外來房企很難打開深圳商業地產市場

說起深圳的標志性商業地產項目，萬象城、KKmall、COCOpark、益田假日廣場、海岸城、海雅繽紛城等會被列入其中。然而這些標志性項目背后的房企，以深圳本地房企和央企國企為主，外來房企尤其是九龍倉、太古地產、豐樹、永旺等外資（含港澳臺）企業，在深圳至今沒有已開業的代表性項目，就連萬達也未在深圳開設萬達廣場。為何外地房企“入深”如此艱難？

外來房企“入深”曲折坎坷

盈石集團研究中心分析了2015年之前企圖進入深圳房地產市場的部分外來房企，它們在進入深圳市場時受到不同程度的挫折，最終面臨退地、轉讓項目等窘境。如新鴻基，2007年和龍崗政府簽約了4個舊改項目，2008年便傳出退地風波。來自新加坡的房企嘉德置地（現為凱德集團），2003年和深國投商用置業（已更名為印力集團）通過股權合作創立了嘉信茂品牌，2007年嘉信茂購物中心（2010年更名為深國投廣場）開業，2009年9月便將該項目資產轉讓給深國投商用置業。美國房企兆華斯坦，2014年與前海國際能源金融中心有限公司組成聯合體，以134億元拿下深圳前海地塊，創下當時深圳地王，2015年7月就有新聞報道稱，該項目已經轉讓給深圳恒裕地產。

深圳土地少又貴

深圳國土面積約為1，997平方公里，僅僅是廣州的1/4，能夠拿出來進行房地產開發的土地本就很少。根據盈石集團研究中心統計，2010年至2016年的7年間，深圳通過招拍掛出讓的商業/辦公土地總共104宗，其中77%的土地被深圳本地公司競得。同期，北京、上海、廣州通過招拍掛成交的商業/辦公土地均超過200宗。

不僅如此，深圳通過招拍掛出讓的商業/辦公土地樓面地價，也從2010年的6，136元/平方米上漲至2016年的20，936元/平方米。外資（含港澳臺）在深圳這7年間通過招拍掛競得的土地多在2015年和2016年，這些地塊多位于前海，競買限制條件較多。而且這段時間正是深圳樓面地價處于高位的時期，此時進入深圳，開發商須承受更大的土地成本。

城市更新本地房企占主導

2013年，深圳市國土開發強度接近50%，不僅高于北京（21.3%）、上海（35.76%），而且超過30%的國際警戒線。同時，深圳早在2005年就將974.5平方公里土地劃入基本生態控制線，禁止建設。因此，深圳能夠新增的城市建設用地非常有限，通過獲取城市更新（舊城改造）項目成為當下深圳土地供應的主要方式之一，且仍然以深圳本地房企為主。

近年來，一些外來房企則通過拿地、合作、收購等方式打開深圳市場大門。廣州房企來勢洶洶，富力、恒大、碧桂園、奧園均進入深圳市場。恒大地產在2011年通過競得深圳建設集團71%的股權正式進入深圳。2016年4月，奧園地產通過收購深圳一住宅項目70%權益，正式布局深圳，2017年2月又收購了深圳兩個項目。碧桂園在2016年5月通過招拍掛競得光明新區一宗商業/辦公土地。富力地產在2016年上半年通過收購一個深圳地產項目公司權益，獲得兩個舊城改造項目。除此之外，2016年，融創中國、萬達、華夏幸福基業也進入深圳。endprint