“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤及現(xiàn)金流的影響

文/隋彥珍,山東省海陽市辛安財(cái)政

“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤及現(xiàn)金流的影響

文/隋彥珍,山東省海陽市辛安財(cái)政

近年來，隨著營改增證詞的不斷落實(shí)，其受到了廣泛的關(guān)注，對于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展帶來的巨大的影響。營改增作為一項(xiàng)復(fù)雜的工程，其最主要的目的就是降低企業(yè)的稅負(fù)。本文筆者就當(dāng)前“營改增”的落實(shí)情況，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，談?wù)劇盃I改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤及現(xiàn)金流的影響。

營改增；房地產(chǎn)；利潤；現(xiàn)金流

1 “營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的影響

以煙臺市某房地產(chǎn)項(xiàng)目公司為例，假如該公司預(yù)計(jì)全項(xiàng)目周期回款額100,000萬元，銷售毛利率25%（營業(yè)稅口徑），期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用與管理費(fèi)用分別占全項(xiàng)目周期回款額的2.5%）為5,000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的貸款和存款利息全部資本化，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)金額較小，本次測算不予考慮。假設(shè)項(xiàng)目直接成本構(gòu)成如下：土地價(jià)款占直接成本的20%，基礎(chǔ)設(shè)施以及建安成本占直接成本的50%，可以取得11%的可抵扣增值稅專用發(fā)票，咨詢、設(shè)計(jì)等服務(wù)費(fèi)占直接成本的10%，可以取得6%的增值稅專用發(fā)票，另外20%的成本（如政府性收費(fèi)、貸款利息、開發(fā)間接費(fèi)下的行政管理費(fèi)等）取得的票據(jù)不可以抵扣。部分銷售費(fèi)用可以取得6%的增值稅專項(xiàng)發(fā)票，金額較小，本案例不予考慮。

營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，包含在營業(yè)收入、營業(yè)成本中，計(jì)入營業(yè)稅金及附加；增值稅是價(jià)外稅，其稅額不進(jìn)入損益表。那么“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤表中各個(gè)項(xiàng)目的影響如何，具體的情況請見“表一”。

表一：利潤表項(xiàng)目情況表

從“表一”可以看出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行“營改增”之后營業(yè)收入和營業(yè)成本大幅減少，且采用一般計(jì)稅方法的納稅人下降幅度較大。這是由于營業(yè)稅和增值稅核算方法不同導(dǎo)致，營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，包含在營業(yè)收入、營業(yè)成本中；增值稅為價(jià)外稅，不作為營業(yè)收入，同時(shí)可抵扣供應(yīng)商成本中包含的進(jìn)項(xiàng)稅額。

營業(yè)稅金及附加也大幅減少，且采用一般計(jì)稅方法的納稅人下降幅度較大。主要原因有兩個(gè)：一是，營業(yè)稅計(jì)入營業(yè)稅金及附加，而增值稅不計(jì)入營業(yè)稅金及附加；二是，從“表二”可以看出納稅人“營改增”之后流轉(zhuǎn)稅明顯下降，且采用一般計(jì)稅方法的納稅人稅負(fù)下降更大，由此導(dǎo)致附加稅減少。

表二：流轉(zhuǎn)稅變動情況表

采用簡易計(jì)稅法的一般納稅人和小規(guī)模納稅人的利潤總額和凈利潤均有增加，采用一般計(jì)稅法的一般納稅人略有下降。凈利潤下降意味著股東分配減少，會損害股東的利益。

2 “營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，自2009年1月1日起，采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)當(dāng)于收到預(yù)收款的當(dāng)天繳納營業(yè)稅。

國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季度(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，填報(bào)在《企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A類)》。由于相關(guān)政策中同樣沒有對預(yù)售收入做明確說明，故本案例暫且按照營業(yè)收入即扣除增值稅后的回款額作為企業(yè)所得稅的預(yù)交基數(shù)。

表三：預(yù)繳稅款情況表

預(yù)繳稅款主要影響企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量。營業(yè)稅和采用簡易計(jì)稅的增值稅納稅人以及小規(guī)模納稅人不存在預(yù)繳流轉(zhuǎn)稅的概念，所以這里的預(yù)繳流轉(zhuǎn)稅是從采用一般計(jì)稅方法的一般納稅人的角度來講的。但是無論采用哪種納稅方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都需要在取得預(yù)售收入時(shí)繳納稅款，所以也可以通過比較同期現(xiàn)金流出情況判斷對經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量的壓力。從“表三”可以看出企業(yè)“營改增”之后，預(yù)繳稅款金額明顯下降，且采用一般計(jì)稅方法的一般納稅人預(yù)繳稅款最少，占用的經(jīng)營活動現(xiàn)金流最少。主要是因?yàn)椴捎靡话阌?jì)稅方法時(shí)，納稅人的流轉(zhuǎn)稅預(yù)征率較低，從而導(dǎo)致附加稅預(yù)征額也略有下降。

表四：企業(yè)所得稅繳納情況表

從“表四”可以看出實(shí)行簡易計(jì)稅的一般納稅人多預(yù)交的企業(yè)所得稅最多，實(shí)行一般計(jì)稅方法的一般納稅人次之，營業(yè)稅納稅人需要補(bǔ)交企業(yè)所得稅。多預(yù)交企業(yè)所得稅對企業(yè)造成兩個(gè)影響，一是增加企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流出，二是面臨無法退稅的風(fēng)險(xiǎn)。

從某地方稅務(wù)局的經(jīng)驗(yàn)來看，企業(yè)所得稅很難做到退稅，如果該項(xiàng)目公司在當(dāng)?shù)貨]有后續(xù)項(xiàng)目，選擇預(yù)交企業(yè)所得稅較少的計(jì)稅方法比較有利；但是如果該項(xiàng)目公司有后續(xù)項(xiàng)目，則預(yù)交的企業(yè)所得稅可以遞減下一個(gè)項(xiàng)目的所得稅，其對計(jì)稅方法的選擇沒有太大影響。