住宅小區(qū)維修改造工程管理策略的思考

李偉毅

【摘要】隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)條件的日益改善，人們對(duì)居住條件的要求也越來(lái)越高，更多的人開(kāi)始注重生活品質(zhì)的滿(mǎn)足。物業(yè)管理工作已經(jīng)成為了現(xiàn)代住宅小區(qū)管理中的主要組成部分，有效住宅小區(qū)維修改造工程更是期中重要管理范疇之一，為業(yè)主在小區(qū)內(nèi)安居樂(lè)業(yè)提供了巨大的保障。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；住宅小區(qū)；維修工程；管理策略；探究思考

【Abstract】With the rapid development of urbanization and the improvement of economic conditions， people's living conditions are also getting higher and higher. More and more people are beginning to pay attention to the quality of life. Property management has become a modern residential district management of the main components of effective residential district renovation project is one of the important areas of management one of the owners in the district to live and work in peace and contentment to provide a huge guarantee.

【Key words】Property Management；Residential Area；Maintenance Engineering；Management Strategy；Exploring and Thinking

為了有效提高住宅小區(qū)維修改造工程項(xiàng)目管理水平，提高工程質(zhì)量，保證工期，降低成本。本文我將結(jié)合幾年來(lái)小區(qū)物業(yè)工程監(jiān)管工作實(shí)踐，對(duì)住宅小區(qū)維修改造工程管理策略展開(kāi)探究，望能起到拋磚引玉的作用。

1. 小區(qū)維修改造中出現(xiàn)的問(wèn)題探究

住宅小區(qū)維修改造的問(wèn)題主要集中在以下幾點(diǎn)。一是住宅外墻保溫處理完涮外墻乳膠漆工程，隨著歲月的流失，風(fēng)吹雨淋，樓房外觀(guān)顯得陳舊，部分出現(xiàn)墻皮裂縫、破損，小區(qū)整體外觀(guān)視覺(jué)感官不良；二是頂層樓房的防水層年久失修，防水層出現(xiàn)損壞，造成樓頂漏水；三是小區(qū)地面的水泥地磚由于多年受雨水侵蝕，雪水凍融，很多地磚破裂，地面隆起不平；四是道路損壞嚴(yán)重，坑洼不平；五是小區(qū)排水溝多是采用地，溝排水的形式，極易造成淤積堵塞，夏季臭味逸出，影響小區(qū)空氣質(zhì)量；六是樓房?jī)?nèi)排水鑄鐵管線(xiàn)破裂，內(nèi)部銹蝕嚴(yán)重。

2. 小區(qū)維修改造施工的特點(diǎn)探析

小區(qū)維修改造不同于一般的新建工程，施工環(huán)境有著自己的獨(dú)特特點(diǎn)。一無(wú)論是外墻保溫施工、涮外墻乳膠漆還是樓房?jī)?nèi)部管線(xiàn)的維修改造工程位于居民家中，直接影響居民的生活，施工時(shí)需要居民配合，在家中留人，便于施工。給水、排水、天然氣管線(xiàn)的改造不能影響居民生活時(shí)間太長(zhǎng)。二是小區(qū)道路、外部管線(xiàn)、地面的施工點(diǎn)多面廣，不便施工管理。三是小區(qū)維修改造是在居民區(qū)進(jìn)行，對(duì)居民的生活影響較大，安全隱患多。

