選擇。站在穩健的角度看，房地產商龍頭萬科A（000002）和保利地產（600048）依然值得市場關注。龍頭地產股短期會受到政策情緒的影響，但不影響長期價值，其中，保利地產全國布局75個城市，排名前十的城市占51%，排名前二十的占比73%，而該股市盈率僅有10倍左右，具有較高的投資價值。萬科A在深圳地鐵入主以后，雙方在深圳均有豐富的土地儲備，未來萬科在地鐵上蓋物業的發展值得期待。

同樣地處深圳，具有豐富土地儲備的天健集團（000090）想象空間較為巨大。公司是深圳市國資系統唯一一家以房地產開發行業、工程施工業、物業租賃為主的企業，與萬科A和保利地產一樣，估值較為合理，動態市盈率不足20倍。同時，在國家大力推行房屋租賃市場的背景下，從事物業租賃的的天健集團有望在后市迎來炒作。此外，從過往的股價表現看，該公司與粵港澳大灣區和深汕合作區概念的炒作聯動性較大，后續有望在政策的暖風下再續良好表現。綜上所述，天健集團由于良好的業績表現和較低的估值，使其具有良好的防御屬性，而集眾多概念于一身使得天健集團未來上升空間充滿想象。同理，南有粵港灣大灣區，北有雄安新區，背靠雄安的北京城建（600266）同樣值得期待，后市隨著雄安新區建設的加速，相關基建和房地產樓盤工程的開發者必將受益，投資者可積極關注。

部分房地產個股數據一覽