在保護中發展，在發展中保護
——?？隍T樓老街開發與保護現狀調查研究

符代蕓

（海南經貿職業技術學院，海南 ?？?571127）

在保護中發展，在發展中保護
——?？隍T樓老街開發與保護現狀調查研究

符代蕓

（海南經貿職業技術學院，海南 海口 571127）

海口騎樓老街作為海南本土有價值的建筑和歷史文化景觀，具有很高的文化、旅游和商業價值。文章按照“騎樓本身要隨著時代在發展，要符合現代的要求，在保留原有文化內涵的基礎上使其具有新的生命力”的觀點，對?？隍T樓的保護與開發現狀進行調查研究，跟蹤記錄海口騎樓老街保護與綜合整治工作的實時進展，分析開發過程中遇到的瓶頸、困境和不足，并借鑒國內外騎樓街區保護和改造的成功經驗，思考探討如何因地制宜對?？隍T樓老街進行有效保護和開發，進一步發掘?？隍T樓老街的文化旅游及商業價值。

?？隍T樓；保護；開發；現狀；調查研究

Abstract:as an important architectural and historical & cultural landscape in Hainan, Haikou old arcade street has a high cultural, tourism and commercial value. According to the "arcade with itself in the development of the times, to meet the modern demands in preserving the original cultural connotation to its new vitality" point of view, the paper investigates and studies the protection and development of the status quo of Haikou arcade, track record of Haikou arcade street protection work and the comprehensive improvement of the real time progress, analysis in the process of development bottleneck, difficulties and problems, and drawing lessons from successful experiences at home and abroad arcade blocks protection and reconstruction, thinking of how to develop the effective protection and development of Haikou arcade street, further explore Haikou arcade street cultural tourism and business value.

Key words:Haikou arcade；protection；development；present situation；investigation and study

承載南洋文化的海口騎樓老街，作為海南本土有價值的建筑和歷史文化景觀，海南人身邊鮮活而生動的歷史文化遺產，具有很高的文化、旅游和商業價值。?？谑姓?010年8月啟動?？隍T樓老街保護與綜合整治項目，對騎樓老街進行整體修繕、改造，幾年過去，今天的?？隍T樓老街面貌如何，規劃中的海口騎樓歷史街區商業、旅游、文化開發進展如何，帶著對?？隍T樓老街深厚的情感，筆者一行對?？隍T樓老街的開發與保護現狀進行調查研究，以探尋新一輪保護性開發的成效。

1 調查背景

2009年，?？隍T樓老街以“現今國內騎樓建筑保留規模最大、保存基本完好、極富中西特色的歷史文化街區、街道兩側是近百年歷史的充滿南洋建筑風情的騎樓，串起了?？谧冞w的歷史”，入選中國“十大歷史文化名街”。騎樓老街，見證了海口的滄桑歷史，是老海口的神韻，承載幾代海口人的記憶。但隨著時代的變遷，當年繁華的騎樓街區逐漸跟不上城市發展的步伐，面臨著建筑結構老化、市政設施差、居住密度高、業態低端等問題。

近年來，政府在促進海口騎樓街區發展、保護騎樓歷史建筑、提升改造等方面做了大量工作，?？隍T樓老街的保護與開發初見成效。2010年海口市政府開始啟動?？隍T樓老街保護與綜合整治項目，對騎樓老街的房屋、街道進行修繕、改造。經過提升改造，騎樓老街整體面貌大為改觀，同時建成了騎樓旅游集散廣場，多種新興業態入駐老街，騎樓老街正慢慢煥發新的生命力。在規劃中，未來?？隍T樓老街將建成一個集觀光、特色購物和展示城市歷史三位一體的南洋特色歷史文化旅游街區。但在開發過程中，?？隍T樓老街的業態調整、改造開發步伐仍相對滯后，進展緩慢。目前騎樓老街新老業態僵持不前，人氣不足，老街雖換新顏卻未見繁華。同時停車位少、道路狹窄、電力設備老化等問題，也制約著騎樓老街的發展，亟須探索海口騎樓老街的有效發展模式，推動騎樓老街的發展建設。

