中國股市與樓市不同時間跨度內關系的探究

王丁 朱清揚

[摘要]股市與樓市一直都是投資者關注的熱門市場，而股市與樓市之間似乎也有著緊密的聯系。以往研究結果總是試圖給出一個在長時間內樓市股市的確定關系或者論證其二者之間沒有確定的關系，但文章認為，對于二者之間關系的研究，應該在將其放在一個較小的時間段內，結合當時的經濟環境及國家的經濟政策進行研究，而不能在較長的時間跨度內，給出確定的結論。因此本論文通過引用2008—2015年間樓市與股市行情中一些典型具體數據，對3種股市和樓市之間的典型關系進行比較，通過實證分析的方法得出以下結論，在小周期（1～2年）時間內股市與樓市具有較強的相關關系，但從10年內時間跨度來看，無法給出股市和樓市的相關關系。

[關鍵詞]股市；樓市；中國；不同時間跨度

[DOI]1013939/jcnkizgsc201731083

1引言

股市和樓市作為投資者眼中最熱的兩個市場，具有很多的相同點和不同點。

（1）股市與樓市的相同點。股市和樓市都是可以得到較高收益的市場，并且二者都具有很大波動性和風險性。例如：2008年股票市場僅用了一年時間，便由6124點下跌至1664點，同期深圳的房價從18700元/平方米，下跌至10000元/平方米。并且，二者作為中國國內最炙手可熱的兩個市場，都很容易受到國家經濟政策和經濟形勢的影響。

（2）股市與樓市不同點。因為股指的數據處于實時更新狀態，所以股市的波動性相對更大，而房地產市場的變化趨勢則更加平緩。并且，股市的流動性會相對更強，可以便捷地進行交易活動。而從投資者的角度考慮，股市的風險性相對較高，而樓市的風險則較低，但如果投資者投資得當，投資股票市場可以獲得更高的收益。并且，由于房價的原因，樓市對投資者的投入有一定要求，需要投資者具有一定的經濟基礎而股市則沒有資金要求，可以根據投資者個人情況自主選擇。相對于股票來說，投資者對于房產的控制度更高，可以進行出租等二次買賣的方式得到收益，也可進行居住，經營等活動，具有一定實用性，同時這也是房市的風險較低的原因之一。

2文獻回顧：關于股市

（1）房地產市場與股票市場具有緊密的關系但不是唯一確定的。

在（Anita Cˇeh Cˇ

asni 2014）的研究中表明，通過將30個國家分成4組，分別進行對比，可得出結論房地產市場和股票市場具有緊密的相關關系，且具體的關系要結合本國國情來做出更加具體的關系。其研究中還得出結論發達國家中樓市與股市的相關關系比發展中國家樓市與股市的相關關系更為強烈。

（2）房地產市場與股票市場之間具有確定的相關關系。在（巴曙松，覃川桃，朱元倩 2009）的研究中表明房地產市場與國家的宏觀經濟具有很密切的聯系，但股市與國家宏觀經濟之間則沒有很緊密的聯系。并且其通過Granger檢驗的方法得出結論“股市是房市的線性Granger先導，而房市在一定程度上對股市有滯后的非線性Granger的引導作用。”

可以看出已有研究都是在沒有限定時間范圍的情況下，試圖得出概括性的結論，但文章認為這樣的結論是沒有意義的，因為市場是在實時變化的，而這種變化也是不可控制，不可預測的，所以本論文試圖從小的時間范圍內出發，為幾種關系作出具體解釋。

3研究方法：實證分析

通過參考國家統計局網關于2014—2015年住宅商品房平均銷售價格和同期股票市價總值的數據，2008年股票市值數據和同期深圳房價數據，2015年6—9月通過分析得出結論。

