基于真三維技術的不動產登記信息整合研究

霍文虎，李偉勛

(1.武漢華正空間軟件技術有限公司，湖北 武漢 430200； 2.遂寧市勘察測繪院，四川 遂寧 629000)

基于真三維技術的不動產登記信息整合研究

霍文虎1*，李偉勛2

(1.武漢華正空間軟件技術有限公司，湖北 武漢 430200； 2.遂寧市勘察測繪院，四川 遂寧 629000)

依托傾斜攝影和機載激光掃描技術自動化建模生產的高精度、結構化真三維數據，本文探討研究出一套包括單體化建筑落宗、分層分戶以及建筑窗戶和房產信息關聯等數據整合工具，一方面可以大幅度提高不動產數據整合建庫的效率，另一方面通過真三維空間信息完成宗地、房產等多種類型數據的數據檢查和數據整合，是一種不動產登記業務的深化應用和創新拓展的新的技術思路。

不動產登記；真三維；分層分戶；數據整合

1 引 言

1.1研究背景

2015年9月，國土資源部下發了《關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》要求各地為深入貫徹落實不動產登記“四統一”要求，統籌做好信息平臺建設，積極開展不動產登記數據整合建庫工作。通知重點提到要求各地抓住數據整合這一關鍵按照全國不動產登記信息平臺建設的時間表，2017年基本建成覆蓋全國的不動產登記信息平臺。

其中，數據整合是不動產信息平臺建設的基礎，而不動產權籍作為不動產登記基礎，更是建立不動產登記信息數據庫的關鍵[1]。不動產權利的確立無不基于對空間及邊界的準確限定，所以不動產登記系統必須建立在精確的地理信息系統之上。只有在高精度林地、宗地、房產等地理信息數據的基礎上，不動產登記數據整合才能比較順利地實現以不動產登記簿為核心，以宗地(宗海)為基礎，以不動產單元為基本單位，開展數據整合及數據庫建設，最終形成空間參考一致、數據關聯關系正確、歷史信息完整的不動產登記數據庫。

1.2現有問題

現有我國土地、房屋、草原、林地、海域、農村土地承包經營權等不動產登記的主要內容包括了空間信息及其權屬信息兩個部分，具體如表1所示[2]。

可以看出，以往的不動產登記由不同的不動產管理部門分別進行管理，登記系統分別由不同的部門建設實施，處于分散管理的狀態，基本都二維CAD平面的管理系統。在二維平面的管理模式中，房屋的登記信息多是通過房屋坐落等等屬性信息配合一張平面圖進行登記。而房屋的坐落一般都以城市的街區名來定義，而街區名具有模糊、易變、不精確的特點，在不動產管理上，尤其是房產辦證管理上難以從根本上杜絕重復發證等現象的發生。

各類不動產登記現有數據情況 表1

因此，各地不動產登記業務往往花費大量的人力、物力和時間，進行不動產各業務數據整合、清洗和檢查。而且，如果數據整合有問題，即在后期不動產登記數據庫中出現部分“臟數據”，對后期不動產登記業務的查詢、分析和應用都是致命的。

經過前期調研和研究，筆者認為傳統二維的地圖管理模式已經無法滿足不動產登記的管理需要，更無法解決不動產宗地與房產產權對接的核心問題。不動產登記的數據整合需求迫切需要創新的三維地理信息技術的支持。可以說，以往二維地理信息和分區分塊的三維建模技術只能解決數據展示層面的問題，無法深入支撐不動產登記業務的整合和應用，這也是多年來三維不動產登記應用系統只能展示，無法深入應用的主要問題所在。

因此，只有建立與不動產登記業務管理范圍對應的三維地理數據庫，才有可能實現不動產業務屬性和空間的一致。基于這一共識，我國很多地區的地籍系統方案已經出現由二維地籍系統向二三維一體化地籍系統的轉變趨勢。陳育新在泉州真三維不動產登記應用中就做出了有益的嘗試，并創新性地在泉州市基于全景真三維影像搭建不動產登記統一平臺，該平臺能夠保證空間位置的真實性、準確性，實現信息精細化管理，大大提升具體業務工作中的工作效率，同時降低辦公成本[3]。總之，基于數據精度較高的三維現狀庫，最終可以實現完全的三維地籍管理模式，通過真三維數據的創新，可以帶動三維不動產系統將被登記實體與三維模型緊密結合起來，通過三維定位不動產坐落，使房屋有了“三維身份證”，從根本上杜絕重復發證等現象的發生，保證房產辦證的準確順利進行，最終帶動不動產登記業務應用的創新和提升。