2 ?？隍T樓老街的前生今世

海口騎樓歷史文化街區位于長堤路以南，龍華路以東，和平路以西，解放西路，文明中路以北的范圍之內，總面積121 hm2，包括博愛路、中山路、新華路、解放路、得勝沙路5條著名騎樓街，以及次街道的水巷口街和振東街，共有大大小小的騎樓建筑近600棟。不同于國內的眾多歷史文化老街區，?？隍T樓老街是國內鮮有的，保存完整且至今還“活著”的歷史老街。這里至今居住著4萬多戶家庭，17萬余居民。因而騎樓老街的保護修繕，一方面要保持風貌的完整，另一方面又要延續今天人們的生活。

海口騎樓老街屬于歷史文化街區，所謂歷史街區指的是保存一定數量和規模的歷史建筑物且風貌相對完整的生活地區?！霸摰貐^內的建筑可能并不是個個都具有文物價值，但它們所構成的整體環境和秩序卻反映了某一歷史時期的風貌特色，價值由此得到升華”[1]。海口騎樓老街的價值在于較好地保留著20世紀初期由南洋歸僑帶回海南的南洋騎樓建筑風貌。騎樓是南方多雨炎熱地區臨街樓房的一種建筑形式，將下層部分做成柱廊式人行道，用以蔽雨、遮陽，它的沿街部分二層以上出挑至車行道邊線，用立柱支撐，將人行道包裹進騎樓內部，立面形態上建筑騎跨人行道，因而取名騎樓[2]。騎樓一般不獨棟出現，經常一棟緊挨一棟延綿不絕形成騎樓街。

?？隍T樓老街已經歷近百年的歲月滄桑，大多是20世紀初從南洋回來的華僑借鑒當時的南洋建筑風格所建，具有很高的建筑藝術價值。南洋騎樓是當年最時髦、最氣派的建筑，這里曾是?？谧罘比A的商圈。但隨著海口城區的發展和經濟重心的轉移，一直處于老?？诮洕幕行牡尿T樓老街，慢慢跟不上城市的發展步伐，曾經的驕傲與尊貴只能留在記憶里，老街陷入了落寞。由于種種原因，許多屬于華僑商賈的樓房被收歸國有，樓房的主人們漸漸從老街搬遷出，留下沒人打理的空樓；或者在風吹雨打中凋零破敗，或者在幾易其主中面目全非。魚龍混雜的各式人等和他們的市井營生占據了老街，每平方公里的居住人口超過5萬人，老街就像風燭殘年的老人邁不動腳步；粗制的廣告牌、與老街氣質相悖的商業形態等無序狀態，使整個騎樓顯得越來越零亂；嚴重的建筑損傷、人戶分離的復雜產權和低收入的人群負擔，成為老街沉重的包袱。

2007年3月，海口被列為國家歷史文化名城，2009年?？隍T樓老街入選中國歷史文化名街，騎樓文化街區的保護和整治迎來了最好的時機。2010年8月，?？谑序T樓改造工程正式啟動，總投資5.5億元。海口市委、市政府成立了保護與綜合整治項目指揮部，全力推進?？隍T樓建筑歷史文化街區的保護與綜合整治工作。項目的總體規劃總面積為121.3 hm2，其中項目啟動示范區范圍為新華北路—長堤路—水巷口—博愛北路—解放東路的圍合區域，面積約13.37 hm2。上海同濟大學規劃設計院負責保護與綜合整治的設計工作。

3 ?？隍T樓老街保護開發的成效、進展

歷史街區的復興圍繞著保護與發展兩個主題，保護是發展的前提，發展是保護的提升。?？隍T樓老街改造遵循“保護歷史的真實性、保持風貌的完整性、維護生活的延續性”三大原則，對整個街區進行旅游化改造，調整商業業態，取得了明顯成效。

