江門市蓬城片區(qū)教育質(zhì)量資本化效應(yīng)研究

[摘要]依據(jù)按片劃分的擇校體系，城鎮(zhèn)居民對提升人力資本的迫切需求加速人口的流動、勞動力的空間遷移和對優(yōu)質(zhì)教育資源的追逐。基于住宅特征價格模型，文章利用江門市蓬城片區(qū)的住宅價格數(shù)據(jù)驗證教育資本化效應(yīng)。在控制住宅的建筑特征、區(qū)位特征和社區(qū)特征后，實證結(jié)果表明教育質(zhì)量與住房價格存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。

[關(guān)鍵詞]教育質(zhì)量資本化；住宅特征；住房價格

[DOI]1013939/jcnkizgsc201731086

1引言

人力資本是國民經(jīng)濟增長和勞動力提高人口質(zhì)量的關(guān)鍵要素，教育資源的投入對人力資本的積累有著舉足輕重的意義。2014年9月，我國全面開展深化義務(wù)教育招生入學(xué)政策的改革，落實義務(wù)教育免試就近入學(xué)和劃片入學(xué)的要求。教育是政府部門提供的基本公共物品，高質(zhì)量教育資源所帶來的效用直接影響居民為住宅愿意支付的價格。城鎮(zhèn)居民對教育質(zhì)量的要求推高了學(xué)位房的價格，教育資源形成資本化效應(yīng)。

目前，國內(nèi)學(xué)者逐步開展教育資本化效應(yīng)的定量研究。于濤、于靜靜（2017）基于天津市13個區(qū)的住宅數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)學(xué)校資源對住房價值存在顯著的正向關(guān)系。劉潤秋、孫瀟雅（2015）基于成都市武侯區(qū)學(xué)區(qū)數(shù)據(jù)進行研究，得出房價反映基礎(chǔ)教育資源質(zhì)量差異的結(jié)論。陳舜、陳建偉（2015）選擇北京市教育資源分布相對集中的區(qū)域進行聯(lián)立方程回歸分析，實證結(jié)果表明在“就近入學(xué)”制度下，優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育資源與學(xué)區(qū)房的溢價存在螺旋式互動的關(guān)系。早期文獻以一線城市的二手住房價格為研究的出發(fā)點，鮮有對二、三線城市二手住房價格與教育資源差異關(guān)系的定量分析。

2模型和數(shù)據(jù)

住宅特征價格模型（Hedonic Price Model）認為，給定偏好和收入水平，消費者對住房的需求是由各項住宅特征（包括建筑特征、區(qū)位特征和社區(qū)特征）派生而來的。每套住宅存在特征差異，消費者獲得的效用也不盡相同。住宅特征滿足消費者效用的水平越高，消費者愿意為一套住宅支付的價格也越高。依據(jù)該模型，本部分構(gòu)建半對數(shù)形式模型：

Ln P = β0 +β1·x1 +β2·x2 ++β3·x3 +β4·x4 + e

其中，被解釋變量為每平方米住宅的掛牌價，以對數(shù)形式進入模型，系數(shù)β1代表優(yōu)質(zhì)教育資源比非優(yōu)質(zhì)教育資源相比的房屋溢價。方程右邊的x1代表教育資源質(zhì)量的虛擬變量，x1、x2、x3分別代表函數(shù)關(guān)系中三個控制變量，即住房的建筑特征、區(qū)位特征和社區(qū)特征。

21研究對象

為驗證和測度非一線城市的教育資本化效應(yīng)，文章選取江門市主城區(qū)（蓬城片區(qū)）的住宅價格進行研究。江門市是珠江三角洲西部地區(qū)的中心城市之一，蓬城片區(qū)地處市區(qū)中心。為了避免重要的社區(qū)特征對住宅價格的影響，研究區(qū)域僅涵蓋北街、白沙、北郊、堤東、港口、環(huán)市、江華、良化及勝利路9個鄰近的老城區(qū)域。全區(qū)共有公辦小學(xué)13所，醫(yī)療衛(wèi)生水平、交通運輸條件、生活配套設(shè)施、教育資源質(zhì)量不盡相同。

