樓市再調控

謝九

距去年史上最嚴調控一周年之際，國內的房地產市場再度迎來新一輪調控，樓市的緊縮之風毫無放松的跡象，仍在蔓延升級。

去年國慶節前后，北京、上海等20多個城市宣布限購限貸，國內樓市進入史上最嚴調控期，今年國內樓市再度迎來相似的場景，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽和石家莊等多個城市先后宣布了限售政策。

和去年略顯不同的是，去年調控的城市多以北京、上海等一、二線城市為主，而今年則主要集中在二、三線城市，從沖擊力上似乎不及去年，但是，考慮到去年的最嚴調控已經歷時一周年，如果按照以往的慣例，調控可能會開始慢慢放松，或者至少不會再繼續升級，但是今年調控范圍從一、二線擴大至二、三線，顯然已經打破了以往的調控規律，顯示出這一輪樓市調控的力度和時間都會大大超出預期。

近期之所以多個二、三線城市集中調控，一是因為現在又進入了樓市傳統的“金九銀十”銷售旺季，在這個時間節點上實施調控，可以起到四兩撥千斤的效果；更重要的原因在于，一線城市經歷了嚴厲的調控之后，房價漲幅已經得到了明顯控制，但是部分二、三線城市開始成為漲價的熱點，此次宣布調控的幾個城市中，8月份的新建商品住房價格同比漲幅都超過了10%。為了防止房價上漲的勢頭在更大范圍內蔓延，樓市調控的范圍也從一、二線城市逐漸向三、四線下沉。

和以往樓市調控多以限購不同的是，這一次幾大城市的調控主要以“限售”為主。重慶市規定新房、二手房滿兩年后才能上市交易，長沙市規定商品住房（含二手住房）需取得不動產權屬證書滿3年方可上市交易，石家莊更是規定新購住房滿5年才能上市交易。延長住房的可售時間，顯然是針對短線炒房客，房產限售時間拉長，將在很大程度上打擊高杠桿炒房者，如果住房短期炒作被禁止，也就盡可能實現了“房子是用來住的而不是炒的”這樣的政策目標。

除了石家莊、長沙、南昌等二、三線城市之外，一線城市的調控其實也仍在繼續。和二、三線城市的行政限售相比，一線城市的調控顯得更加市場化，某種程度上殺傷力更強。

下半年以來，北京各大銀行紛紛上調房貸利率，近期更是波及到首套房。在調控之前，北京的首套房利率一般能夠享受基準利率的8.5折，但是最近首套房利率已經普遍上調了5%～10%。央行營業管理部對此公開表態支持，“房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導向，對此央行營管部積極支持”。不僅是北京，上海、深圳的情況也大致接近。

在當前中國經濟背景之下，中國堅持房地產調控不動搖，沒有重回過去調控之后就放松的老路，應該說還是需要極大的勇氣。目前中國經濟表現并不樂觀，主權信用接連遭遇下調，今年5月份，國際評級巨頭穆迪將中國主權信用評級從Aa3下調一級至A1，這是自1998年來，穆迪首次下調中國主權評級。穆迪下調評級的原因在于“為了穩增長，未來中國政府直接債務會有較大增長”。時隔不到半年，另外一家評級巨頭標普也在今年9月份下調了中國的主權信用評級，長期主權信用評級由AA-調整為A+，短期債評級由A-1+調整為A-1，這也是1999年以來，標普首次下調中國主權評級。標普的理由在于“中國長時間的強勁信貸增長增加了中國的經濟金融風險”。

雖然國際評級機構的理由大有偏頗之處，但從中國經濟自身的數據來看，的確也難言樂觀。今年上半年中國經濟數據表現尚可，尤其是6月份數據大幅超出市場預期，樂觀派認為中國經濟已經度過了低谷，“新周期”成為當前中國經濟最熱門的話題。不過進入下半年以來，中國經濟數據迅速回落，7月份的工業增加值僅為6.4%，大大低于預期的7.1%，8月份的工業增加值更是只有6%；除此之外，7、8月份的固定資產投資、社會消費品零售額、發電量等關鍵指標均全線下滑，顯示出中國經濟走出低谷仍需時日。在當前中國經濟背景下，很多市場人士已經開始呼吁適度放松緊縮政策，比如降低存款準備金率等。

未來樓市調控走向何處，很大程度上取決于管理層對于樓市調控對經濟影響的看法。目前來看，管理層的態度傾向于認為樓市調控對經濟影響不大。今年8月份，國家統計局發言人曾經公開表示：“房地產市場降溫并不必然拖累經濟增長。今年上半年，GDP增長速度是6.9%。從產業支撐的角度來講主要是服務業，支撐服務業主要的力量又是新興服務業。房地產對經濟增長的貢獻率，今年上半年是6.2%，而上年同期是8.2%。所以今年上半年和去年同期比，在房地產對經濟增長的貢獻率下降2個百分點的情況下，經濟增長速度還提高了0.2個百分點，這說明房地產市場的降溫或者適度降溫，并不必然會下拉經濟增長速度。”不過，這樣的結論是建立在上半年經濟尚可的背景之下，隨著下半年經濟數據回落，房地產調控對經濟的真實影響還有待繼續觀察，如果對經濟的影響加劇，屆時將會真正考驗樓市調控的決心。

樓市調控的本意是為了讓住房回歸居住屬性，如果調控的力度把握不當，有可能誤傷剛需，甚至帶來新一輪房價上漲，這將違背調控的初衷。

最近北京、上海等一線城市的房貸利率全面上調，甚至首套房利率上浮5%～10%，這在打擊投資炒作的同時，對于剛需也會帶來一定程度的傷害。北京等地的房貸利率之所以快速上漲，除了當前資金利率全面上漲的貨幣大背景之外，更主要的原因在于，管理層對于房價上漲過快地區的房貸額度做出了嚴格限制，比如央行對北京市的要求是，北京地區全部銀行嚴控個人購房貸款新增額占全部新增貸款的比重，并將全年調控目標確定為25%左右。在這樣的政策導向下，今年上半年北京個人房貸新增額快速下降，1～7月個人購房貸款實際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元、118.3億元。7月份的額度相比年初幾乎下降了一半，在額度緊張的局面下，購房者為了得到寶貴的房貸資源，不得不承受更高的利率，否則，最終爭取到貸款額度的希望將非常渺茫。對于剛需而言，房貸額度的緊張和房貸利率的上漲，在很大程度上抵消了調控帶來的房價下跌。

最近幾年，“去庫存”是我國房地產調控的主旋律，過去兩年來，一、二線城市經歷了前所未有的銷售高潮，三、四線城市在政策刺激下也大幅加快了去庫存的步伐，從最新的統計數據來看，我國房地產的庫存水平已經降到了最近三四年來的最低水平。在銷售火爆的同時，房地產投資增速卻保持很低的增長，2015年增速只有1%，2016年為6.9%，今年前8個月為7.9%。如果房地產銷售和投資增速之間長時間保持較大缺口，不排除將來供需失衡帶來新一輪房價上漲的可能。endprint