煙臺住宅性房地產未來發展趨勢分析

張欣欣++張惠淼++史冠宇++曲藝

[摘要]文章研究的內容主要分為煙臺地區住宅地產的指標分析、趨勢總結以及未來展望三個部分。根據實地調研取得的一手數據和二手資料，從人口、經濟總量和增長速度、可轉讓土地數量三個影響指標重點研究煙臺地區住宅地產的發展現狀，分析在發展過程中的趨勢、特點與存在的問題，結合當下的國內環境與房地產調控政策，并預測未來一段時間內的住宅地產發展趨勢，得出結論，并提出煙臺地區住宅地產未來發展的相關對策與建議。

[關鍵詞]煙臺地區；住宅性房地產；未來發展趨勢

[DOI]1013939/jcnkizgsc201731044

1煙臺住宅性房地產現狀

煙臺地區作為一個三線沿海城市，經濟發展速度快，城市化水平高，環境質量好，具有很大的發展潛力。目前來看，在國內大環境的影響下，煙臺地區作為全國的一個重要區域也會受到調控政策的影響，所以煙臺地區住宅房價的上漲不會無底線，會維持在合理的區間內。煙臺住宅房價的漲跌影響著煙臺地產市場的穩定，而煙臺房地產的發展又與該市經濟水平相掛鉤，因此為更好實現煙臺地區住宅地產的可持續發展，進而拉動煙臺地區經濟發展水平的提高，促進經濟結構的優化升級，加快城市化進程，對于分析和預測煙臺地區住宅地產發展趨勢顯得尤為重要。

2煙臺住宅性房地產發展趨勢

煙臺地區住宅性房地產的各個影響因素（人口、經濟總量和增長速度、可轉讓土地數量等）的變化程度和影響程度最終決定了煙臺地區住宅性房地產未來的發展趨勢和走向。

21人口因素

一個地區的房地產的市場潛力和發展的最大市場空間是由一個地區的人口因素決定的。住宅性房地產不論在產生時被賦予了多大的金融性質，歸根結底，其最根本的功能還是解決人類居住問題的工具，為人類提供居住場所。因此，住宅性房地產未來發展趨勢大部分是由一個地區的人口因素決定的。

211人口總量方面

根據煙臺統計局官網發布的數據，2009年人口總量是652萬人，到2016年年末，人口總量為7064萬人，從2009年到2016年，人口總量呈現波動上升的趨勢，總共增長了544萬人。由此可推測，在未來較長的一段時間內，煙臺市的人口總量會保持不斷增長的趨勢。人口總量意味著對住宅性房地產的需求量增加，會刺激房地產的開發商增加供給量，同時，需求量的增加也會帶動煙臺地區住宅性房地產價格的上升。

212在人口組成的變動方面

近幾年，煙臺的自然增長率受老齡化的影響而降低，新生兒增長率下降，這表明在煙臺逐年增長的總人口中，有較多的外來人口。受近幾年煙臺地區經濟飛快發展的影響，不少的外來人口選擇來煙臺地區務工和定居，這也給住宅性房地產業帶來一部分需求。

213在人口結構方面

根據煙臺市統計局發布的第六次普查結果顯示，煙臺地區平均每個家庭戶的人口為262人，與2000年的普查結果數據282人相比減少了020人；此外，煙臺市家庭規模小于全國、全省的平均水平。家庭規模的縮小會使得分立的家庭戶數增加，對住宅性房地產的需求量增加，進而帶動房價的上漲。同時，家庭規模縮小會使得住宅性房地產開發商在未來的建設中增加小戶型住房的數量，甚至于以小戶型為主。

22經濟因素

如果說一個地區的人口決定了一個地區房地產發展的潛力和寬度，那么一個地區的經濟發展在很大程度上影響著該地區住宅性房地產業的發展高度和水平。接下來將從經濟總量、經濟增長速度、人均經濟總量等方面來闡述和分析煙臺市住宅性房地產的未來發展趨勢。

221經濟總量（GDP）以及經濟增長速度

GDP反映一個城市經濟發展水平，對房價的上漲與否有直接影響。根據煙臺市統計局官網發表的統計公報的數據，煙臺市2009年地區生產總值為372868億元，2016年的地區生產總值為692566億元，自2009年到2016年年末的八年間，煙臺市的地區生產總值一直處于不斷增長的狀態，這表明煙臺地區的經濟實力不斷提高，這既會給煙臺地區的住宅性房地產帶來更多的發展機會，同時也會吸引更多的房地產投資者投資，從而直接或者間接的帶動房價的上漲。同時，一個地區的經濟增長速度會影響到該地區的住宅性房地產價格的增長速度。2009年煙臺市的經濟增長速度是135%，截至2016年年末煙臺市的經濟增長速度為81%，其一直處于經濟增速下滑的狀態。這會使得煙臺地區住宅性房地產價格的上漲速度不會太快。