22控制變量和數(shù)據(jù)

房屋單價包含在安居客地產(chǎn)租售服務(wù)平臺上發(fā)布的2017年6月至7月二手普通住宅的房源出售信息，經(jīng)過收集、篩選和甄別獲得111個小區(qū)共549個有效數(shù)據(jù)。

住房的建筑特征反映住宅基本情況，包括房屋所在樓層、總層數(shù)、房齡、裝修情況、臥室數(shù)目、客廳飯廳數(shù)目、衛(wèi)生間數(shù)目、朝向和面積9個變量。其中，房屋所在樓層包含低層、中層和高層，分別賦值為0、1和2；房齡是房屋竣工至今的年限；裝修情況分為毛坯、簡單裝修、精裝修和豪華裝修四類，設(shè)毛坯為基底；朝向情況中，定義南或南北為基礎(chǔ)變量，其他朝向均取值為1。

區(qū)位特征的構(gòu)成要素包括地理位置、文化、自然資源等方面，該部分數(shù)據(jù)用于控制不同的區(qū)位因素對房價的影響。參考劉潤秋，孫瀟雅（2015）對區(qū)位特征變量的選取，文章根據(jù)高德地圖官方網(wǎng)站查詢各住宅小區(qū)與最近的購物中心和最近的公交車站的距離，將其設(shè)置為2個區(qū)位特征變量。

社區(qū)特征衡量政府部門、企業(yè)廠商和物業(yè)管理公司為住宅小區(qū)居民提供服務(wù)設(shè)施的完善程度，如綠化率、容積率等。根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性，文章選取小區(qū)1千米內(nèi)公園、購物中心、公交車站和三甲醫(yī)院數(shù)目代表4個社區(qū)特征的代理變量。

23教育質(zhì)量和分類

2005年9月，廣東省政府取消義務(wù)教育等級制度，取而代之的是規(guī)范化學(xué)校建設(shè)，旨在辦好每所學(xué)校，實現(xiàn)教育公平。盡管如此，悠久的辦學(xué)歷史、長期積淀的校園精神文化和良好的辦學(xué)口碑使得一批早期被評定為“廣東省一級學(xué)校”的小學(xué)仍被公認為具備優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)校，取消評級制度并不影響公眾的名校情結(jié)和擇校觀念，家長們認為校際間教學(xué)質(zhì)量的差異依然存在。

本研究設(shè)置教育質(zhì)量為虛擬變量，其中，曾被評定為省級學(xué)校的小學(xué)（即重點小學(xué)）取值為1，普通小學(xué)設(shè)為基底，取值為0。蓬江片區(qū)共有8所小學(xué)（包括紫茶、范羅崗、農(nóng)林、江華、美景、實驗、啟明和北郊小學(xué)）曾被評定為省級學(xué)校。文章根據(jù)《蓬江區(qū)中心城區(qū)2016年小學(xué)一年級戶籍新生招生地段安排》獲取各住宅小區(qū)對口的學(xué)校數(shù)據(jù)。住宅特征變量的概要統(tǒng)計參見表1。

3實證結(jié)果

文章主要關(guān)注教育質(zhì)量的資本化效應(yīng)，即方程中教育質(zhì)量的回歸系數(shù)。對方程（1）采用SPSS 220軟件進行OLS多元線性回歸，通過對變量系數(shù)的統(tǒng)計檢驗，剔除不顯著的變量，得出最優(yōu)回歸模型。

序列1顯示有8個顯著特征變量與住房單價關(guān)系密切，并在5%的顯著性水平下通過T檢驗，包括教育質(zhì)量、5個建筑特征（樓層、總層數(shù)、房齡、臥室數(shù)目、裝修情況）和2個社區(qū)特征（小區(qū)1千米內(nèi)購物中心和公園數(shù)目）。序列2中，臥室數(shù)目變量的系數(shù)并不顯著異于0。剔除該變量，引入顯著性住宅特征變量后，序列3中每個偏回歸系數(shù)均具有顯著性。