3. 小區(qū)維修改造工程管理注意的問(wèn)題

3.1小區(qū)維修改造的工程管理應(yīng)把加強(qiáng)文明施工的管理放在首位。

使施工現(xiàn)場(chǎng)和臨時(shí)占地范圍內(nèi)秩序井然，文明安全，環(huán)境得到保持，綠地樹(shù)木不被破壞，交通暢達(dá)，防火設(shè)施完備，居民不受干擾，場(chǎng)容和環(huán)境衛(wèi)生均符合要求。為此，施工管理中應(yīng)做到主管掛帥，系統(tǒng)把關(guān)，普遍檢查，建章建制，責(zé)任到人，落實(shí)整改，嚴(yán)明獎(jiǎng)懲。⑴主管掛帥，各部分主要負(fù)責(zé)人參加的施工現(xiàn)場(chǎng)管理領(lǐng)導(dǎo)小組。⑵系統(tǒng)把關(guān)，即各管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理進(jìn)行分口負(fù)責(zé)，每月組織檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。⑶普遍檢查，即對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的檢查內(nèi)容，按達(dá)標(biāo)要求逐項(xiàng)檢查，填寫(xiě)檢查報(bào)告，評(píng)定現(xiàn)場(chǎng)管理水平。⑷建章建制，即建立施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)章制度和實(shí)施辦法，按法辦事，不得違背。⑸責(zé)任到人，即管理責(zé)任明確到部門(mén)，部門(mén)責(zé)任明確到人，以便落實(shí)管理工作。⑹落實(shí)整改，即對(duì)各種問(wèn)題，一旦發(fā)現(xiàn)，必須采取措施糾正，避免再度發(fā)生。無(wú)論涉及到哪一級(jí)，哪一部門(mén)，哪一個(gè)人，決不能姑息遷就，必須整改落實(shí)。⑺嚴(yán)明獎(jiǎng)懲，對(duì)于成績(jī)突出者，應(yīng)按獎(jiǎng)懲辦法予以獎(jiǎng)勵(lì)，出現(xiàn)問(wèn)題者，進(jìn)行必要的懲罰。

3.2加強(qiáng)小區(qū)維修改造工程的安全管理。

小區(qū)維修改造中會(huì)出現(xiàn)土方開(kāi)挖工程、拆除、電氣焊等工序，小區(qū)是居民的集中生活區(qū)，

車(chē)輛、人員密集，安全管理決不能放松。施工管理中應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾點(diǎn)安全管理工作。（1）小區(qū)維修施工要建立安全管理系統(tǒng)，落實(shí)安全管理責(zé)任，做到人人肩上有責(zé)任，人人有指標(biāo)。（2）施工前重點(diǎn)核查施工組織設(shè)計(jì)中的安全管理措施的內(nèi)容，是否與工程實(shí)際相符，是否有針對(duì)性與實(shí)際可操作性。（3）施工現(xiàn)場(chǎng)制定安全生產(chǎn)的管理制度，并做成“安全生產(chǎn)制度板”，與“消防保衛(wèi)制度板”以及“施工標(biāo)志牌”一起置于小區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)。（4）施工現(xiàn)場(chǎng)的安全防護(hù)應(yīng)包括以下七個(gè)方面：操作現(xiàn)場(chǎng)及洞口臨邊安全防護(hù)、土方工程安全防護(hù)、腳手架及高處作業(yè)安全防護(hù)、施工臨時(shí)用電安全防護(hù)、施工機(jī)械安全防護(hù)、拆除工程安全防護(hù)，上述各項(xiàng)作業(yè)中作業(yè)條件、料具要求、技術(shù)要求、操作防護(hù)要求等，應(yīng)符合國(guó)家及當(dāng)?shù)仡C布的規(guī)程、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（5）特種作業(yè)人員必須持證上崗特種作業(yè)，對(duì)施工工人的安全教育情況進(jìn)行檢查。（6）對(duì)施工的工程經(jīng)常進(jìn)行巡回檢查，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的安全管理體系及其運(yùn)行狀況進(jìn)行抽查。

（7）施工現(xiàn)場(chǎng)安全檢查的重點(diǎn)部位和重點(diǎn)項(xiàng)目，土建施工安全防護(hù)中的腳手架、安全網(wǎng)、防護(hù)棚等。臨時(shí)用電安全防護(hù)中的線(xiàn)路、照明設(shè)備安裝，配電箱、開(kāi)關(guān)箱的設(shè)置與安裝，漏電與防雷保護(hù)；施工機(jī)械安全防護(hù)中的設(shè)備安裝；以資料形式表現(xiàn)的項(xiàng)目，包括安全措施方案、安全技術(shù)交底、培訓(xùn)、考試記錄、持證上崗情況、驗(yàn)收手續(xù)、臨時(shí)用電設(shè)計(jì)書(shū)、用電管理制度、配電系統(tǒng)線(xiàn)路圖、接線(xiàn)圖、值班記錄、設(shè)備檢測(cè)、維修記錄等。endprint

3.3小區(qū)維修改造工程管理中的質(zhì)量管理。

（1）“百年大計(jì)，質(zhì)量為本”，小區(qū)維修改造更是如此。為不辜負(fù)領(lǐng)導(dǎo)的重托，不辜負(fù)居民的期望，提高小區(qū)改造的工程質(zhì)量是工程部同志們共同的重任，義不容辭。為做好工程質(zhì)量管理，應(yīng)遵循以下幾項(xiàng)基本原則。