本文將重點依托真三維技術真實、高精度地還原不動產登記業務各類空間形態這一特點，從而探討一種不動產業務數據整合和數據檢查新的工作思路。

2 真三維不動產數據整合技術研究

2.1研究思路

不動產統一登記是建立在《物權法》保護產權的基礎之上，《物權法》用分層設立建設用地使用權的方法解決權利設定問題，進行地下、地上建設用地使用權登記時，不僅要登記土地的四至界線，還要登記土地的上下空間。這就需要有高精度、結構化的真三維數據的支撐，按照“二三維一體化”的解決方案，才能實現不動產登記地上、地下和地面一體化空間和屬性數據的整合。

圖1 不動產登記的基本單元

中國工程院劉先林院士在全息三維技術論述中提到“過去我們對結構化認識不足，過去的三維往往是一張皮，沒有結果，只有觀看并獲得感性認識，到專業部門應用后還需要重新進行結構化”，無法滿足不動產登記數據整合的基本需要。因此三維建模技術必須是結構化的，結構化首先要分層分類，其次是要有結構線，再次要有對象化，實體化[4]。王家耀院士對新型地理信息的定義中也提到，時空大數據除具有一般大數據的特征外，還具有6個特征，具體包括①位置特征。定位于點、線、面、體的三維(X，Y，Z)位置數據，具有復雜的拓撲關系、方向關系和精確的度量關系。②時間特征。③尺度(分辨率)特征。④多源異構特征。⑤多維動態可視化特征[5]。總之，高精度、結構化和對象化的三維地理信息是不動產業務信息化的必要條件。

隨著傾斜攝影、機載激光掃描技術等三維建模新技術的日趨成熟，真三維自動化建模技術已成為地理信息行業里快速成長的重要技術。基于傾斜攝影和機載激光掃描技術的全景真三維技術不僅能夠在計算機中快速、準確地映射我們所處的三維世界，真實還原當前時態的城市空間特征，其較強的真實性首先能夠保證數據任意方向和角度的查看都能與現實環境一致，效果更為直觀；而且數據成果已按地物類型對象化、單體化管理，甚至可以區分到每個房間和窗戶；真三維數據成果逐漸由以前的單一數據結構逐漸向多層次、單體化和分層分戶等多對象化發展。經過多年的實踐和摸索，我們逐漸探索出一套基于真三維技術實現不動產數據整合的創新的技術手段，不僅可以大場景反映土地與其上房屋之間的定著關系，快速去除目前困擾不動產統一登記中“房找地難、房找地慢”的痛點；有效克服外業調查指認落宗工作中耗時耗力、房屋落宗時編號耗時長、即時業務辦理不及時等問題，可以很好地提高不動產統一登記管理的質量和效率。

依據對象化、分層分戶的三維場景實現各類不動產業務數據的綜合可視化與查詢分析，建立了“以三維管不動產”的業務模式，不但可以為政府不動產管理部門提供資料和決策依據。同時將不動產管理的粒度從原來的二維平面建筑物細化到三維模型直至每一戶對應的窗戶。滿足圖文互查功能，使用戶可以方便地查詢實體的三維空間信息和登記屬性信息，查詢結果直觀、逼真。

2.2系統開發和應用

我們參考國土資源部關于不動產登記的相關文件，結合國內城市不動產統一登記的數據內容和業務流程，并遵循《不動產登記數據庫標準(試行)》的相關規范和標準，摸索建立了一套基于“分幅圖”、“分丘圖”、“分戶圖”的“以圖管理不動產”的真三維信息管理平臺，充分依托全景真三維技術高精度、單體化、分層分戶的技術特點，在不動產登記中的應用進行了擴展，進行了有益的嘗試和探索。

(1)真三維不動產整合工具

在國家不動產登記數據庫標準的基礎上，我們對宗地、房產、林地等不動產業務數據庫進行整理和建庫，并梳理其業務表間關系和業務關系，在此基礎上建立了不動產真三維應用系統，并開發出完整的真三維數據整合工具，具有通用的接入性和可移植性。具體業務流程如圖2所示：

圖2不動產登記數據整合流程

真三維不動產數據整合的前提是不動產登記的建筑物、層、戶等數據能與真三維場景中單體化數據中的模型、窗戶進行匹配關聯。這樣就能給“以圖管不動產”、“圖文互查”提供前提和保證。真三維數據整合工具主要分為三個部分：自然幢與模型掛接工具、分層分戶表編輯工具、戶與窗戶掛接工具。

①自然幢與模型掛接工具

建筑物與模型掛接工具的任務是完成三維場景中的模型與不動產登記數據庫中已存在的自然幢信息進行匹配。完成模型與自然幢一對一的關聯。工具包含自動化匹配和人工修正匹配兩個部分。自動化通過包含關系的判斷進行自動化匹配，并給出匹配結果信息，對出錯信息進行提示。自然幢與模型自動化匹配工具如圖3所示。