根據(jù)實證結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)教育質(zhì)量變量的系數(shù)為正，并在1%的水平下是顯著的，說明教育質(zhì)量對住房價格的上漲起到了推動作用，對口重點小學(xué)的住房價格比對口普通小學(xué)的住房高73%。蓬城片區(qū)樣本數(shù)據(jù)中房源平均單價為582524元，建筑面積均值為10406平方米。與對口普通小學(xué)的住宅小區(qū)相比，對口重點小學(xué)的住宅小區(qū)房屋單價平均上升4252元，為樣本區(qū)域內(nèi)相應(yīng)的住房帶來將近45000元的溢價。

在控制其他住宅變量不變的情況下，更高的總層數(shù)、更好的裝修情況、小區(qū)1千米內(nèi)更多的公園數(shù)目都顯著地提高房屋單價。根據(jù)序列3的回歸系數(shù)，高層小區(qū)通常配備有電梯，方便高層用戶活動，相應(yīng)的住宅小區(qū)掛牌價格越高；裝修情況提高一個等級，房屋均價上漲84%；小區(qū)1千米內(nèi)公園數(shù)目增加一個，二手住宅均價上漲17%。而樓層、房齡、小區(qū)1千米內(nèi)購物中心數(shù)目對房價產(chǎn)生負面作用。住宅所在樓層越高，容易帶來生活不便，房價越低，這與實際情況基本相符；房齡越老，折舊程度和維修成本越高，“高齡”住宅還存在難以申請貸款的風(fēng)險，故其住房價值越低；小區(qū)1千米內(nèi)購物中心數(shù)目系數(shù)為負，說明社區(qū)居民對大型實體超市購物的偏好減弱。

4結(jié)論

在房地產(chǎn)市場“租購?fù)瑱?quán)”政策落實推行前，文章通過測量優(yōu)質(zhì)教育資源對江門市蓬城片區(qū)學(xué)位房價格的溢價程度來分析義務(wù)教育資源的均等化情況?！叭藨粢恢?、就近入學(xué)”的學(xué)位分配原則旨在促進義務(wù)教育資源的均衡化分配，但是，對優(yōu)質(zhì)教育資源追求和“用腳投票”的機制推高了學(xué)位房的價格，“以房擇?！钡默F(xiàn)象使教育公共服務(wù)難以實現(xiàn)均等化。實證結(jié)果發(fā)現(xiàn)國內(nèi)三線城市的小學(xué)教育質(zhì)量會顯著地資本化到住宅價格中，房價呈現(xiàn)空間差異。教育質(zhì)量資本化現(xiàn)象的研究關(guān)鍵是選擇教育質(zhì)量的代理變量，在今后的研究中還可以進一步完善。同時，文章的實證結(jié)果也可以評估若干年后“租購?fù)瑱?quán)”政策落實的效果和學(xué)位房價值弱化的程度。

參考文獻：

[1]于濤，于靜靜“就近入學(xué)”下的住宅價格分析——學(xué)區(qū)房中的教育資本化問題[J].中國房地產(chǎn)：學(xué)術(shù)版，2017（2）：3-13

[2]劉潤秋，孫瀟雅教育質(zhì)量“資本化”對住房價格的影響——基于成都市武侯區(qū)小學(xué)學(xué)區(qū)房的實證分析[J].財經(jīng)科學(xué)，2015（8）：91-99

[3]陳舜，陳建偉“學(xué)區(qū)房”溢價持續(xù)擴大的原因與對策研究——來自北京市的經(jīng)驗分析[J].西部論壇，2015（5）：28-36

[4]溫海珍，賈生華住宅的特征與特征的價格——基于特征價格模型的分析[J].浙江大學(xué)學(xué)報：工學(xué)版，2004（10）：1338-1342.

[作者簡介]陳曉紅（1983—），女，廣東江門人，中級經(jīng)濟師，研究方向：金融經(jīng)濟、城市經(jīng)濟。endprint