漏水發生在共有部位，業主為何不是適格的訴訟主體？

法院如何判？

基本案情

2009年12月，郝某與A開發公司簽訂《商品房買賣合同》，購買A公司開發建設的某小區商品住宅一套，并支付了房款。郝某于2011年4月拿房后裝修入住。2013年7月，郝某發現家中的主臥墻壁開始滲水，嚴重影響了正常居住。針對郝某反映的外墻滲水，A開發公司于2013年對郝某房屋所在單元的所有外墻進行修補，并于2013年底完工。2014年，郝某房屋屋面和墻壁滲水的問題非但沒有得到解決反而更加嚴重，滲水的位置也從主臥室的屋面和墻面，擴展到客廳的屋頂和墻面、陽臺，滲水量也比以前增大，郝某房屋的裝修以及部分家具陳設也因此遭到大面積損壞，故郝某訴至法院。請求：1）判令A開發公司向郝某支付房屋外墻、屋頂修復款60500元；2）判令A開發公司賠償郝某因修復室內造成的室內墻面重新粉刷乳膠漆、更換木地板、門窗套合計28695元；3）賠償郝某在房屋修復、恢復原狀期間的兩次搬家費6600元，另行租賃房屋居住租金26000元；4）本案訴訟費由A開發公司承擔。

法院審理

被告A開發公司在取得商品房預售許可證后，與原告郝某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應按合同約定全面履行各自義務。本案中，原告已按合同約定全面履行了付款義務，在2011年收房并裝修入住，雙方合同的主要義務已履行完畢。但在原告裝修入住后，房屋屋頂和外墻出現滲水現象，雖經被告修復，該問題仍未得以解決，導致原告房屋的室內裝修受損并搬離該房系客觀存在的事實，原告房屋滲水問題至今依然存在，被告應當對原告享有專有權的房屋受損部位進行修復或承擔相應的修復費用及因此造成的經濟損失。遂判決：由被告A開發公司支付原告郝某因房屋屋頂和外墻滲水導致室內裝修受損的修復費用9763.6元；支付原告郝某因房屋屋頂和外墻滲水搬家另居的搬家費用5280元及從2014年12月起至2016年1月止的租房損失9570.81元；駁回原告郝某的其余訴訟請求。

律師提醒

根據《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定及雙方簽訂的《商品房買賣合同》、合同附件《商品房（住宅）質量保證書》的約定，對原告房屋滲水問題進行修復是被告的法定和約定義務。

本案中，涉案單元的屋面和外墻系該棟公寓全體業主共有，并非原告專有，涉案小區已成立業主委員會，故有關該共有物權的適格訴訟主體應為小區業主委員會，如果小區業主委員會怠于行使權利，應由業主推舉訴訟代表人提起訴訟，故原告并非本案屋面與外墻修復費用的適格訴訟主體。同時，原告房屋是涉案單元整棟公寓的其中一部分，外墻為整棟大樓有機聯系的整體，其修復系整棟大樓的一項系統工程，原告房屋屋頂和外墻受損的修復費用無法單獨計算，此問題涉及到涉案公寓所有業主的共同利益，應由被告對整棟公寓的屋頂和外墻統一進行修復直至房屋滲水問題得以徹底解決為宜。此外，原告個人自行委托家政公司對房屋屋頂、外墻修復費用進行預算系原告單方行為，家政公司并非有資質的鑒定機構，且與法院委托鑒定機構鑒定的結論有矛盾之處，故在本案中對原告訴請的屋頂和外墻修復費用未能得到支持。

對于房屋修復、恢復裝修原狀期間的搬家費、租房費，原告在被告對屋頂和外墻進行修復后仍然未解決房屋滲水問題的情況下，原告因房屋無法正常居住使用而搬家另居是客觀存在的事實，搬家費用已實際發生。同時，因原告已搬離涉案房屋另行居住，必然產生租金，因此該項損失得到了法院支持。

（供稿王明霞）endprint