222人均生產總值以及人均可支配收入

人均生產總值以及人均可支配收入都是衡量各國人民生活水平的一個標準。

2009年煙臺地區的人均生產總值為53066元，截至2016年，煙臺地區的人均生產總值一直增加至98398元。與此同時，自2009年到2016年，煙臺地區的人均可支配收入也從21125元增加到29742元。人均生產總值和人均可支配收入的增加都表明煙臺地區居民的生活水平提高，購買力也在不斷增加，提高了煙臺地區居民對住宅性房地產房價上漲的承受能力。在增長率方面，兩個指標的增長率都在下降，增長速度放緩，這也會影響到煙臺地區的住宅性房地產的房價不會上漲得過快。

23可轉讓土地因素

土地作為一種最原始的“生產要素”，是房地產業發展的基礎，是房地產開發活動中的物質載體。土地市場是否穩定將影響整個經濟環節的運行，土地供求是否平衡將決定住宅性房地產業的發展是否順利。因此，土地將成為影響某地區住宅性房地產業未來發展趨勢的最重要因素。

231土地供應量

土地供應量是衡量某個地區住宅用地資源是否豐富的重要指標。根據中國土地市場網發布的數據來看，自2014年開始煙臺地區土地市場呈現疲軟的狀態，同時還有庫存積壓的現象。最新數據顯示，2017年上半年新增19023套，約20522萬平方米，面積同比上漲5381%，住宅用地供應量微小波動，總體呈現上升趨勢。由此可見，雖然近幾年供應量有所波動，土地市場持續低迷，但整體仍然維持在一個相對穩定的區間內。由此可推測，未來住宅房地產市場將供不應求，供銷兩旺，供應均價逐年攀升。endprint

從土地供應地區來看，近五年來土地供應主要集中在開發區、芝罘區、福山區等地。最新數據顯示，2017年上半年開發區供應建面為5353萬平方米，福山區供應建面為5264萬平方米，由此可見，開發區仍然是供應熱點地區，這與其土地資源豐富、政府的扶持是離不開的；城區土地資源匱乏，地產向開發區等偏郊區地段擴展。

232土地成交量

土地成交量是反映某個地區房地產市場需求狀況的因素。根據銳理數據來看，2017年上半年商品住宅共成交29814套，約30444萬平方米，成交面積同比上漲54%。目前來看，煙臺的土地成交走勢波動幅度較大，但總體上呈增長態勢。同時，住宅用地已成為建面主力。由此可以推測，在未來的一段時間內，再加上政府的“去庫存”等措施，煙臺地區的住宅土地成交量將總體上呈現上升趨勢。

從土地成交地區來看，近三年里芝罘區依舊是主力軍，其次是開發區。最新數據顯示，開發區銷售建面為5353萬平方米，福山區銷售建面為4058萬平方米。由此可推測，芝罘區為主要市區，在未來的幾年里依舊是主要成交地，開發區、福山區、牟平區也將成為新熱點。

233土地價格

從2010年到2016年，煙臺地價總體呈現上升的狀態。最新數據表明，2017年上半年市場成交均價7074元/平方米，同比上漲8%；從區域來看，萊山區價格居全市最高，為8738元/平方米；芝罘區價格在8050元/平方米，位列第二。芝罘區為老城區，是老的商業、文化、交通中心，人口眾多，土地資源短缺，地價高；萊山區分布著眾多學校，是未來發展的新城區，土地資源豐富，是人們居住的最佳選擇。因此人們也會越來越接受在像萊山區這樣的開發區定居。

3對煙臺住宅性房地產發展的建議

（1）“因地制宜”。在中心城區（芝罘區）建立高層建筑，緩解供需矛盾，減少土地使用量，提高土地利用率，緩解用地緊張狀況。

（2）穩定房價。嚴格控制土地、建材的價格，減少成本，真正使房價穩定下來；實施“限購”“限貸”政策，抑制過度投機需求。

（3）完善保障性住房政策。在芝罘區等物價較高的老城區適當增加商品住房、經濟適用房的供給比例，給真正有購房需求的人提供便利。

（4）改善戶型分布。由于煙臺地區的家庭規模的縮小，房地產開發商也要滿足需求，提供更多的小戶型住房。

（5）加快經濟的發展，提高人民的生活水平，增加居民的可支配收入，從而提高居民購買房住宅性房地產的能力。

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[作者簡介]張欣欣，中國農業大學煙臺研究院商學院；張惠淼，中國農業大學煙臺研究院商學院；史冠宇，中國農業大學煙臺研究院商學院；通訊作者：曲藝，中國農業大學煙臺研究院商學院。endprint