樓市庫存規模降至歷史底部

武化

【事件】

近日，克爾瑞發布報告指出，截至2017年7月底，其監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為40211萬平方米，環比減少0.5%，同比減少11.1%。當前庫存規模相當于2013年9月的水平。專家指出，庫存量跌落至4年前的水平主要是受到分類調控的指導方針影響，已經基本可以斷定樓市“去庫存”時代將要結束了。

【述評】

國家統計局從2010年開始公布商品房待售面積，用以反映市場的庫存水平。根據歷史數據，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米。但隨后，該指標逐年攀升，到2016年2月達到高點，為73931萬平方米。自2011年末到2016年初的4年間，全國商品房庫存增加了約170%。

隨著房地產交易的升溫，從2016年2月開始，整體庫存逐漸下降。根據統計局數據，到今年7月末，全國商品房待售面積為63496萬平方米，比2016年初的高點下降了約1億平方米，降幅約為14%，已經恢復到2015年初的水平。

相比較而言，北上廣深等一線城市的庫存量一直不算大，由于需求較大，土地的供給短缺，其去庫存的壓力并不大。自2010年以來，北京商品房可售規模的變動幅度基本不大，去化周期大多維持在10個月上下的水平，最長也不足18個月，最短時僅為6個月。相反，去庫存的重點地區在三四線城市。

但今年以來，三四線城市庫存過剩局面也已經大為改善。據克而瑞統計，2016年，三四線城市新開工面積同比僅增5.5%，遠低于全國（8.1%）和40個大中城市（12.1%）的水平。從2012年以來的儲備和去化來看，當前三四線城市的去化周期僅為1.46年，同樣略低于全國平均水平及40個大中城市的水平。

庫存量跌落至4年前的水平主要是受到分類調控的指導方針影響。在“因城施政”要求下，一線城市及二線熱點城市的庫存規模降至低點；而非熱點二線城市及三四線城市，以鼓勵“去庫存”為調控基調，市場活躍度明顯提升，因此在本輪調控中這類城市的樓市庫存顯著減少，已經基本可以斷定樓市“去庫存”時代將要結束了。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，今年以北京的330樓市調控新政為代表，各地陸續出臺樓市調控政策抑制投機炒房行為，確保住房的居住功能。各地的調控措施朝著讓樓市平穩健康發展，強化住宅的居住屬性、弱化房地產投資屬性的方向穩步推進。endprint