3.1 全面修繕保護，騎樓老街換新顏

保護歷史街區，必須保護歷史建筑物及其風貌環境，同時提高居民生活質量和水平[3]。綜合整治前，走入騎樓老街，滄桑的百年騎樓隨處可見斑駁脫落的外墻、雜亂低矮的電線、幽暗狹窄的小巷，昔日的繁華已難覓，充滿南洋風情的騎樓逐漸變成一棟棟危樓。

今天，經過保護和綜合整治，?？隍T樓老街的面貌煥然一新，保護工作取得很大進展。目前水巷口（圖1）、中山路、博愛北路、新華北路等幾條騎樓街道已完成街景街廓整治工程，街道立面、沿街景觀整治取得很大成效。?？隍T樓老街的修繕堅持了“修舊如舊”“最小干預”“傳統工藝”等原則，修復老門窗、老構件，對破損或無法修復的樓板及瓦屋頂，按照原形式進行更換復原；對于建筑肌理沒有大損傷、不影響未來功能使用的部分，盡可能予以保留，原汁原味地傳承歷史（圖2）。2013年1月，水巷口和中山路完成騎樓立面修繕；2015年1月，博愛路北路街景街廓整治工程完工，同時建成騎樓旅游集散廣場并對外開放；2016年年底，新華北路完成了騎樓立面和街道路面的改造。今天的騎樓老街已換上了新顏，迎接市民和游客。同時經過修繕，騎樓街區內部交通擁擠、風貌混亂等問題也正在逐步得到改善。

圖1 海口騎樓立面的修繕復原

圖2 海口騎樓立面原汁原味傳承歷史

在海南儋州市、文昌市、三亞市等地也存有騎樓建筑，但這些地區的許多騎樓建筑正因保護不當日漸失去文化價值。有300多座騎樓的儋州中和古鎮復興街，曾大肆拆毀騎樓，以毫無特色的“現代”建筑取而代之，致使這條瓊西最具代表性的騎樓街區消失殆盡，街區整體風貌不復存在。在文昌鋪前、三亞崖城，對騎樓的毀壞也在以自然或人為的方式悄無聲息地進行著。相對于海南省其他地區的騎樓保護，海口騎樓老街的保護工作值得肯定，對海南省其他地區的騎樓建筑保護具有引領示范作用。

3.2 深入挖掘騎樓文化，展示南洋風情

在對騎樓建筑進行統一保護、修繕的同時，政府也在不斷挖掘、展示騎樓的文化內涵。騎樓老街的331棟歷史建筑已經掛牌保護，?？谀涎篁T樓老街風貌展示館、文化展示館、老書屋博物館和時光長廊文化展示館都已陸續建成并對外開放。近幾年，海口騎樓老街文化大講壇等一系列主題文化活動在持續開展，同時對騎樓老街上的商號、老字號、民間工藝、風俗民情等非物質文化遺產進行收集整理和商業化利用，目前已陸續挖掘出60多個老字號。百年騎樓老街作為?？诘某鞘杏洃浐臀幕?，傳承歷史，連接未來，開始煥發出新的生機和活力，歷史文化價值得到提升和彰顯。

中山路35號，被改造成海口南洋騎樓老街文化展示館，供市民游客免費參觀游覽?？隍T樓老街的歷史。原建筑部分老墻被保留，不必要的隔斷被打通，內在格局更加合理，更符合現代生活、辦公習慣。水巷口一棟原3層騎樓建筑被改造成國新書苑，供市民免費看書、欣賞藝術作品，裝修格調高雅，充滿人文氣息。其中一樓為免費看書場所，二樓是美術、攝影、雕塑等藝術作品展覽，三樓為茶藝品嘗。利用騎樓建筑改造成的國新書苑充滿文化氣息，與優美的騎樓建筑相得益彰，提升了騎樓老街的文化氣息。該書苑同時是海南大學、海南師范大學等我省幾所高校藝術美術類專業教學實訓基地。調研中發現，國新書苑的人氣比較旺，無論少年兒童，還是中青年、老年朋友都在這里靜靜地看書，融入高雅的書香環境。建議在以后的騎樓改造中，多立一些像國新書苑這樣服務大眾和市民的文化改造項目。