圖3自然幢與模型自動化匹配

人工修正匹配對自動化匹配出錯的自然幢依據提示進行人工操作匹配。人工操作時會根據點位距離進行推薦，以求最快找到匹配的模型點位。

②分層分戶表編輯工具

分層分戶表是不動產登記中自然幢與層、戶數據進行關聯的重要工具和橋梁。對于層、戶數據不存在的自然幢有依據層數(可由從窗戶通過計算得到)、和單層戶數進行分層分戶表的生成和編輯，并生成對應的層和戶的對象信息。分層分戶表生成界面如圖4所示。

對于層戶數據已經存在的自然幢，因為后期要依賴于分層分戶表進行窗戶的匹配操作和實現“圖文互查”功能所以依然要依據已存在的層、戶數據生成分層分戶表。

③窗戶與戶掛接工具

窗戶與戶掛接工具進行每一戶與外墻窗戶的匹配關聯，這樣可以直觀的實現窗戶與戶的“圖文互查”，匹配后的窗戶也便于實現統計、區域查詢等功能。顯示已匹配到的窗戶如圖5所示。

圖4分層分戶表生成界面

圖5 顯示某一戶已匹配到的窗戶

2.2真三維不動產登記管理系統

依托真三維技術通過以上三個工具掛接匹配不動產登記數據庫中的對應的數據后，一方面實現了宗地、房產和三維地理信息的整合和關聯，保證了后期不動產登記圖、地、房和屬性的一致性，另一方面可以通過真三維平臺實現不動產登記業務中的以地查房，以房管人，大大提高不動產登記管理效率。

3 總 結

基于多傳感器技術(包括機載激光掃描技術、多角度傾斜攝影技術在內的航空攝影)和高度自動化后處理新技術的全景真三維技術所提供的多層次、高精度和結構化的真三維場景真正為不動產登記帶來創新的數據基礎，切實解決了不動產林業、宗地、房產產權等業務數據與空間對象的完整對應，真正實現了不動產數據基于空間關系的數據整合和對比清洗，解放了GIS在不動產登記的應用潛能和作用。可以預見，真三維不動產登記系統圍繞平臺接入、系統完善升級和數據整合工作將是個全新的業務機遇。下一步，隨著真三維地理信息在不動產登記中的深入應用，必將促進不動產登記業務的升級和創新。

[1] 張正明，徐海洋. 不動產登記地籍與房產數據整合建設關鍵技術研究[J]. 現代測繪，2016，39(4).

[2] 王履華，孫在宏，彭英等. 不動產登記信息數據整合及管理基礎平臺建設研究[J]. 地理信息世界 ，2014(4)：76～82.

[3] 陳育新. 真三維立體顯示技術在不動產登記統一平臺中的應用研究[J]. 測繪與空間地理信息，2016 ，39(5)：107～109.

[4] 劉先林. 城市三維建模的新方法[J]. 中國建設信息，2011，23：23.

[5] 王家耀，武芳，郭建忠等. 時空大數據面臨的挑戰與機遇[J]. 測繪科學2017，42(7)：1～7.

[6] 龔靖. 三維地理信息系統在統一不動產管理中的應用[J]. 住宅科技，2014，34(7).

ResearchofRealEstateRegistrationInformationIntegrationBasedonPanoramicPhotorealistic3DImageTechnology

Huo Wenhu1，Li Weixun2

(1.Technical Director of Wuhan Huazheng Geospatial Co.，Ltd，Wuhan 430200，China；2.Suining Survey and Research Institute，Suining 629000，China)

Based on the highly automated process and advantages of Panoramic Photorealistic 3D Image with oblique photography and airborne laser scanning technology，the article discusses a new type of data integration process and tools of Real estate registration including dividing a single building，layering the building floor，extracting building windows and connecting the attributes of real estate with GIS objects. The tools based on 3D Image can help the customer to improve the efficiency of data integration and data checking of real estate. Furthermore，Panoramic Photorealistic 3D Image technology will be a new idea for achieving more widespread industry use of real estate registration.

real estate registration；panoramic photorealistic 3D image；layer the building floor and extract building；windows real estate data integration

1672-8262(2017)05-79-05

P208.1，P23

A

2017—09—07

霍文虎(1974—)，男，碩士，工程師，技術總監，研究方向：真三維自動化建模技術及行業應用。

李偉勛(1970—)，男，高級工程師，注冊測繪師，主要從事地理信息系統、遙感、規劃信息化等方面的研究。

本論文獲得2017年“華正杯”城市勘測優秀論文三等獎。