共有產權房或開啟地產市場另一扇窗

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樓市從不缺新聞。繼廣州推出“租購同權”新政后，北京市日前發(fā)布的“共有產權”住房模式再度引發(fā)輿論的廣泛關注。

近日，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見，其中不少條款受到業(yè)內外的首肯。有媒體譽其為經濟適用房和自住房的升級版，亦有論者認為其體現了“房子是用來住的”理念，對穩(wěn)定房價預期將起到積極作用。

其實，共有產權住房并非北京首創(chuàng)。早在2007年江蘇淮安即開始首推共有產權房試點，其后推廣至江蘇其它地區(qū)。而住建部后來也將北京、上海、深圳、成都等6市作為共有產權住房的試點城市。總體看，各地的做法不盡相同，但核心都是在政府扶持下改善低收入和“夾心層”群體的居住條件，因其與市場接軌，可避免以往單純行政手段的政策缺陷。

所謂共有產權住房，可理解為“政策性商品住房”，即由政府提供政策支持，建設單位開發(fā)建設，售價低于同地段、同品質商品房價格水平，政府和購房人各持份額或比例的產權，使用權歸購房人，但它是限定使用和處分權利的特殊商品房。

共有產權住房針對的是無房群體，因而具有保障房和商品房的雙重屬性。它讓那些想買房但買不起房的剛需群體，通過比市場價較低的價格和總投入，即可擁有一套自己的商品房。假設共有產權人的權屬份額為50%，在總價不變的前提下，購買者只需支付一半的費用就可擁有屬于自己的住房。雖說另一半產權不屬自己，但它是政府的，只要家庭成員僅擁有這一套房，即可放心居住。

按照北京市的規(guī)定，共有產權房購買后須滿5年方可轉讓，價格隨行就市。但轉讓對象為符合購買共有產權住房條件者，收益按原購房者和政府的權屬份額分配。這意味著，共有產權住房是遵循市場化機制，不干擾市場價格，但它能通過產權制度來抑制投機。這一點受到業(yè)內專家的較高評價，認為對探索房地產市場調控的長效機制邁出了一大步。

值得一提的是，北京對共有產權房的品質亦有規(guī)定，包括圖書館、健身房、智能化管理，以及位置、層高和一戶不少于一車位等都做了詳細規(guī)定，從而保證共有產權房品質不低于普通商品房。而且，強調就業(yè)與居住的“職住平衡”，在工作地就近購買的，政策予以照顧，對無北京戶籍但在本地有穩(wěn)定工作的人，即“新北京人”的共有產權房源分配不低于30%。這被輿論視為吸引外地人才的有力舉措之一。

從加大公租房建設到提供經濟適用房、自住房，再從“租購同權”到“共有產權”住房模式，近年來，各地對住房保障的供給都進行著積極探索。出發(fā)點不僅僅是平抑房價，還著力于完善住房供給體系，更嘗試著對住房基礎性制度的變革與突破。而且政策設計的出發(fā)點立意也愈來愈高，兼顧公平與效率。

當然，作為一種遵循契約原則構建的住房模式，共有產權能否更好地落地，除需廣泛聽取各方聲音外，還需盡量減少制度設置中的模糊空間，如房屋價格、權屬比例及權益分配，再如購買人的限制條件能否嚴格遵守等。揆諸中國的現實，不少好的制度設計，初發(fā)點良善，推出時亦不乏掌聲，但在執(zhí)行后往往變調走樣，以致最終受到各方詬病。因此，共有產權住房模式能否為房地產市場開啟一扇新窗，還有待市場檢驗，也需要一個逐步完善的過程。（資料來源：《羊城晚報》）endprint