3.3 調整引入新業態，朝著旅游化發展

3.3.1 新業態發展成為必然趨勢

除了歷史建筑物的修復，商業業態的調整也是人們期待的重點。老街的建筑只是形式和載體，真正決定游客是否能夠留下來的，在于老街的業態。綜合整治前老街商鋪雖多，卻雜亂無序，沒有規劃的商鋪難以適應市場的發展。經過開發改造后，老街目前已有效引入和培育了新興業態品牌，這些新興業態生命力的煥發，成為騎樓老街業態調整的關鍵。

在新一輪開發前，?？隍T樓老街業態以個體經營的零售批發為主，商業規模小，主要服務于普通市民的日常生活，具有濃厚的市井氣息。如中山路是五金燈飾一條街；新華路、博愛路是家電、小商品及紡織面料一條街；得勝沙路是經營服裝批發的商業步行街。經過幾年的業態調整，騎樓老街業態開始朝著旅游化邁進，持續引入新業態，許多知名品牌不斷入駐，新業態發展成必然趨勢。

中山路是騎樓老街區中最早進行新業態調整的，截至目前，經過3個階段的業態調整，中山路已經徹底告別了五金燈飾一條街的歷史。完成街景街廓整治和初步業態調整后，中山路成為?？诘谝粭l真正意義上的步行街（圖3）。改造中對中山路重新進行定位，除了要恢復舊時中山路作為商業旗艦地的地位外，還賦予了它新的使命——?？诼糜涡碌貥?。于是，書畫院、畫廊、咖啡館、陶藝館、養生館、品牌小吃店、工藝品店等商鋪相繼開業，改造后的中山路充滿了歷史文化氛圍和休閑小資氣息。對于老街目前的商貿狀況，相關人員表示并非強硬地將原來舊業態趕出去，而是要通過營造新的商業環境和對原有商戶和居民進行引導，讓他們看到未來的趨勢。在老街改造后進駐新商戶以來，已經有很多原本經營燈具、五金的商戶自行搬出了老街,因為這里的環境已經明顯不再適合原本的業態了。

圖3 修繕后的?？隍T樓中山路段立面

3.3.2 人氣不足定位不準困擾發展

雖然隨著眾多新店鋪的入駐，海口騎樓老街的業態已經朝著旅游化的方向邁進，但由于種種原因，老街的人氣依然不足。在調研中騎樓老街的不少商家認為，政府部門雖然投入了大量人力、物力改造中山路、水巷口，但除了老業態的五金店、燈器店等生意熱鬧，新老業態的咖啡廳、工藝品店還尚顯冷清。商家們希望相關部門盡快采取措施，早日打破新老業態僵持不前的格局，完善周邊配套設施，把騎樓老街宣傳推銷出去。

3.4 與500強企業合作開發歷史旅游文化區

騎樓開發工作的一個重點是對騎樓老街進行旅游化改造，?？谑姓c500強企業上海綠地集團簽署合作協議，開發“騎樓老街”歷史旅游文化區。

2015年建成了騎樓老街旅游集散廣場并對外開放。騎樓旅游集散廣場作為?？隍T樓老街的門戶和入口，保留出足夠的廣場和停車空間，從而解決到訪游客集中上落的問題。旅游集散設計成簡約的新騎樓風格，既與長堤路城市風貌協調，也與騎樓老街上的老騎樓風貌遙相呼應。騎樓旅游集散廣場總建筑面積約3萬m2，其中地上商業面積1.6萬m2，地下二層停車場面積約1.4萬m2，建成能容納300個停車位的地下停車場，較好地解決了騎樓老街周邊停車難問題。市民游客可以在這里從容購物、品嘗小吃，并從這里進入老街。

集散廣場分為餐飲區和酒店區，其中餐飲區包括休閑餐飲、文化美食和精品餐飲3大類，已有許多本土老字號、非物質文化遺產和東南亞特色店鋪入駐。比如騎樓1896老爸茶館（騎樓1896時尚餐吧），相比原來騎樓老街的傳統老爸茶館，格調檔次提升了不少。在這里人們不但能夠體驗海南地道的老爸茶文化，還能欣賞到竹竿舞、椰雕等非物質文化遺產傳承人進行的表演。集散廣場還建有“騎樓老街文化茶館”，面積寬廣，市民游客到此可品“老爸茶”、觀看瓊劇表演，商家生意很熱鬧。

