江門市蓬城片區教育質量資本化效應研究

[摘要]依據按片劃分的擇校體系，城鎮居民對提升人力資本的迫切需求加速人口的流動、勞動力的空間遷移和對優質教育資源的追逐。基于住宅特征價格模型，文章利用江門市蓬城片區的住宅價格數據驗證教育資本化效應。在控制住宅的建筑特征、區位特征和社區特征后，實證結果表明教育質量與住房價格存在顯著的正相關關系。

[關鍵詞]教育質量資本化；住宅特征；住房價格

[DOI]1013939/jcnkizgsc201731086

1引言

人力資本是國民經濟增長和勞動力提高人口質量的關鍵要素，教育資源的投入對人力資本的積累有著舉足輕重的意義。2014年9月，我國全面開展深化義務教育招生入學政策的改革，落實義務教育免試就近入學和劃片入學的要求。教育是政府部門提供的基本公共物品，高質量教育資源所帶來的效用直接影響居民為住宅愿意支付的價格。城鎮居民對教育質量的要求推高了學位房的價格，教育資源形成資本化效應。

目前，國內學者逐步開展教育資本化效應的定量研究。于濤、于靜靜（2017）基于天津市13個區的住宅數據發現學校資源對住房價值存在顯著的正向關系。劉潤秋、孫瀟雅（2015）基于成都市武侯區學區數據進行研究，得出房價反映基礎教育資源質量差異的結論。陳舜、陳建偉（2015）選擇北京市教育資源分布相對集中的區域進行聯立方程回歸分析，實證結果表明在“就近入學”制度下，優質義務教育資源與學區房的溢價存在螺旋式互動的關系。早期文獻以一線城市的二手住房價格為研究的出發點，鮮有對二、三線城市二手住房價格與教育資源差異關系的定量分析。

2模型和數據

住宅特征價格模型（Hedonic Price Model）認為，給定偏好和收入水平，消費者對住房的需求是由各項住宅特征（包括建筑特征、區位特征和社區特征）派生而來的。每套住宅存在特征差異，消費者獲得的效用也不盡相同。住宅特征滿足消費者效用的水平越高，消費者愿意為一套住宅支付的價格也越高。依據該模型，本部分構建半對數形式模型：

Ln P = β0 +β1·x1 +β2·x2 ++β3·x3 +β4·x4 + e

其中，被解釋變量為每平方米住宅的掛牌價，以對數形式進入模型，系數β1代表優質教育資源比非優質教育資源相比的房屋溢價。方程右邊的x1代表教育資源質量的虛擬變量，x1、x2、x3分別代表函數關系中三個控制變量，即住房的建筑特征、區位特征和社區特征。

21研究對象

為驗證和測度非一線城市的教育資本化效應，文章選取江門市主城區（蓬城片區）的住宅價格進行研究。江門市是珠江三角洲西部地區的中心城市之一，蓬城片區地處市區中心。為了避免重要的社區特征對住宅價格的影響，研究區域僅涵蓋北街、白沙、北郊、堤東、港口、環市、江華、良化及勝利路9個鄰近的老城區域。全區共有公辦小學13所，醫療衛生水平、交通運輸條件、生活配套設施、教育資源質量不盡相同。

22控制變量和數據

房屋單價包含在安居客地產租售服務平臺上發布的2017年6月至7月二手普通住宅的房源出售信息，經過收集、篩選和甄別獲得111個小區共549個有效數據。

住房的建筑特征反映住宅基本情況，包括房屋所在樓層、總層數、房齡、裝修情況、臥室數目、客廳飯廳數目、衛生間數目、朝向和面積9個變量。其中，房屋所在樓層包含低層、中層和高層，分別賦值為0、1和2；房齡是房屋竣工至今的年限；裝修情況分為毛坯、簡單裝修、精裝修和豪華裝修四類，設毛坯為基底；朝向情況中，定義南或南北為基礎變量，其他朝向均取值為1。

區位特征的構成要素包括地理位置、文化、自然資源等方面，該部分數據用于控制不同的區位因素對房價的影響。參考劉潤秋，孫瀟雅（2015）對區位特征變量的選取，文章根據高德地圖官方網站查詢各住宅小區與最近的購物中心和最近的公交車站的距離，將其設置為2個區位特征變量。

社區特征衡量政府部門、企業廠商和物業管理公司為住宅小區居民提供服務設施的完善程度，如綠化率、容積率等。根據數據的可獲得性，文章選取小區1千米內公園、購物中心、公交車站和三甲醫院數目代表4個社區特征的代理變量。

