宋朝的房產(chǎn)限購

吳鉤

汴京：“國際大都市”

歷史上，房地產(chǎn)市場最為活躍的時代，非兩宋時期莫屬。當(dāng)時的房地產(chǎn)換手率極高：“貧富無定勢，田宅無定主”，“人家田產(chǎn)，只五六年間，便自不同”。為滿足頻繁的房地產(chǎn)交易，宋朝城市滿大街都是房地產(chǎn)中介，叫作“莊宅牙人”。而頻繁的換手率也意味著房子不愁賣不出去，因而宋朝的放貸機(jī)構(gòu)很歡迎不動產(chǎn)抵押貸款，而在商業(yè)低迷的明代前期，當(dāng)鋪便傾向于拒絕不動產(chǎn)抵押。

為什么宋朝的房地產(chǎn)市場這么活躍？不必奇怪，因為宋代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化方興未艾，人口流動頻繁，跟今天的趨勢一樣，宋人發(fā)跡后也喜歡往大城市擠，南宋的洪邁觀察到，“士大夫發(fā)跡壟畝，貴為公卿，謂父祖舊廬為不可居，而更新其宅者多矣。復(fù)以醫(yī)藥弗便，飲膳難得，自村疃而遷于邑，自邑而遷于郡者亦多矣”。而一個人從農(nóng)村搬到城市，首先必須解決的第一件事就是有個落腳、棲身之所，或購房，或租房，于是便催生了一個火爆的房地產(chǎn)市場。

據(jù)包偉民先生的估算，北宋后期，汴京市區(qū)的人口密度約為12000-13000人/平方公里；南宋淳祐年間，臨安府市區(qū)內(nèi)的人口密度約為21000人/平方公里，咸淳年間，甚至可能達(dá)到35000人/平方公里。這是什么概念，今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500人/平方公里以下，東京都與廣州市區(qū)的人口密度為13000人/平方公里，北京約為14000人/平方公里。換言之，宋代特大城市的人口密度居然超過了今天的國際大都市。

如此之高的城市人口密度，勢必導(dǎo)致大城市的商品房始終處于供不應(yīng)求的賣方市場形態(tài)，房屋的銷售價與租賃價越推越高，北宋前期，汴京的一套豪宅少說也要上萬貫，一戶普通人家的住房，叫價1300貫；……