GIS技術在房地產估價中的實踐與應用

王遠新 劉倩

【摘要】隨著我國科技水平和經濟水平不斷的發展，與人民生活息息相關的建筑行業也開始蒸蒸日上，這就意味著房地產行業的發展需要跟上時代的步伐。市場經濟的操作體制下房地產估價業務的數量在急劇增加，而且整體分覆蓋范圍更廣，這就使得整個工作過程中的難度有了明顯的增加。本文將著重于我國房地產發展的主流趨勢和現代社會中存在的不同問題，結合新型的GIS技術進行其必要性的探討，對房地產估價在未來的實踐提出相應的改善措施。

【關鍵詞】GIS技術；房地產估價；市場經濟；建筑行業；空間性

1、前言

互聯網在人們的日常生活中扮演著越來越重要的角色，這也逐漸滲透到房地產行業的估價中，尤其是GIS技術的發展，使得我國在對房地產進行估價的過程中的準確性變得更高。房地產估價指的就是通過社會和市場經濟中的某些原則，采取科學的數據統計和計算方式，在專業人員的共同努力下，對制定的建筑房產做出較為準確的價值估算。GIS技術的引入使得圖形和數據有效的結合在一起，對提升房地產估價的準確性具有重要意義。

2、房地產發展的基本特征

房地產發展的基本特征主要是依賴于建筑的空間進行的，估價的科學性不僅僅取決于房地產相關的物理屬性，還取決于估價師對各種要素綜合后準確的判斷，例如房地產的區位屬性和環境屬性等[1]。

2.1房地產的物理屬性

房地產的物理屬性主要是指其技術經濟指標，詳細的數據主要有建筑占地面積、容積率、建筑密度、開間進深等基本信息。這類數據是保障房地產能夠投入施工的重要保障，也是民眾能夠了解清楚的數據信息。

2.2房地產的區位屬性

房地產的區位信息在某種程度上是對其估價影響最大的決定性因素。從宏觀區位的角度來說，主要與其經濟發展的趨勢息息相關；從中觀區位來說，需要在市場經濟的控制下，結合人群的主要需求和交通的便利度來考慮；從微觀區位來講，周邊的建筑性質，教育、醫療、商業、居住小區的性質和相應的規劃設計都具有重要的意義[2]。總而言之，房地產的使用者是人群，所有估價的屬性都應該遵循“以人為本”的原則來進行控制。

2.3房地產的環境屬性

環境屬性對使用人群的影響主要來源于對綠地公園、氣候環境的影響，具有較高價值的房地產往往擁有好的景觀視野，濱湖、濱江等優越地理區位的影響決定其環境屬性的有效價值。

3、GIS技術在房地產估價中應用的必要方面

GIS技術指的是地理信息系統，一種計算機技術和地理信息結合后所呈現的數據化和圖示化的產物，房地產的物理位置及環境屬性均為 GIS技術重要因素，將GIS技術融入到房地產估價中，不僅僅能夠將數據信息進行可視化的處理并呈現出來，也能對獲取的信息進行分析、整理，使得房地產估價更能真實的反應房地產的價格水平，確保房地產估價系統能動態地處理、分析強大的空間和屬性數據[3]。

3.1 GIS技術對數據的處理功能

GIS技術對于數據的處理主要借助于矢量化的形式，將信息錄入后進行綜合分析。在分析過程中，GIS技術的優勢在于其能夠將數據進行簡單的分類處理，結合樹形結構進行分析。在樹形結構的每一個層級中，數據的分析都是根據時間、空間、自身屬性三個方面的性質進行合理化的處理，將其組合在一個時空整體中，實現單一片層的數據化。不僅僅維持了每個數據自身的獨立性，更是找出共同點使得其在房地產估價中具有整體性[4]。