目前海南地方知名餐飲品牌（如福山咖啡、瓊菜坊、皇馬假日等）都已入駐騎樓集散廣場。?？诨蜀R假日酒店管理公司在騎樓老街興建了南洋博物館酒店，開設了海南特色美食體驗超市，形成騎樓老街商圈一個富有地方文化特色的消費點。目前騎樓老街的旅游化改造初步形成，但客流量還處于培養階段。

4 騎樓老街開發保護中存在的不足

4.1 老街雖換新顏卻未見繁華

在騎樓還未被列為?？诼糜未箜椖恐?，雖然業態與歷史建筑不服，但生意卻很紅火。如今騎樓老街商業經營狀態是博愛北路、新華北路上經營著傳統五金、燈具等老業態的商家，生意依然紅火。但投入了大量人力、物力的中山路、水巷口卻冷冷清清，新業態的餐館、咖啡廳、工藝品店人氣不足。

來自馬來西亞的林明炳看好騎樓的市場前景，在騎樓開發之初就在水巷口開了一家馬來風味林記餐廳，是第一批進入的新業態商家之一，但餐廳生意卻沒有預期的紅火。林明炳談到“在新加坡、馬來西亞都有這種傳承南洋文化的騎樓老街，那里的生意非常紅火。沒想到，我在?？隍T樓老街開了幾年餐廳，竟然沒賺到一分錢。”許多新入商戶也都遇到這樣的發展瓶頸，因老街目前人氣不足，客流量不夠，許多商家的經營還處于未盈利階段。

據中山路經營“老船長驛站”店主介紹，從中山路到水巷口約300 m的老街中，有110多戶商鋪，其中，新業態的商鋪56家占50%，老業態以經營電燈、五金等商鋪23家，其他20多家商鋪處于關門狀態。入住的新業態商家中，有來自馬來西亞、臺灣、以色列等地的，但沒有傳遞出異國特色，既吸引不來本地人，也看不見有游客來。中山路自在咖啡店店主表示，目前老街的經營狀態是，新業態開門迎客客不來，老業態生意紅火卻非老街主流。改造后的海口騎樓老街還遠未出現像王府井、南京路、寬窄巷子那種游人如織、人聲鼎沸的熱鬧繁華景象。

目前而言，海口騎樓老街的業態經營還較單一，經營層面還較低端、日?；饕镜厥忻袢粘ＯM，還沒能吸引大批島外游客觀光旅游消費。特別是商業、旅游業開發沒有形成規模，新業態的客流量還處于培養階段。同時老海口人在此生生不息生活了幾十年，對其充滿感情和眷戀，經營品種模式形成已久，要推動業態提升，還需要由政府進一步合理規劃，提高經營檔次和規模，才能吸引大批游客觀光消費，吸引本地中高收入階層消費，使騎樓成為?？诼糜涡碌拿琜4]。

4.2 停車位少，電力設備老化

?？隍T樓中山路段、水巷口段、博愛北段、新華北段已經得到有效修復與開發，然而，這只占騎樓整體區域的一半，目前還未進行修繕整治的博愛南路、新華南路，還是斑駁的騎樓街景，影響了整個騎樓街區整體風貌的完整性。要想有效恢復騎樓街區的歷史文化與商業價值，還必須加大修復與開發力度，加快推進整體開發。

另一方面，停車位缺少、道路狹窄、電力設備老化，也制約著騎樓的發展。據中山路一店長說騎樓老街的停車場現在初具規模，但僅有300多個停車位。按每個商鋪停一或兩輛車算，整個停車場就少了一半的車位， 300多個停車位不能從根本上解決問題。提起老街周邊設施，商家們表示有待加強。騎樓一帶房屋電力設備老化，加上新引進的業態商家每日的用電量增加，造成電容吃緊。