（2）小區(qū)維修改造工程質(zhì)量管理要不分工程大小，包含所有的工程，進(jìn)行全方位管理。居民小區(qū)改造涉及千家萬(wàn)戶(hù)，可以這么講，小區(qū)改造無(wú)小事，工程的每一處都是敏感點(diǎn)。如在外墻外保溫施工過(guò)程是由多種復(fù)雜的工序組成的，對(duì)于工程質(zhì)量管理來(lái)說(shuō)，要做好施工監(jiān)管，否則無(wú)論哪道工序出現(xiàn)問(wèn)題，最終都會(huì)反饋到外墻體的保溫工程質(zhì)量上來(lái)。所以，工程每道工序施工完成后，其后序工程之前，要進(jìn)行工程驗(yàn)收，做好工程監(jiān)管的量化和細(xì)化工作，進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)施工巡檢等監(jiān)督工作，驗(yàn)收工作要嚴(yán)格執(zhí)行《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50411-2007 中的相關(guān)技術(shù)指標(biāo)和技術(shù)要求來(lái)操作，處理好關(guān)鍵工序的細(xì)節(jié)監(jiān)管工作。在屋頂做防水處理施工監(jiān)管過(guò)程中，我認(rèn)為防水材料在屋頂防漏建設(shè)中起著關(guān)鍵作用，屋頂漏水問(wèn)題嚴(yán)重影響了人們的正常的生活，降低建筑的壽命。所以建筑行業(yè)要做好有效運(yùn)用防水材料防治屋頂防漏，注意防水材料的選擇和質(zhì)量，配合專(zhuān)業(yè)的防水施工技術(shù)，做好防水材料定期檢查和維修。

（3）工程質(zhì)量管理要全過(guò)程管理，善始善終，每一階段都馬虎不得，稍有失誤，就會(huì)產(chǎn)生不良后果。工程質(zhì)量管理要重點(diǎn)突出，對(duì)于居民集中敏感點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注，重點(diǎn)管理。

4. 小區(qū)維修改造工程管理中的人本管理。

小區(qū)維修改造工程位于居民小區(qū)，工程的實(shí)施離不開(kāi)廣大居民的支持與配合。所以，工

程施工管理中要重點(diǎn)做好與居民的溝通協(xié)調(diào)工作，言必信，行必果。根據(jù)工程的進(jìn)度安排，提前與居民溝通打招呼，確保工程施工順利進(jìn)行。施工過(guò)程中愛(ài)護(hù)居民財(cái)物，保持好居民家中衛(wèi)生環(huán)境，保證居民及時(shí)的用電、用水、用氣。一旦出現(xiàn)意外，要提前通知居民，讓居民有充分的時(shí)間準(zhǔn)備，不影響居民的生活。施工方與居民產(chǎn)生矛盾，監(jiān)管人員要及時(shí)協(xié)調(diào)，化解矛盾。土方開(kāi)挖施工在夏季雷雨季節(jié)要及時(shí)回填，防止雷雨天氣造成泥水橫流，污染環(huán)境，妨礙居民出行。夜間在危險(xiǎn)地段設(shè)置警示燈，防止居民出現(xiàn)安全問(wèn)題。施工人員駐地要注意保持環(huán)境衛(wèi)生，材料堆放要整齊，不能妨礙居民交通出行。中午與夜間不得施工，不能妨礙居民的休息。人本管理是一種非常細(xì)致的工作，做好人本管理是小區(qū)維修改造工程順利開(kāi)展實(shí)施的保證。

總之，小區(qū)維修改造工程管理是一項(xiàng)細(xì)致繁雜工作，需要施工人員、工程管理人員與居民的密切配合才能順利實(shí)施。

參考文獻(xiàn)

[1]鄭小斌.原有住宅樓外墻保溫維修施工[J].城市理論建設(shè)研究，2015（09）.

[2]林霞.小區(qū)物業(yè)維修改造工程項(xiàng)目進(jìn)度管理研究[J].基層建設(shè)，2016（11）.

[3]周杰.淺談物業(yè)管理中公共維修工程的成本控制[J].城市地理，2017（09）.endprint