3.2 GIS技術對三維空間的處理功能

GIS技術的對空間所進行的三維模擬，能夠在最大程度上呈現房地產建筑的各類信息[5]。不僅僅能夠為客戶提供平面和立體全方位的視覺感受，更能夠方便房地產估價行業的從業人員根據其不同的用途和不同的使用人群進行價值估算。與此同時，這種三維空間模擬的處理能夠便于使用者根據周邊地理信息所反映的周邊情況來確定房源的選擇，大大提升了估價行業人員的工作效率。

3.3 GIS技術對選擇房地產估價的優化功能

結合GIS技術，房地產行業的主要經銷商可以根據客戶的不同需要，將所獲取的數據信息和圖示化信息展示給客戶。從而便于不同的使用人群在結合自身的需求后做出決定。這一技術的應用是對房地產行業的發展提供了可靠的數據保障和發展的機遇。

3.4 GIS技術對房地產估價信息的簡單化功能

由于GIS技術本身的操作簡單，所使用的軟件界面簡潔美觀，操作過程的靈活性和通用性較強，即使不了解GIS軟件的人也能夠進行智能化的信息查詢。而且GIS技術將房地產的數據信息所進行二維或者三維的圖示化處理，便于更多的行業外人士進行相關信息的把控[6]。

3.5 GIS技術對房地產估價信息高效的查詢分析功能

GIS技術的查詢技術不僅僅可以依靠數據進行查詢，也能夠借助圖形、房地產的屬性等進行綜合查詢。而且查詢結果不僅僅局限于當下的房地產信息，也會對其過去的歷史信息進行追溯，以文字信息、圖片、錄像等形成呈現出來。

4、GIS技術在房地產估價中的發展趨勢

我國正處于經濟和科技高速發展的現代化時期，各類信息對于人民的影響有效推動了時代的發展。高速化、準確化、全覆蓋化的房地產信息使得房地產行業估價的發展越來越完善。GIS技術在房地產經紀、估價等領域的發展趨勢整體上呈現一種網絡化的發展形勢。在地理信息的基礎上結合房地產所處環境中的經濟、人口信息，借助大數據的平臺，將多樣化的信息結合起來，以樹形結構作為發展的依據，并且引入反饋機制，保證人們和企業、房地產商之間進行有效的藥酒，實現較高效率的工作狀態，追求多樣復合化的發展態勢，呈現出一篇欣欣向榮的景象。

結語：

綜上所述，在對房地產進行估價的過程中，不僅僅要有效注重周邊環境等因素帶來的外部影響，也應該著重于對數據的研究，只有借助科學的計算方法，和GIS獨特的數據可視化技術，為業主呈現一個清晰易懂的房地產價值圖。也讓業內人士清楚的認識到GIS技術強大的信息查詢、分析和計算功能，并結合著建立模型的功能，在模糊數學理論等的指導下構建出實際的房地產估價趨勢模型，有效提升其發展過程中信息化的水平。

參考文獻：

[1]杜一衡.GIS在房地產估價中的應用——ArcGIS矢量疊加法在估價影響因素修正中的具體應用[A].中國房地產估價師與房地產經紀人學會.中國房地產估價師與房地產經紀人學會2011年年會論文集[C].中國房地產估價師與房地產經紀人學會，2011：6.

[2]張宇飛.GIS在房地產經紀、估價領域中的應用研究[A].中國房地產估價師與房地產經紀人學會.中國房地產估價師與房地產經紀人學會2011年年會論文集[C].中國房地產估價師與房地產經紀人學會，2011：4.

[3]汪灝.淺談計算機輔助技術在房地產估價中的應用[A].中國房地產估價師與房地產經紀人學會.中國房地產估價師與房地產經紀人學會2011年年會論文集[C].中國房地產估價師與房地產經紀人學會，2011：4.

[4]梁松，郝力，靖常峰.GIS技術在房地產市場信息系統中的應用研究[J].地理信息世界，2009，7（04）：66-72.[2017-08-12].

[5]田浩.基于ArcGIS的房地產估價空間決策支持系統的研究[D].哈爾濱工業大學，2007.

[6]宗躍光.地理信息系統（GIS）在房地產估價中的應用[A].中國房地產估價師1998年第1期（總第8期）[C].1998：2.