調研中發現，騎樓老街改造與開發后，現有的交通配套體系已難以滿足騎樓老街發展的需求，需要在城市交通規劃中予以考量，完善街區的交通配套設施。

5 借鑒成功模式，讓騎樓老街“活”起來

國內很多成功的名街，都有成功的經驗值得?？隍T樓老街借鑒：廣西南寧的興寧路騎樓步行街街道十分寬敞，給行人準備了充分的休憩空間，騎樓立面簡潔而淡雅；廣州的騎樓數量最多，改造最久，上下九路步行街是騎樓保護的成功范例，基本恢復了原有的立面外貌，特別是對細部花飾進行了精心修補，使老街煥發了“第二春”；武漢漢口的老租界區有許許多多西方建筑風格的“老房子”，如今這里也是武漢時尚和休閑生活的一個中心。在一棟棟老房子里，出現了越來越多的主題餐廳、酒吧、咖啡館、茶館、俱樂部和精品店。租界區的改造最初由政府入手，后逐漸帶動民間資金投入到老房子的改造和保護中，改造中整修了大型歷史建筑最密集的江漢路步行街，集中了大型商場、專賣店、大型影院等，使這里成為武漢最繁華的商業街區，吸引了年輕人和游客，提升了歷史建筑的價值。

新加坡克拉碼頭和澳門騎樓的保護更是騎樓保護的典范，新的騎樓建筑和老騎樓和諧共處，共同營造出濃厚的街區情調和商業氛圍，成為觀光勝地。這些成功的范例有個共同點就是，一方面注重保留原汁原味的立面外貌；另一方面騎樓本身也隨著時代在發展，其內部的生活設施和周邊配套工程都進行了符合現代生活要求的改造，使騎樓煥發出新時代的生命力。騎樓不單是一種建筑文化，也具有人文歷史價值和商貿經濟價值，因此騎樓的價值要高于一般的建筑遺跡[5]。騎樓的保護開發最根本的是要有人氣。如果不將這些在保護中得到發掘和弘揚，保護過的老街將是缺乏生命的。騎樓保護應該首先保護起來，不亂拆，修舊如舊，然后逐步恢復騎樓的功能，讓騎樓“活”起來。

保護與綜合整治的目的是為了發展。調研中最大感受是?？隍T樓老街開發還需要形成規模化經營、特色經營，在保護整體歷史風貌的同時，進行合理的業態調整，使騎樓街區重現昔日商業發達，人流如織的景象。歷史文化街區是一種動態性城市遺產，關鍵是永續發展。海口騎樓老街的提升改造是一個復雜的系統工程，也是民心工程。希望不久的將來，秉持“在保護中發展，在發展中保護”的理念，經過合理的保護開發，?？隍T樓老街重現當年人聲鼎沸、游人如織的繁榮景象，煥發新的生命力，成為?？诔鞘行碌拿?。

[1]阮儀三,王景慧.中國歷史文化名城保護理論與規劃[M].上海:同濟大學出版社,1997:26.

[2]蘇陽.?？谑序T樓歷史街區水巷口示范區保護更新策略研究[D].武漢:華中科技大學,2011:5.

[3]阮儀三,孫萌.我國歷史街區保護與規劃的若干問題研究[J].城市規劃,2001(10):25-32.

[4]陳真.淺談?？谑序T樓老街旅游開發前景[J].旅游縱覽,2013(2):127.

[5]彭青林.騎樓保護:重現海南文化的浪漫[N].海南日報,2010-07-12(B6).

Development in Protection, Protection in Development——Investigation and Research on the Development and Protection of the Old Street in Haikou

FU Daiyun
（Hainan College of Economics and Business, Haikou Hainan 571127，China）

TU-098.1

A

符代蕓（1980-），女，講師，碩士，主要研究方向為海南民俗文化研究、影視鑒賞。E- mail:86316398@qq.com.

海南省教育廳2016年高校科研項目“海口騎樓老街開發與保護現狀調查研究”（HNKY2016-58）