4實證結果

（1）正相關關系：①股市上漲樓市上漲。根據國家統計局網站數據顯示2014年住宅商品房平均銷售價格為593300元/平方米、2015年此數據為647300元/平方米，增長率為91%；同期股市2014年股票市價總值為372547億元、2015年股票市價總值為53146300，增長率為4266%。可見房地產市場在經濟上行時對于經濟的短期拉動作用還是十分明顯的。“2015年以來，針對經濟下行壓力較大等新形勢，中國人民銀行出臺多項寬松貨幣政策，以保持適度流動性。從M1增幅來看，2015年8月，M1同比增幅為93%，較3月份的29%上升64個百分點，二、三季度增幅明顯。而70城房價環比增幅已于5月份進入正增長區間，同比跌幅連續6個月收窄，預計四季度及明年上半年房價仍有一定上升空間”由以上實證可以看出，在2015年隨中國股市行情的大幅度上漲，及國家宏觀經濟政策的調控，房市行情也有提升。②樓市下跌股市下跌。2008年股票市場僅用了一年時間，便由6124點下跌至1664點，同期深圳的房價價從18700元/平方米，下跌至10000元/平方米，房價幾乎腰斬一半。

（2）反相關關系：股市下跌樓市上漲。2015年在股市暴跌最厲害的6月至9月里，全國股民損失慘重，其中最嚴重的7月股民虧損比例達到1447%。而樓市受股市波動影響不大。以上海為例，上海2015全年的房價漲幅在30%，跑贏了股市。細細來看，7月上海住宅銷售金額同比增加157%。到了10月份，大量股市資金開始涌向樓市，上海住宅銷售金額更一下環比增長了22%，達500億元。而到了12月，豪宅市場更是迎來了天量銷售，一些資金流向陸家嘴板塊、蘇河灣板塊、黃埔濱江板塊、淮海中路板塊，佘山板塊等天價豪宅熱點區域。據統計，2015年上海市單價10萬元/平方米天價豪宅累計銷售597套，累計銷售金額218億。

5結論分析

①出現樓市與股市的正相關關系，一方面是由于投資者的心理原因，當股市和樓市任一一方出現上漲時，都會使投資者獲得大量投資收益，并且會鼓勵他們的投資信心，在另一市場上投入部分資金，而促進二者行情共同上漲，相反，當二者之中有一方出現下跌，都會使投資者的投資心理受到打擊，而撤回在另一市場的部分投資，使兩個市場的行情都會下跌；另一方面，在國家放出寬松的貨幣政策時，都兩個市場都會有提升，而出現上漲。②當樓市與股市出現負相關關系時，更多的是投資者的投機心理使然，當有一方行情上漲，投資者都會撤出在另一市場的部分資金轉投到行情上漲的市場，而使另一市場行情下跌。③由于股市，房市的上漲，下跌受到很多如貨幣政策，經濟狀況等很多因素的影響，所以我們無法總結出具體何時會出現正相關，何時出現負相關的關系。

6結論

通過以上分析我們可以看出，由于在不同時期的不同經濟環境，及投資者的不同的心理傾向，使樓市與股市放在較長時間跨度內來看，始終處于一種不確定關系。但同時如果在某一段特定時間段內，結合具體國情和經濟狀況分析，卻又是具有明顯的正負相關關系。而這其中又有大量的不可控因素，使我們無法準確進行預測并且由于中國市場的特殊性，自改革開放以來房價雖有變化，但大體趨勢處于穩步上升的狀態，而流動性較高的股市則時刻處于大幅度變化中，所以我們無法得到兩個市場之間的確定關系，也是中國的特殊國情所導致。由于經濟的發展處于長期的變化以及波動之中，所以我們很難分析出，股市和樓市的變化具體是哪一方帶動另一方的變化。同時本論文認為，對于樓市與股市關系，這一熱點問題的研究，不應試圖在長時間的范圍內給出確定的結論，而應將其放在不同的時間段內進行具體研究。

參考文獻：

[1]Anita Cˇeh CˇasniMaruka VizekInteractions between Real Estate and Equity Markets：an Investigation of Linkages in Developed and Emerging Countries[J].Czech Journal of Economics and Finance（Finance a uver），2014，64（2）：100-119.

[2]巴曙松，覃川桃，朱元倩中國股票市場與房地產市場的聯動關系[J].系統工程，2009（9）：16-21.endprint