23教育質量和分類

2005年9月，廣東省政府取消義務教育等級制度，取而代之的是規范化學校建設，旨在辦好每所學校，實現教育公平。盡管如此，悠久的辦學歷史、長期積淀的校園精神文化和良好的辦學口碑使得一批早期被評定為“廣東省一級學校”的小學仍被公認為具備優質教育資源的學校，取消評級制度并不影響公眾的名校情結和擇校觀念，家長們認為校際間教學質量的差異依然存在。

本研究設置教育質量為虛擬變量，其中，曾被評定為省級學校的小學（即重點小學）取值為1，普通小學設為基底，取值為0。蓬江片區共有8所小學（包括紫茶、范羅崗、農林、江華、美景、實驗、啟明和北郊小學）曾被評定為省級學校。文章根據《蓬江區中心城區2016年小學一年級戶籍新生招生地段安排》獲取各住宅小區對口的學校數據。住宅特征變量的概要統計參見表1。

3實證結果

文章主要關注教育質量的資本化效應，即方程中教育質量的回歸系數。對方程（1）采用SPSS 220軟件進行OLS多元線性回歸，通過對變量系數的統計檢驗，剔除不顯著的變量，得出最優回歸模型。

序列1顯示有8個顯著特征變量與住房單價關系密切，并在5%的顯著性水平下通過T檢驗，包括教育質量、5個建筑特征（樓層、總層數、房齡、臥室數目、裝修情況）和2個社區特征（小區1千米內購物中心和公園數目）。序列2中，臥室數目變量的系數并不顯著異于0。剔除該變量，引入顯著性住宅特征變量后，序列3中每個偏回歸系數均具有顯著性。

根據實證結果，我們發現教育質量變量的系數為正，并在1%的水平下是顯著的，說明教育質量對住房價格的上漲起到了推動作用，對口重點小學的住房價格比對口普通小學的住房高73%。蓬城片區樣本數據中房源平均單價為582524元，建筑面積均值為10406平方米。與對口普通小學的住宅小區相比，對口重點小學的住宅小區房屋單價平均上升4252元，為樣本區域內相應的住房帶來將近45000元的溢價。

在控制其他住宅變量不變的情況下，更高的總層數、更好的裝修情況、小區1千米內更多的公園數目都顯著地提高房屋單價。根據序列3的回歸系數，高層小區通常配備有電梯，方便高層用戶活動，相應的住宅小區掛牌價格越高；裝修情況提高一個等級，房屋均價上漲84%；小區1千米內公園數目增加一個，二手住宅均價上漲17%。而樓層、房齡、小區1千米內購物中心數目對房價產生負面作用。住宅所在樓層越高，容易帶來生活不便，房價越低，這與實際情況基本相符；房齡越老，折舊程度和維修成本越高，“高齡”住宅還存在難以申請貸款的風險，故其住房價值越低；小區1千米內購物中心數目系數為負，說明社區居民對大型實體超市購物的偏好減弱。

4結論

在房地產市場“租購同權”政策落實推行前，文章通過測量優質教育資源對江門市蓬城片區學位房價格的溢價程度來分析義務教育資源的均等化情況。“人戶一致、就近入學”的學位分配原則旨在促進義務教育資源的均衡化分配，但是，對優質教育資源追求和“用腳投票”的機制推高了學位房的價格，“以房擇校”的現象使教育公共服務難以實現均等化。實證結果發現國內三線城市的小學教育質量會顯著地資本化到住宅價格中，房價呈現空間差異。教育質量資本化現象的研究關鍵是選擇教育質量的代理變量，在今后的研究中還可以進一步完善。同時，文章的實證結果也可以評估若干年后“租購同權”政策落實的效果和學位房價值弱化的程度。

參考文獻：

[1]于濤，于靜靜“就近入學”下的住宅價格分析——學區房中的教育資本化問題[J].中國房地產：學術版，2017（2）：3-13

[2]劉潤秋，孫瀟雅教育質量“資本化”對住房價格的影響——基于成都市武侯區小學學區房的實證分析[J].財經科學，2015（8）：91-99

[3]陳舜，陳建偉“學區房”溢價持續擴大的原因與對策研究——來自北京市的經驗分析[J].西部論壇，2015（5）：28-36

[4]溫海珍，賈生華住宅的特征與特征的價格——基于特征價格模型的分析[J].浙江大學學報：工學版，2004（10）：1338-1342.

[作者簡介]陳曉紅（1983—），女，廣東江門人，中級經濟師，研究方向：金融經濟、城市經濟。endprint